Si può subentrare in un contratto di affitto casa o è vietato?

Quali sono i casi 2024 in cui è permesso il subentro in un contratto di affitto di una casa: regole in vigore, chi può farlo e procedura.

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 13/08/2022 alle ore 4:34
e aggiornato con informazioni attualizzate il 06/05/2024 alle 17:06

Nell’ambito dei contratti di locazione, può capitare che un inquilino debba lasciare l'appartamento prima della scadenza del contratto. In questi casi, è possibile subentrare nel contratto di affitto, ovvero sostituire l'inquilino precedente e assumere tutti i suoi diritti e obblighi previsti dal contratto stesso.

Quando è possibile subentrare in un contratto di locazione?

Il subentro rappresenta una trasmissione del contratto d’affitto, scaturita da circostanze non volontarie che coinvolgono le parti, costringendo alla necessità di rielaborare l'accordo originale e sostituire i soggetti interessati.

In base all'articolo 6 della legge 392/1978, il subentro nel contratto di affitto è consentito nei seguenti casi:

• Separazione o divorzio dei locatari: in caso di separazione o divorzio, il coniuge al quale viene assegnata la casa familiare può subentrare nel contratto di affitto, diventando il nuovo conduttore. Questo permette di garantire la continuità della residenza per il coniuge che mantiene il diritto di abitazione.
• Decesso del conduttore: se l'inquilino decede, i suoi eredi legittimi (coniuge, figli, genitori, ecc.) hanno la facoltà di subentrare nel contratto di affitto, assumendo tutti i diritti e gli obblighi del defunto. Ciò consente agli eredi di mantenere la disponibilità dell'immobile senza interruzioni.
• Decesso del locatore: nel caso in cui sia il proprietario dell'immobile (locatore) a decedere, gli eredi o i nuovi proprietari subentrano automaticamente nel contratto di locazione esistente. Ciò significa che l'inquilino può continuare a occupare l'immobile alle stesse condizioni contrattuali, senza alcuna modifica dei termini stabiliti.
• Vendita dell'immobile: se il proprietario decide di vendere l'immobile locato, il contratto di affitto viene trasferito al nuovo acquirente. In questo caso, il nuovo proprietario subentra nel contratto di locazione esistente, mantenendo validi tutti i termini e le condizioni precedentemente concordati con l'inquilino.
• Alienazione della proprietà locata: questo caso si verifica quando il proprietario decide di trasferire la proprietà dell'immobile locato a un'altra persona, ad esempio attraverso una donazione o un lascito testamentario. Anche in questa situazione, il nuovo proprietario subentra nel contratto di affitto, diventando il nuovo locatore.

A differenza della cessione, che è sempre volontaria, il subentro del contratto di locazione non dipende né dal locatore né dal conduttore. Implica automaticamente l'accettazione di tutte le disposizioni previste nell'accordo originale tra locatore e conduttore e comporta il diritto di usufruire del tempo residuo del contratto.

Procedura per il subentro nel contratto di affitto

La possibilità di subentro è un’evenienza piuttosto frequente. Utilizzando il modulo RLI online disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate, è possibile registrare nuovi contratti e apportare tutte le modifiche necessarie, inclusa quella relativa al subentro nel contratto di locazione. È fondamentale effettuare la comunicazione e il pagamento dell'imposta di registro (pari a 67 euro) entro 30 giorni dall'avvenuto subentro.

Le imposte da pagare per i contratti di locazione, qualsiasi esse siano, possono essere versate tramite il modello F24 Elide. Il quale va compilato in tutte le sue parti, in modo corretto, e soprattutto indicando il codice tributo adatto, che identifica il motivo del pagamento. In questo caso, il codice tributo per il subentro nel contratto d’affitto è il numero 1502.