Usucapione di beni immobili: cos'è e come funziona?

Quando è possibile acquistare il titolo di proprietà di un bene senza il vincolo derivato dal contratto oppure in mancanza dell’accordo con il proprietario legittimo? Ecco tutti i chiarimenti.

Autore: Antonella Tortora
pubblicato il 14/11/2017 alle ore 04:35

L’usucapione fonda le sue basi su tre elementi, il primo riguarda il possesso materiale del bene, il secondo si riferisce al periodo di tempo, il terzo riguarda il modo dell’utilizzo del bene, inteso come ininterrotto. Ovviamente, affinché esso produca gli effetti giuridici, trasformandosi nel possesso del diritto di proprietà è necessario la presenza di due specifici requisiti, quali:

1. il possesso del bene deve essere pacifico, non è consentita la forma violenta oppure clandestina;
2. il possesso del bene deve essere tale da garantire una forma continuativa e interrotta durante il decorso del tempo.

Usucapione di beni immobili: cos'è e come funziona?

Una delle forme più comuni di usucapione si riscontra negli appezzamenti di terreno. Esso, infatti, può derivare dall’abbandono da parte del legittimo proprietario di un suolo, che viene curato, nutrito e coltivato da un altro soggetto, in assenza di un vincolo legato a un contratto o un accordo tra le parti per il godimento del bene. In questo caso, egli potrà trascorso un determinato periodo di tempo acquistare legittimamente la proprietà del terreno. Il proprietario legittimo perde il diritto di proprietà, perché non si è interessato al bene non ha prestato le dovute “attenzioni” che portano alla condizione di possesso.

Il codice civile all’articolo 1158,  tutela il diritto di proprietà derivante dal possesso continuato per venti anni. In sostanza nell’ipotesi che un soggetto disponga di un bene in modo pacifico, come se fosse il legittimo proprietario, nutrendolo e curandolo assumendo un comportamento continuativo e costante, per un determinato periodo di tempo, quantificabile in circa 20 anni, può in assenza del proprietario legittimo per cause non imputabili alla violenza o in forma clandestina, diventare il nuovo proprietario.

Come fare per fermare l’usucapione? Il proprietario può presentare un ricorso dinanzi al Tribunale di competenza contro il soggetto che detiene il bene. Il soggetto usucapente deve confermare l’appartenenza della proprietà al legittimo proprietario, ovviamente, senza forzature da parte di quest’ultimo. Il giudice si troverà dinanzi a due possibilità:

• nel caso in cui il soggetto usucapente ha goduto del bene in modo libero e senza vincoli derivati da diritti privati altrui, ha dalla sua parte la legge che gli consente di acquistare non solo i diritti di godimento, ma anche la proprietà del bene stesso;
• viceversa, se il bene è stato posseduto dall’usucapente in modo illecito oppure violento ledendo il diritto del legittimo proprietario, l’usucapione non ha efficacia, quindi non ha valore. In quanto, viene dimostrato che il proprietario è stato privato del diritto di godimento del bene, trovandosi nella condizione di essersi disinteressato del bene per cause forzose e non imputabili a una sua scelta.

Quanto il fattore “tempo” influisce nell’usucapione? Il tempo è l’elemento essenziale per usucapire, non è uguale per tutte le circostanze, per acquistare la proprietà di un bene è necessario che il tempo sia determinato, come:

• è necessario attendere venti anni per gli immobili nel caso in cui il possesso del bene sia avvenuto in malafede, cioè in virtù della consapevolezza che si stia operando sulla proprietà di un altro soggetto;
• è necessario attendere venti anni per far valere i diritti di godimento per immobile, come ad esempio l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, ecc.;
• è necessario attendere venti anni di padronanza dei beni mobili in modo continuato;
• è necessario attendere dieci anni per il titolo del bene acquistato in buona fede, e sulla base di una  registrazione pubblica di un atto pubblico regolarmente registrato, da un altro soggetto non riconducibile al proprietario del bene;
• è necessario attendere dieci anni di padronanza continuativa per tutti i beni mobili regolarmente registrati nei pubblici registri tipo le automobili, le imbarcazioni ecc.;
• è necessario attendere tre anni dall’avventura trascrizione nei pubblici registri di beni mobili, quando il bene viene acquistato da chi non deteneva il titolo di proprietà, ovviamente in presenza di una buona fede.

Cosa significa nell’usucapione modo ininterrotto? Affinché l’usucapente acquisti il diritto di proprietà il nutrimento verso il bene deve avvenire senza alcuna interruzione, la legge prevede un limite massimo di sospensione pari a un anno. Ciò vuol dire, che nel caso in cui il proprietario legittimo intervenga per rientrare in possesso del bene esercitando il diritto di proprietà, per un intero anno, l’usucapione subisce una interruzione perdendo la sua validità.