Calcoli ed esempi concreti aumento mutui e prestiti dopo rialzo tassi settembre, cosa fare e previsioni aggiornate

Dopo un lungo periodo di tassi di interesse vantaggiosi per i mutui e i prestiti, stiamo osservando un aumento. Cosa possiamo prevedere per i mutui nel quarto trimestre del 2023 e nel 2024? Meglio attendere nuovi sviluppi o procedere con l'acquisto di un mutuo ora, prima che diventi ancora più oneroso? E, in termini pratici, come si evolverà la situazione? Facciamo il punto anche con esempi concreti:

• Mutui e prestiti, calcoli ed esempi concreti
• Cosa fare con i mutui in rialzo
• Previsioni aggiornate sui mutui

Mutui e prestiti, calcoli ed esempi concreti

Le prospettive per la fine del 2023 e il 2024 indicano una crescita costante dell'Euribor, che rappresenta il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile. L'Irs, il parametro utilizzato per i mutui a tasso fisso, ha già triplicato il suo valore rispetto all'inizio dell'anno e adesso si presenta come una scelta più conveniente rispetto a quella variabile. Nel caso dei mutui a tasso variabile, osserviamo un aumento graduale dei tassi di interesse mese dopo mese. Per comprenderne l'impatto concreto, consideriamo un esempio: un incremento dello 0,75% nel tasso variabile comporterebbe un aumento di circa 80 euro al mese e di quasi 1.000 euro all'anno su un mutuo ventennale di 100.000 euro.

Consideriamo anche un mutuo a tasso variabile con Euribor a 3 mesi più uno spread del 1,50%, con una durata di 30 anni e un importo di 200.000 euro. Per coloro che hanno ottenuto il mutuo un anno fa, la rata mensile è passata da 710 euro a 1.085 euro oggi; con un aumento di 25 punti base, la rata aumenta a 1.115 euro. Per coloro che hanno ottenuto il mutuo 3 anni fa, la rata è passata da 646 euro a 1.050 euro oggi; con un aumento di 25 punti base, la rata aumenta a 1.078 euro. Per coloro che hanno ottenuto il mutuo 5 anni fa, la rata è passata da 659 euro a 1.021 euro oggi; con un aumento di 25 punti base, la rata aumenta a 1.047 euro.

Va notato che le banche generalmente non concedono mutui con rate mensili che superano il 33% del reddito mensile del richiedente, e trovare banche disposte a erogare mutui con piani di ammortamento oltre i 30 anni è diventato molto raro. La combinazione tra la diminuzione del potere d'acquisto dei salari e l'aumento dei tassi sta rendendo sempre più difficile trovare mutui convenienti e sostenibili.

Cosa fare con i mutui in rialzo

Per ottimizzare le condizioni di un mutuo è possibile adottare diverse strategie. Una opzione è estendere la durata del mutuo, che potrebbe ridurre la rata mensile. In alternativa, si può valutare l'opzione di un mutuo a tasso variabile, un mutuo a tasso misto o un mutuo con cap, anziché optare per un tasso fisso, che solitamente comporta un importo mensile più elevato.

Valutando le attuali condizioni di mercato, il tasso fisso risulta essere l'opzione più conveniente. Tenendo conto delle possibili normalizzazioni del mercato nel prossimo futuro, è consigliabile considerare anche formule ibride, come i mutui a tasso misto. Ad esempio, i mutui variabili con cap presentano un costo maggiore rispetto ai tassi variabili puri, ma inferiore rispetto a quelli fissi. Questa opzione offre i vantaggi di entrambe le scelte: l'inerente convenienza del tasso variabile, ma con un limite massimo (cap) che impedisce all'importo della rata di superare determinate soglie. Un altro esempio è rappresentato dai mutui a tasso variabile con opzione, che consentono di passare dal tasso variabile al tasso fisso.

L'estinzione anticipata di un mutuo richiede una richiesta formale alla banca, indicando l'intenzione di estinguere l'intero debito residuo e chiedendo il calcolo dell'importo da versare per il rimborso del debito. La banca fornirà un modulo da compilare e un calcolo dell'importo dell'estinzione anticipata. Questo calcolo comprenderà la quota capitale ancora dovuta, quindi l'estinzione anticipata risulterà più conveniente se effettuata il prima possibile, diminuendo progressivamente la sua convenienza man mano che vengono pagate le rate. Inoltre, va notato che l'ipoteca registrata sull'immobile si estinguerà automaticamente alla data di estinzione del debito, senza alcun onere per il debitore.

Previsioni aggiornate sui mutui

Per quanto riguarda le previsioni sui tassi di interesse per mutui e prestiti, a ottobre non è da mettere in conto alcun rialzo, ma a novembre ci aspettiamo un aumento dello 0,25%. Tutto si baserà sull'andamento dell'inflazione. Si prevede rimarrà elevata nei prossimi anni: al netto dell'energia, si prevede un tasso di inflazione del 5,1% nel 2023, del 2,9% nel 2024 e del 2,2% nel 2025, secondo le stime della ce. Queste previsioni sono soggette a variazioni e le decisioni sui tassi di interesse saranno prese dal Consiglio direttivo della Bce in base all'andamento dell'inflazione e dell'economia, con decisioni prese di volta in volta durante le riunioni.