Si può vendere una casa con abuso edilizio o è vietato secondo leggi 2022 in vigore

Succede che si va alla ricerca di una casa adatta alle proprie esigenze, ma una ragione di localizzazione, di spazi all'interno o di prezzo l'affare non arriva a conclusione.

Poi però viene proposta una casa che risponde alla perfezione alle richieste, ma porta con sé una grande incertezza: è illegale. Più precisamente, si tratta di una casa con abuso edilizio.

Una di quelle per cui non è intervenuto alcun condono e di conseguenza ha un destino incerto con lo spettro di sanzioni se non della demolizione che aleggia costantemente.

Al di là dell'opportunità di questa scelta, una casa con abuso edilizio può essere venduta oppure no? Cosa prevedono le norme in vigore nei confronti di venditori e compratori? Approfondiamo la questione:

• Abuso edilizio: si può vendere una casa
• Leggi 2022 in vigore sull'abuso edilizio

Abuso edilizio: si può vendere una casa

Sia chi vende e sia chi compra casa deve essere a conoscenza delle norme sulle casa con abuso edilizio. In questo modo riescono a capire quali sono i margini di manovra ovvero cosa possono fare. Alla legislazione in vigore si sono aggiunte le pronunce dei giudici in materia che hanno fissato confini ben precisi in materia.

Ecco dunque che non c'è alcuna normativa che vieta la vendita di un casa con abuso edilizio purché non si tratti di un raggiro. In pratica chi vende l'immobile deve comunicare la situazione e, allo stesso tempo, va messa nero su bianco sia nel compromesso ovvero il contratto preliminare e sia nel rogito ovvero il contratto conclusivo.

In caso contrario, chi acquista può impugnare l'accordo e chiederne l'annullamento. Si tratta del caso limite poiché se di mezzo c'è un abuso edilizio di dimensioni minori ovvero che non riguarda l'intero immobile, ma solo una parte (la veranda, ad esempio), può pretendere la restituzione di una parte della somma spesa per l'acquisto della casa. Ma solo se l'abuso edilizio sia stato nascosto.

Leggi 2022 in vigore sull'abuso edilizio

Il concetto di abuso edilizio per una casa secondo leggi 2022 in vigore è molto ampio e comprende i cosiddetti abusi edilizi gravi, gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, i lavori in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità, la lottizzazione abusiva.

I cosiddetti abusi edilizi si configurano se le opere edilizie sono realizzate con varianti essenziali rispetto alle opere consentite. Oppure in totale difformità dal permesso di costruire o anche in mancanza del permesso di costruire.

Secondo il Testo Unico sull'edilizia, si ha infine lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione.

E poi quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione e in rapporto a elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

Si ha lottizzazione materiale in seguito a un'attività materiale che consiste nell'inizio non autorizzato di opere finalizzate alla trasformazione urbanistica.

Quella formale si verifica con il frazionamento e vendita di un terreno in lotti quando le operazioni denunciano la destinazione a scopo edificatorio del terreno.

La lottizzazione abusiva si manifesta se gli interventi edilizi non sono autorizzati e non sono conformi alle norme e alle prescrizioni urbanistiche.

Ma anche se gli interventi edilizi non sono autorizzati nonostante siano conformi alle norme e alle prescrizioni urbanistiche. E poi se gli interventi edilizi sono autorizzati, ma sono in contrasto con le norme e le prescrizioni urbanistiche.

Il concetto di abusi edilizi ai sensi della vigente Legge 2022 è molto ampio e comprende gravi violazioni edilizie e interventi effettuati con deroghe parziali ai permessi.