Condono abusi edilizi, Riforma testo Unica edilizia contiene già nuove sanatorie (oltre quelle dal poco al via)

Metteo Salvini ha rilanciato il tema del condono edilizio, anche se solo per piccoli abusi, ma subito si è scatenata l'opposizioe del Pd, ma anche di alcuni esponenti della maggioranza come il Ministro dell'Economia Giorgetti (e non solo) mentre tra i partiti della coalizione di Governo le posizioni appaiono contrastanti.

In realtà, nuove sanatorie per diversi abusi edilizi sono già da poco entrante in vigore grazie soprattutto a divese importanti sentenze e altre stanno per arrivare con nuove leggi, come ad esempio quelle contenute, nella nuova riforma del testo unico dell'edilizia.

Cosa, appunto, prevede la nuova riforma del testo unico edilizia che apre a nuove sanatorie abusi edilizi che si aggiungeranno a quelle da poco al via? L’abuso edilizio è un reato che quando si verifica prevede sanzioni e provvedimenti di demolizione dell’opera, altrimenti, per abusi edilizi sanabili, bisogna presentare richiesta apposita di sanatoria al Comune di competenza.
 
Sono considerate, per legge, opere edilizie abusive quelle che violano la normativa urbanistica, cioè che vengono realizzate nei casi in cui è obbligatorio richiedere un'autorizzazione comunale per l'esecuzione dei lavori e non viene presentata o quando le costruzioni vengono realizzate in difformità dal permesso stesso.

Per evitare la demolizione dell’opera realizzata in abuso edilizio, bisogna avere la doppia conformità delle costruzioni realizzate alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto e sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

In tema di abusi edilizi, il governo Meloni sta lavorando per rivedere il Testo Unico per l’Edilizia nonché alla definizione di un nuovo decreto abusi edilizi che potrebbe prevedere diverse importanti novità.

• Testo Unico sull’Edilizia e nuova riforma attesa cosa cambierà
• Nuovo condono edilizio quando arriva e cosa prevede
• Sanatorie automatiche già al via in attesa di riforma Testo Unico dell’Edilizia 

Testo Unico sull’Edilizia e nuova riforma attesa cosa cambierà

Il Testo Unico Edilizia prevede disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia e contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia, sulla quale le regioni a statuto ordinario esercitano la potestà legislativa concorrente, mentre le regioni a statuto speciale e le province autonome di Trento e di Bolzano esercitano la propria potestà esclusiva.

Infine, secondo quanto stabilito dal Testo Unico sull’edilizia, i Comuni, nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa, disciplinano l’attività edilizia. Il Tue prevede, inoltre, norme relative al controllo preventivo dell'attività edilizia, la vigilanza e le sanzioni contro gli abusi edilizi commessi. 

E sono diverse le modifiche alle regole del Testo Unico sull’Edilizia che il governo si prepara a definire, con ulteriori nuove sanatorie, e per cui sono già state annunciate nuove tappe per concluderlo il prima possibile.

Si parla, in particolare, di una legge delega da chiudere entro l'estate e di un successivo decreto delega, che dovrà passare in Consiglio dei ministri e, successivamente, arrivare alle commissioni parlamentari.

Secondo l’esperto Carlo Pagliai, ingegnere esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare, sarebbero in realtà due i Testi Unici sull'Edilizia necessari perchè le tante e diverse condizioni di irregolarità edilizia degli immobili esistenti richiedono oggi regole per le sanatorie decisamente diverse da quelle che potrebbero servire per interventi futuri.

Bisognerebbe, pertanto, distinguere tra regole e sanatorie in base a norme edili già esistenti e dedicare una parte del Testo a edifici già esistenti perché, come spiegato da Pagliai, in passato nessuno si poneva il problema di verificare l’intera storia urbanistico-edilizia dell’edificio o della singola unità immobiliare, nè eventuali tolleranze e quindi dovrebbe permettere le regolarizzazioni degli immobili entro nuovi limiti da stabilire, e nuove norme e regole per novità edilizie, dedicando un secondo testo o una seconda parte del Testo Unico esistente solo ed esclusivamente alle nuove costruzioni, per riuscire sempre a garantire a chiunque qualità e sicurezza.

Nuovo condono edilizio quando arriva e cosa prevede

Nel frattempo, si lavora alla definizione di un nuovo condono edilizio che potrebbe arrivare con apposito decreto ad hoc contro gli abusi edilizi o anche rientrare nella revisione del Testo Unico sull’Edilizia.

Stando a quanto riportano le anticipazioni, il nuovo condono edilizio potrebbe essere applicato solo nei casi di specifici abusi edilizi, e cioè se l’abuso è stato commesso in assenza di vincoli relativi ad un titolo abilitativo o se l’abuso interessa un immobile situato in una particolarmente difficile da un punto di vista ambientale. 

In particolare, il nuovo condono edilizio potrebbe scattare solo al verificarsi delle seguenti condizioni: 

• se le opere sono state realizzate in assenza di un titolo edilizio ma nel rispetto di prescrizioni urbanistiche;
• se i lavori realizzati hanno danni limitati come conseguenze;
• se le costruzioni risalgono a prima della imposizione del vincolo.
• se si tratta di opere minori che non riguardano aumento di superficie;
• se si tratta di costruzioni con concessioni da parte della Autorità.

Sanatorie automatiche già al via in attesa di riforma Testo Unico dell’Edilizia 

E mentre si discute del nuovo condono edilizio, di nuove semplificazioni edilizie e della revisione del Testo Unico dell’Edilizia con possibilità di ulteriori sanatorie per abusi edilizi, quest’anno sono già scattate diverse nuove sanatorie automatiche e gratis di abusi edilizi verificatisi in determinati contesti.

Entrando più nel dettaglio, sono diverse le sanatorie automatiche gratis che permettono di regolarizzare un abuso edilizio senza necessità di richiesta apposita di sanatoria, a partire dalla sanatoria edilizia automatica che scatta per la tolleranza al 2%, che permette di sanare un abuso edilizio se il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta avviene entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Perché scatti la sanatoria automatica gratis dell’abuso edilizio, la tolleranza del 2% deve risultare tra progetto e stato di fatto dell’opera, rapportando la cubatura del progetto a quella reale dei luoghi e vale solo per piccole difformità edilizie.

Altra nuova sanatoria automatica in vigore scatta quando gli abusi edilizi non violano la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicano l'agibilità dell'immobile. 

C’è poi un’ulteriore sanatoria automatica gratis di un abuso dell’edilizio al via da quest’anno ed è quella che scatta quando si verificano piccoli abusi dichiarati dal tecnico abilitato per l’attestazione dello stato legittimo degli immobili, quando cioè vengono riportati nell’apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, o scioglimento di comunione di diritti reali.

Sulle sanatorie automatiche gratis per abusi edilizi è intervenuta anche la Corte di Cassazione con una recente sentenza secondo cui, prima di procedere alla totale demolizione dell’opera edilizia abusiva, bisogna valutare se la demolizione lede i diritti fondamentali delle persone, fondandosi sul cosiddetto principio di proporzionalità. 

Secondo la Cassazione, infatti, è più facile la sanatoria di un abuso edilizio piuttosto che la demolizione dell’opera se tale decisione risulta decisamente sproporzionata rispetto ad altri criteri, come il diritto all’abitazione.