Abusi edilizi cambia davvero tutto, meno rischi sanzioni e sanatorie più facili con nuovi decreti e sentenze

Cosa cambia davvero per gli abusi edilizi tra sanzioni minori e sanatorie più facili grazie a nuovi decreti e sentenze? Gli abusi edilizi continuano ad essere una forte piaga in Italia ma che si cerca di ridurre in questo momento grazie a nuove sentenze e nuovi decreti tra semplificazioni e nuovo condono.

• Nuovo decreto abusi edilizi e condono cosa prevede e quando arriva 
• Abusi edilizi sanzioni e sanatorie più facili cosa

Nuovo decreto abusi edilizi e condono cosa prevede e quando arriva 

Il governo Meloni ha deciso di mettersi a lavoro sulla definizione di un nuovo decreto per gli abusi edilizi, annunciando la possibilità di approvazione di un nuovo condono edilizio. Si tratterebbe di una novità che non sarebbe, però, valida per tutti ma che potrebbe verificarsi solo nei casi di specifici abusi edilizi.

Il nuovo condono edilizio potrebbe scattare, infatti, solo nei casi di abuso commessi in assenza di vincoli relativi ad un titolo abilitativo o se l’abuso interessa un immobile situato in una particolarmente difficile da un punto di vista ambientale. 

In particolare, secondo le anticipazioni, il nuovo condono edilizio potrà scattare solo se si verificano le seguenti condizioni: 

• se le opere sono state realizzate in assenza di un titolo edilizio ma nel rispetto di prescrizioni urbanistiche;
• se i lavori realizzati hanno danni limitati come conseguenze;
• se le costruzioni risalgono a prima della imposizione del vincolo.
• se si tratta di opere minori che non riguardano aumento di superficie;
• se si tratta di costruzioni con concessioni da parte della Autorità.
• sanatorie automatiche già allargate e si potrebbero ancora allargate per semplificazioni allo studio.

Abusi edilizi sanzioni e sanatorie più facili cosa

Oggi è più facile sanare abusi edilizi grazie a sanzioni più leggere e diverse nuove sanatorie edilizie in vigore. Sono diverse, infatti, le sanatorie automatiche gratis che permettono di regolarizzare un abuso edilizio senza necessità di presentare domanda di sanatoria e relativo pagamento richiesto.

La prima sanatoria automatica è quella che scatta per la tolleranza al 2%, che permette di sanare un abuso edilizio se il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta avviene entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Perché scatti la sanatoria automatica gratis dell’abuso edilizio, la tolleranza del 2% deve risultare tra progetto e stato di fatto dell’opera, rapportando la cubatura del progetto a quella reale dei luoghi e vale solo per piccole difformità edilizie.

Altra sanatoria più semplice e automatica in vigore scatta quando gli abusi edilizi non violano la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicano l'agibilità dell'immobile. C’è poi un’altra sanatoria automatica gratis vigente ed è quella che vale per piccoli abusi edilizi i dichiarati dal tecnico abilitato per l’attestazione dello stato legittimo degli immobili, quando cioè vengono riportati nell’apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, o scioglimento di comunione di diritti reali.

Anche diverse recenti sentenze hanno reso più semplice la possibilità di sanare abusi edilizi evitando sanzioni pesanti, come la demolizione. La Corte di Cassazione si è, per esempio, espressa con una recente sentenza secondo cui, prima di procedere alla totale demolizione dell’opera edilizia abusiva, bisogna valutare se la demolizione lede i diritti fondamentali delle persone, fondandosi sul cosiddetto principio di proporzionalità. 

Secondo la Cassazione, infatti, è più facile la sanatoria di un abuso edilizio piuttosto che la demolizione dell’opera se tale decisione risulta decisamente sproporzionata rispetto ad altri criteri, come il diritto all’abitazione.

Per la Corte, per esempio, prima di approvare l’ordine di demolizione di un abuso edilizio bisogna valutare su che tipo di immobile è stato realizzato l’abuso, se una prima casa, o seconda, o altra, l’importanza che la casa ha per chi ci abita, se di residenza principale o meno, ubicazione dell’immobile in cui è stato realizzato l’abuso, ecc e capire quanto effettivamente sia insanabile, e dunque da demolire o si possa anche sanare.

Altra recente sentenza della Corte di Cassazione sugli abusi edilizi riguarda la possibilità di sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria nei casi di abusi edilizi. Si tratta di una possibilità che, secondo la Corte, può sussistere solo se a valutare la sostituzione della demolizione di un’opera abusiva con il pagamento di una multa è l’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all'ordine di demolizione, per valutare se effettivamente si possa evitare la demolizione e prevedere il pagamento di una sanzione pecuniaria.

La sanzione pecuniaria può sostituire la demolizione degli abusi edilizi solo nei casi di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio, mentre non è prevista per opere realizzate in totale assenza di permesso di costruire.

Anche il Consiglio di Stato è intervenuto con una nuova recente importante sentenza secondo cui non può essere approvato un condono quando al verificarsi dell’abuso sussiste un vincolo anteriore, assenza o difformità di un titolo abilitativo prescritto e la costruzione risulta in contrasto con gli strumenti urbanistici

Secondo il Consiglio di Stato, non si può condonare un abuso edilizio quando le opere abusive sono state realizzate in un’area dove sussistono vincoli ambientali e paesaggistici o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Se le opere realizzate in casa non sono conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni previste agli strumenti urbanistici e vengono costruire in aree già soggette a vincoli, come vincoli paesaggistici o ambientali, allora non può mai essere approvato il condono di un abuso edilizio.

Dunque, per il Consiglio di Stato, un abuso edilizio commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato quando sussistono contemporaneamente le seguenti condizioni:

• realizzazione delle opere in assenza o difformità dal titolo edilizio;
• imposizione del vincolo di inedificabilità prima della esecuzione delle opere;
• non conformità alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo.

Inoltre, non vale la sanatoria per le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona soggetta a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque d’inedificabilità. Per gli abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono può avvenire solo per interventi di minore rilevanza.