Si può vietare apertura di un ufficio o studio professionale in un appartamento di un condominio

Di norma quando si acquista una casa nell'atto notarile nel rogito c'è scritto espressamente che acquistando quell'immobile si accetta anche il regolamento di condominio.

Si può vietare apertura di un ufficio o

Ufficio o studio in appartamento, il condominio può negarlo?

Sì, il condominio può vietare il cambio di destinazione d'uso da ufficio o studio professionale ad abitazione e viceversa. Il proprietario dell'appartamento può presentare formale richiesta di modifica, ma occorrono due maggioranza differenti dell'assemblea in base alle circostanze.

Il concetto chiave è quello di cambio di destinazione d'uso. Le case possono essere generalmente adibite a civile abitazione o a ufficio o studio professionale.

Di commercialisti o di architettura, ad esempio. Può capitare che nella fase di ricerca di una casa o di uno studio venga individuato l'immobile potenzialmente perfetto, ma è accatastato in modo diverso. Ad esempio un appartamento accatastato come uso ufficio oppure un ufficio che, a norma di legge, non può essere impiegato per abitazione.

Che cosa si può fare quando si ci si trova in questa situazione? Possono anche presentarsi situazione ancora più particolari, come un immobile in nostro possesso che vogliamo affittare come ufficio oppure, al contrario, come abitazione. Se per l'accatastamento non va bene rispetto alle nostre esigenze, è possibile il il cambio di destinazione d'uso? E il condominio può opporsi vietandolo o negandolo?

Si tratta di domande a cui cercare una risposta per sapere quali sono gli spazi di manovra ovvero per capire come comportarsi al momento in cui si presenta una opportunità. Analizziamo allora nel dettaglio:

  • Ufficio o studio in appartamento, si può fare o no
  • Il condominio può negare il cambio di destinazione d'uso o no

Ufficio o studio in appartamento, si può fare o no

Normativa alla mano sulla possibilità di trasformare un appartamento in studio professionale o ufficio (e viceversa), esistono due limiti al cambio di destinazione d'uso.

Il primo riguarda le leggi urbanistiche: ci sono alcune leggi che impongono la presenza di determinati requisiti affinché un immobile possa essere accatastato come ufficio oppure come abitazione. Gli esempi più noti sono quelli riferiti alle altezze dei soffitti oppure alla presenza di finestre in misura sufficiente per l'illuminazione.

In questo caso è utile farsi assistere da un bravo geometra o architetto che possa verificare se su quegli immobili si possa cambiare la destinazione d'uso.

Naturalmente è anche possibile muoversi in piena autonomia purché si sappiano ricavare le informazioni utili e naturalmente leggerle correttamente sulla base della personale situazione.

Il secondo limite relativo a questo tipo di modifica riguarda proprio il condominio in cui si trova la casa perché perché il regolamento può prevedere disposizioni specifiche per il cambio di destinazione d'uso, ad esempio il divieto espresso.

Il condominio può negare il cambio di destinazione d'uso o no

Di norma quando si acquista una casa nell'atto notarile nel rogito c'è scritto espressamente che acquistando quell'immobile si accetta anche il regolamento di condominio. Ecco quindi che se nega il cambio di destinazione d'uso occorre rassegnarsi perché non è possibile fare altro, anche se dal punto di vista urbanistico non ci sarebbero ostacoli.

Nel caso in cui invece il regolamento di condominio non dica nulla sul cambio di mutamento della destinazione d'uso, il proprietario ha carta libera.

Se le leggi urbanistiche lo consentono e non c'è alcun impedimento sul regolamento di condominio, nessuno può opporsi al cambio di destinazione d'uso. In realtà c'è anche un'altra possibilità d'azione, generalmente la più impervia, ma che permette di superare l'ostacolo del divieto al cambio di destinazione d'uso.

Si tratta della formale richiesta di modifica del regolamento condominiale. Per farlo occorre ottenere l'approvazione dell'assemblea con una maggioranza di almeno il 51% che rappresentano almeno il 50% del valore dello stabile.

Tuttavia è necessaria l'unanimità se il regolamento condominiale è di tipo contrattuale ovvero sono presenti specifici divieti al cambio di destinazione d'uso da ufficio o studio professionale ad abitazione e viceversa.

Nel caso in cui il condomino ovvero il proprietario dell'appartamento dovesse forzare la mano e procedere alla trasformazione dello spazio abitativo, l'assemblea può agire in giudizio contro di lui.

Lo fa attraverso l'amministratore che lo può accusare di destinazione abusiva con tutte le conseguenze che ne derivano.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il