Si può pignorare la prima casa o è vietato? Cosa prevedono le leggi 2025

Le leggi in vigore prevedono specifiche disposizioni sul pignoramento della prima casa: chiarimenti e spiegazioni

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 04/09/2022 alle ore 2:31
e aggiornato con informazioni attualizzate il 10/08/2025 alle 22:30

Si può pignorare la prima casa o è vieta

In Italia, la legge prevede condizioni e limiti ben precisi rispetto alla possibilità di procedere con il pignoramento dell’abitazione principale. Comprendere il confine tra ciò che è tutelato e ciò che invece può essere oggetto di esecuzione immobiliare è essenziale sia per chi desidera proteggere il proprio patrimonio, sia per chi ha bisogno di orientarsi tra i complessi meccanismi della normativa vigente.

Quando la prima casa può essere pignorata, quadro normativo e soggetti coinvolti

Il pignoramento immobiliare rappresenta una delle forme più incisive di esecuzione forzata cui può ricorrere il creditore per recuperare un credito non soddisfatto. Contrariamente a quanto spesso sostenuto, la prima casa non gode di una protezione assoluta dal pignoramento. La distinzione principale dipende dalla natura del creditore:

Creditori privati (banche, finanziarie, soggetti privati, condomini, fornitori): possono pignorare la prima casa del debitore senza limiti specifici di importo né particolari tutele, anche se si tratta dell’unica abitazione. La legge non richiede soglie minime di debito né particolari condizioni personali del debitore (ad esempio, la presenza di minori o disabili nell’abitazione non costituisce motivo di deroga).
L’Agenzia delle Entrate-Riscossione (ex Equitalia), per crediti di natura tributaria e fiscale: in questo caso la legge prevede limiti stringenti oltre cui può essere avviata la procedura esecutiva sulla prima casa.

È fondamentale chiarire che, in linea generale, il creditore deve possedere un titolo esecutivo, come ad esempio un decreto ingiuntivo definitivo, un contratto di mutuo, un assegno o una cambiale impagata per poter avviare la procedura di pignoramento sui beni del debitore.

Quando la prima casa non è pignorabile, limiti e condizioni previsti dalla legge

L’impignorabilità della prima casa costituisce una tutela specifica solo contro i crediti di natura fiscale e solo in presenza di tutte le seguenti condizioni cumulative:

L’immobile è l’unico di proprietà del debitore;
Il debitore vi risiede anagraficamente e lo utilizza come abitazione principale;
L’immobile è accatastato come civile abitazione e non appartiene alle categorie di lusso (A/8, A/9 secondo il catasto);
Non è oggetto di locazione verso terzi;
Il debito verso l’Erario non supera determinati limiti patrimoniali e di importo stabiliti dalla normativa.

La disciplina di riferimento è data in particolare dall’art. 76 del D.P.R. n. 602/1973, dalla Legge n. 69/2013 (Decreto del Fare) e dalla giurisprudenza consolidatasi nel tempo. Se anche una sola di tali condizioni non è rispettata, il rischio di pignoramento della prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate torna concreto.

Va sottolineato inoltre che, in presenza di un debito fiscale compreso tra 20.000 e 120.000 euro, pur non essendo normalmente consentito il pignoramento, l’Agenzia può comunque iscrivere ipoteca sull’immobile, precludendo la possibilità di vendita libera fino all’estinzione del debito.

Deroghe e casi particolari di pignorabilità della prima casa

La protezione legale può decadere anche nei confronti dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione in presenza di circostanze ben specifiche:

Il debitore possiede altri immobili oltre alla prima casa;
L’immobile è classificato come bene di lusso o rientra nei gruppi catastali esclusi dalla tutela (ad esempio ville, palazzi storici);
L’immobile, pur essendo l’unico di proprietà, viene dato in locazione a terzi e non rappresenta la principale dimora del debitore;
Il debito verso l’Erario supera i 120.000 euro e il valore complessivo degli immobili intestati eccede la stessa soglia;
Sono già state tentate altre azioni esecutive infruttuose su beni diversi dall’immobile residenziale.

Queste possibilità sono di particolare rilievo nell’attuale contesto, dove la normativa sulla crisi d’impresa e sull’insolvenza introduce la liquidazione controllata del patrimonio, consentendo la vendita coattiva anche della prima casa in presenza degli specifici presupposti di sovraindebitamento, anche su domanda dell’erario, superando in parte i confini tradizionali della protezione dell’abitazione principale.

Procedura e tempi del pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare prevede una sequenza ben definita di comunicazioni e notifiche. Questi sono, in sintesi, gli step principali in caso di debiti fiscali:

Notifica della cartella esattoriale (o atto equipollente);
Attesa di almeno 60 giorni dalla notifica prima dell’eventuale preavviso di ipoteca;
Trascorsi 30 giorni dalla notifica del preavviso, è possibile l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile;
Decorrenza di almeno sei mesi dall’iscrizione ipotecaria senza che il debito sia stato estinto o rateizzato;
Avvio del pignoramento e successivo coinvolgimento di ufficiale giudiziario e tribunale competente.

In mancanza del rispetto rigoroso delle tempistiche e delle comunicazioni obbligatorie, il pignoramento può essere contestato come illegittimo. Se l’immobile è in comproprietà, la legge prevede la possibilità di pignorare il bene anche se solo una quota appartiene al debitore moroso, informando debitamente i comproprietari coinvolti.

Prima casa cointestata o in comunione dei beni, pignoramento e tutele

Il regime giuridico della comunione o della cointestazione non impedisce l’azione esecutiva. In caso di cointestazione tra coniugi (o altri soggetti), il creditore può agire sul bene indiviso anche se solo uno dei proprietari è effettivamente debitore. Ai sensi dell’art. 599 del Codice di Procedura Civile, il pignoramento produce la messa all’asta dell’intero immobile e, in fase di liquidazione, la parte di proprietà del soggetto non debitore viene restituita sotto forma di quota del ricavato.

La procedura può coinvolgere anche altre tutele, tra cui la possibilità per il giudice di valutare la divisibilità materiale o economica del bene, garantendo così sia la soddisfazione del creditore sia la salvaguardia dei diritti dei comproprietari estranei alla situazione debitoria.

Strumenti di difesa contro il pignoramento, rateizzazione e sovraindebitamento

Il sistema italiano offre diversi strumenti di protezione e difesa per chi rischia il pignoramento:

Richiesta di rateizzazione del debito fiscale: in certi casi, avviare una pratica di rateizzazione può interrompere la procedura esecutiva e consentire il rientro graduale dell’esposizione debitoria;
Piani di sovraindebitamento (L. 3/2012 e successive modifiche): attraverso accordi, piani del consumatore o liquidazione controllata del patrimonio, il debitore può ottenere la sospensione delle azioni esecutive e pianificare il soddisfacimento dei creditori in modo strutturato, secondo quanto disciplinato dal nuovo Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza;
Accordi stragiudiziali o saldo e stralcio: i creditori privati, per recuperare almeno una parte del credito in tempi più brevi e certi, possono accettare proposte di saldo e stralcio o altre soluzioni transattive per evitare i costi prolungati delle procedure esecutive.

Le recenti interpretazioni e i continui aggiornamenti normativi rendono opportuno il monitoraggio delle novità da parte di consulenti legali esperti per valutare ogni possibilità di tutela del patrimonio familiare.

Domande frequenti sulla pignorabilità della prima casa

Tutti i creditori possono pignorare la prima casa? No. Solo per debiti tributari sono previsti limiti di impignorabilità. I creditori privati non incontrano ostacoli (salvo le peculiari eccezioni individuate dalla legge).
Se la casa è cointestata, può essere pignorata? Sì, ma solo nella quota intestata al debitore. Il comproprietario estraneo riceverà il ricavato nella misura della propria quota.
Cosa succede se si rateizza il debito con l’Agenzia delle Entrate? Se la rateizzazione viene concessa e rispettata nei tempi, la procedura esecutiva viene sospesa.
Cos’è l’ipoteca sull’immobile? Si tratta di una garanzia reale a favore del creditore, che non implica l’immediato pignoramento ma limita la libertà di vendere l’immobile finché il debito non è saldato.
È ancora possibile il pignoramento della prima casa nel caso di gravi situazioni economiche? Il principio di impignorabilità si applica a prescindere dalla situazione economico-familiare se i requisiti di legge sono tutti rispettati. In caso contrario, il pignoramento diventa effettivamente possibile.