Mutui scatta surroga della surroga. Per chi vuol abbattere rata ultimo miglio

Al via la possibilità di surrogare un mutuo già surrogato: cosa prevede vantaggi e convenienza. Cosa c’è da sapere

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Non solo possibilità di surrogare il proprio mutuo anche possibilità di risparmiare con la surroga della surroga. Ma di cosa si tratta e come funziona questa novità? Cerchiamo di scoprirlo.

Mutuo: come funziona la surroga della surroga

Dopo il grande picco di compravendite solo di qualche tempo fa, la richiesta di mutui, pur mantenendosi a buoni livelli, è leggermente diminuita. E in questo momento di particolare incertezza, le banche si stanno adoperando per sostenere chiunque volesse accendere un mutuo. Così mentre ci sono diversi istituti che hanno messo a punti nuovi prodotti che permettono di finanziare anche oltre l'80% del valore dell'immobile oggetto di acquisto, altri hanno deciso di azzerare quasi del tutto gli spread bancari, il valore applicato dalle banche nella concessione di mutui casa che insieme agli indici specifici di mutui a tasso fisso e variabile definiscono i tassi di interesse effettivi applicati sui mutui. Diverse banche hanno, infatti, fissato il loro spread sui mutui sullo 0.18%, un livello bassissimo mai raggiunto prima. E la convenienza riguarda soprattutto i mutui a tasso fisso. Nel mese di maggio, i migliori mutui a tasso variabile offrono, infatti, uno spread attorno allo 0,7% e i migliori mutui a tasso fisso uno spread di poco superiore allo 0.

Altre banche, invece, stanno dando la possibilità ulteriore di risparmiare ricorrendo alla surroga della surroga. Ma cosa significa? Si tratta della possibilità per chi ha già fatto ricorso alla surroga del mutuo di farne ancora un’altra alla ricerca delle migliori condizioni di mutuo all’unica condizione che siano passati almeno 6 mesi (o 12 per alcune banche) dalla stipula del precedente mutuo di surroga ed è una operazione che le banche stanno concedendo perchè oggi i tassi sono ai minimi storici, quindi chi ricorre adesso alla surroga difficilmente in futuro troverà condizioni migliori anche perchè a settembre si esaurirà il piano di Qe della Bce, per cui i tassi torneranno a salire, seppur lentamente.

Stando alle previsioni, ricorrere ad una nuova surroga nel caso ne sia stata effettuata già una converrà ancora per un periodo di sei, al massimo 12, mesi per cui chi volesse ridurre il peso della propria rata mensile di mutuo o chi avesse intenzione comunque di migliorare le proprie condizioni di mutuo, è bene che ne approfitti ora. Per fare qualche esempio di quanto potrebbe far risparmiare fare una surroga ora prendendo il caso di un mutuo iniziale a tasso fisso, dell’importo di 120mila euro e della durata di 25 anni per un immobile del valore di 180mila euro, considerando capitale e durata residua, il risparmio in interessi derivante da una nuova surroga oscillerebbe da un minimo di 8.709, per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2017, ad un massimo di 68.024 euro addirittura per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2012. Per un mutuo a tasso variabile, invece, il risparmio sarebbe compreso tra i 5.140 euro per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2017, e i 23.693 euro per chi ha sottoscritto il mutuo precedente nel 2012.

Mutui: cos’è la surroga

Per chi non lo sapesse o volesse ulteriori chiarimenti, la surroga di un mutuo rappresenta l’operazione grazie alla quale è possibile cambiare banca rispetto a quella con cui si è acceso un mutuo alla ricerca di condizioni migliori e più convenienti. Con la surroga, quindi, il mutuatario ha la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un'altra che offra condizioni più favorevoli e in maniera gratuita. Scegliendo di surrogare il proprio mutuo, la vecchia banca cede il contratto del mutuatario alla nuova banca, trasferendo, al contempo, l'iscrizione ipotecaria sull'immobile acquistato dal cliente che passa alla nuova banca. Sarà poi quest’ultima a prendersi l’incarico di saldare il debito residuo del mutuo inizialmente stipulato. Con la surroga, dal canto suo, il cliente ha l’obbligo di saldare le restanti rate del mutuo alle nuove condizioni concordate con la nuova banca. La surroga, dunque, avviene tra le banche, la vecchia e la nuova scelta dal mutuatario, e non prevede costi aggiuntivi e non compromette i benefici fiscali di cui ha eventualmente goduto il cliente al momento della stipula del primo mutuo.

Mutui con tasso di usura diventano gratis

Sempre più tutelati i cittadini italiani anche se il percorso da fare è ancora lungo. Ci pensa ancora ua volta la magistratura, ovvero la Cassazione che ha stabilito in una caso che vedeva Bancapulia s.p.a contro Extramoenia - Matera Congressi s.p.a (in fallimento).

Nella sentenza la Cassazione ha deciso che se il tasso di interesse non solo legata al mutuo, ma anche a quello della mora ovvero del ritardo del pagamento delle rate, supera la cosidetta soglia di usura, vengono a cadere tutti i tassi di interessi dovuti e il cliente deve restituire alla banca solo il capitale prestato e non i tassi di interesse di ambedue le tipologie.

Mutui, è possibile richiedere rimborsi con tasso variabile, la sentenza europea

Si può chiedere risarcimento alla propria banca per i tassi dei mutui applicati se contenevano un riferimento, o meglio si basavano sull'Euribor o anche solo su una parte di esso. Lo si può fare basandosi sulla sentenza della Commissione Europea e di altre nazionali che stanno arrivando. Ma non lo si può fare per tutti gli anni e per tutte le banche. Ogni caso come sempre va esaminato nei dettagli.

Finalmente dopo anni, è stata pubblicata la sentenza del 2013, precisamente del 3 dicembre 2013, At 39914 che indica, seppur non esplicitamente che i cittadini che hanno contratti mutui basati sull'Eurbor hanno diritto al risarcimento.
E lo hanno per due motivi. Il primo è quello che ogni contratto di prestito deve avere un tasso di interesse ben determinato. Mentre l'Euribor che segue le oscillazione dei mercati non lo è. E già questo è un primo motivo di risacimento per l' art. 117 T.U.B e di invalidità del cotratto.
Il secondo che interessa solo, però, i mutui stipulati dal 2005 al 2009, è basato sul fatto che la stessa Commissione Europea nella stessa sentenza dopo lungo indagine ha confermato che quattro tra le principali banche europee manipolavano l'euribor a loro favore.
QUste quattro banche sono state condannate a 1,7 miliardi di multa, ma ora stanno iniziando anche le cause a livello nazionale dei singoli cittadini

Primo caso italiano.

Vi è un primo caso italiano del tribunale di Nocera Inferiore che seppur non ancora definitiva e preliminare indica come è necessaio procedere con l'sitruttoria dopo la denuncia e la richiesta di un processo per causa di un risarcimento di un cittadino per un mutuo contratto con una banca proprio facendo riferimento alla sentenza del 2013 della Commissione Europea.

A questo punto, inizierà il processo a cui ne potrebbe seguire diversi anni. E noi ovviamente vi terremo aggiornati sul suo esito finale.

E ulteriore sanzione per gli istituti

Sono tre le banche oggetto della multa per anatocismo da parte dell’Antitrust. Un provvedimento atteso dalle tante realtà civiche nate in questi anni per denunciare una pratica disdicevole, quella dell’anatocismo per l’appunto, ovvero l’applicazione degli interessi sugli interessi a debito, che tanti problemi ha creato ai consumatori italiani. La multa comminata dall’Antitrust, che in totale ammonta a ben 11 milioni di euro, inizia a fare chiarezza anche dal punto di vista normativo visto e considerato che le banche, in questi anni, hanno approfittato di un contesto in evoluzione che consente l’applicazione dell’anatocismo solo ed esclusivamente per gli interessi che il cliente autorizzi preventivamente ad addebitare sul conto corrente.

E invece, secondo quanto accertato dall’Antitrust, gli istituti di credito hanno deragliato dai binari della correttezza spingendo, attraverso comunicazioni parziali e non corrette, i clienti a rilasciare le autorizzazioni all’addebito in conto corrente. Facendo credere che questo iter fosse la prassi da seguire, ha spinto i clienti a concedere l’autorizzazione. In pratica l'Antitrust contesta questo metodo perché sottintende che la pratica utilizzata per convincere i clienti non è assolutamente regolare. Anche perché le conseguenze della scelta sul fronte del conteggio degli interessi sui debitori non venivano mostrate agli stessi.

Sono tre le banche che hanno ricevuto la multa la parte dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato per anatocismo la sgradevole pratica dell’applicazione degli interessi sugli interessi a debito che comporta l’istruzione delle sanzioni in oggetto. Una pratica che va a danno dei consumatori costretti quindi ingiustamente a pagare soldi non dovuti. E sono tanti i movimenti civici nati in questi anni con il preciso scopo di denunciare il ricorso all’anatocismo da parte di diversi istituti di credito. Le tre banche che sono state oggetto di questo provvedimento sono UniCredit, Banca Nazionale del Lavoro e Intesa San Paolo. Le cifre da pagare sono rispettivamente di cinque, quattro e due milioni di euro per un totale di undici milioni da versare nelle casse dell’erario. La motivazione del provvedimento preso dall’Antitrust è che le tre banche hanno adottato condotte aggressive volto all’applicazione dell’anatocismo bancario.

Tali condotte sono state poste in essere in un quadro normativo in evoluzione che attualmente ne consente l’applicazione solo ed esclusivamente per gli interessi che il cliente autorizzi preventivamente ad addebitare sul conto corrente. Tale strategia è stata sostenuta da varie azioni finalizzate all’acquisizione delle autorizzazioni da parte della clientela che ancora non aveva effettuato la scelta, attraverso sollecitazioni e monitoraggio da parte della rete e delle funzioni/strutture interne coinvolte, sia sui canali fisici, sia sull’internet banking.

Ecco spiegate in breve le motivazioni che hanno spinto l’Antitrust a comminare la multa i tre istituti di credito. Una multa che ammonta complessivamente a ben 11 milioni di euro. Le banche, nell’adottare queste politiche aziendali, hanno fornito informazioni non attinenti al vero, o quanto meno parziali, volte cioè a scoraggiare, evidenziando solo gli effetti negativi che si sarebbero manifestati in caso di pagamento non effettuato degli interessi di mora e la conseguente iscrizione negli elenchi dei cattivi pagatori. Inoltre nelle informative non si accennava minimamente a quello che sarebbe successo in seguito all’autorizzazione connesse con l’applicazione di interessi anatocistici.

L’Autorità ha dunque ritenuto scorrette le modalità utilizzate per ottenere le necessarie autorizzazioni dai clienti condizionati a prendere decisioni che non avrebbero altrimenti preso in considerazione dell’applicazione, in caso di addebito degli interessi in conto, dell’anatocismo bancario. Nel corso dell’istruttoria sono stati svolti accertamenti ispettivi con l’ausilio del Nucleo speciale Antitrust della Guardia di Finanza.

Mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile: il preferito

Se fino ad oggi il mutuo a tasso variabile è sempre stato il preferito per l'acquisto della prima casa, date le sue condizioni decisamente più favorevoli e convenienti, stando a quanto riportano le ultime notizie, ora la preferenza per la scelta della tipologia di mutuo sembra essere orientata soprattutto sul mutuo a tasso fisso. Il mutuo a tasso variabile prevede un pagamento di rate di rimborso inferiori a quelle previste dal mutuo a tasso fisso ma nel tempo potrebbe essere soggetto a oscillazioni di mercato che potrebbero determinare anche un improvviso rialzo delle rate mensili da pagare e portare ad un forte cambiamento delle condizioni inizialmente stipulate.

Il mutuo a tasso fisso, invece, pur prevedendo un pagamento di rate mensili più alte, permette di dormire sempre e comunque sonni tranquilli perché non dipende dalle oscillazioni del mercato e non risente della sua volatilità per cui qualsiasi movimento si possa verificare sul mercato non andrà mai a toccare le condizioni di mutuo stipulate, lasciando sempre la somma di rata mensile da versare esattamente come concordato a inizio contratto.

Quali tendenze attendersi per scegliere tra tasso fisso e variabile

La situazione dei mutui in Italia, cosa conviene scegliere tra un mutuo a tasso a variabile o fisso per chi deve accederlo ancora  e cosa è meglio fare per chi, invece, lo ha già, analizzando anche le prospettive dell'andamento dei tassi nel medio termine.

Vale allora la pena mettere al centro dell'attenzione la dettagliata analisi sui mutui in Italia a firma dell'Osservatorio di dicembre di MutuiOnline.i. Si tratta della piattaforma web di comparazione dei finanziamenti per la casa scegliendoli tra quelli proposi da 45 istituti di credito. Si riferisce allora che i nuovi mutui e le nuove surroghe domandate hanno un loan-to-value - il rapporto tra l'importo del finanziamento e il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito - che nel 59,5% dei casi va dal 60 al 90% e oltre il valore dell'immobile da finanziare.

Viene fatto notare che poiché attraverso il loan-to-value si determina il rischio del finanziamento e maggiore è il capitale erogato, più alto il rischio per chi lo concede, le banche hanno acconsentito soltanto nel 35,7% dei casi che il mutuo superasse il 70% del loan-to-value. Questa tendenza sembra destinata a perdurare anche nei prossimi 12 mesi, anche se con accenti più morbidi.

Per chi ha un mutuo a tasso variabile si attende un soft landing della Bce e dunque un aumento dei tassi dello 0,25%-0,50%, molto difficile che possa aumentare dello 0,75% ci vorrebbe una crescita economica molto vigorosa che al momento non c'è.

Due insidie da tener conto

Cosa è meglio scegliere tasso fisso e tasso variabile in questa fase economica? E come inquadrare il mutuo con cap ovvero quello con soglia massima oltre il quale il tasso non può aumentare? Anzi, proprio questa potrebbe essere una carta da giocare. Gli acquirenti risparmiano sulla rata nei primi anni perché il variabile costa meno rispetto al fisso. Tanto per capirci, in questo momento il variabile è tra lo 0,7 e l'1% mentre il fisso è tra l'1,7 e l'1,9%. Ma soprattutto ci si mette al riparo da possibili rialzi futuri dei tassi, soprattutto quando la durata del mutuo è particolarmente lunga, oltre i 20 anni.

Nel dilemma tra scelta di mutui 2018 con tasso fisso, variabile o con tetto si inseriscono altre due insidie. Anche nel caso di scelta di mutuo con tetto (cap) occorre procedere con la necessarie distinzioni perché non tutti gli istituti di credito offrono le stesse condizioni e la fissazione della soglia massima a cui possono arrivare gli interessi sul mutuo può rivelarsi molto pronunciata. Anche del doppio. E poi, anche nel 2018 vanno messi in conto difficoltà nella stessa accensione dei mutui. Seppur in una situazione di graduale ripresa, l'economia non gira ancora a dovere e la prudenza adottata dalle banche, peraltro nell'occhio del ciclone, non verrà meno. Significa che ottenere un mutuo con contratto a tempo determinato sarà un'operazione difficile e filtri all'ingresso saranno particolarmente funzionanti. Ma potrebbe anche significare che il tasso variabile non salirà così fortemente e, quindi, almeno per quest'anno o anche per i prossimi due anni potrebbe ancora convenire la scelta del mutuo a tasso variabile. 

E poi c'è il problema dell'aumento dei costi, che abbiamo visto sul tasso variabile potrebbe esserci, seppur non altissimo, ma in generale con alcune nuove regole Ue c'è stato un aumento generale die costi bancari nell'ultimo periodo, anche con alcuni balzelli sui mutui, e che potrebe aumentare in generale (non solo sui mutui) anche quest'anno ancora intorno al 20% secondo le associazioni dei consumatori.

E una terza insidia, Euribor cambiamenti allo studio

Toccare il tasso Euribor significa mettere in discussione l'intera impalcatura dei complessi calcoli per dei mutui a tasso variabile. Euribor è l'acronimo di Euro inter bank offered rate. Si tratta di un tasso che viene calcolato tutto i giorni e indica l'interesse medio applicato su prestiti interbancari da un panel di istituti di credito soprattutto europei. Stando alla bozza di cui stanno circolando le prime anticipazioni, sono tre gli indicatori di base su cui stanno concentrando le attenzioni dell'Emmi (European money market institute). In prima battuta il tasso sarà calcolato attraverso il monitoraggio delle operazioni realmente effettuate sulle diverse scadenze a breve termine tra le 20 banche coinvolte.

Se la base dati dovesse rivelarsi poco significativa, poi, si provvede a estendere l'osservazione su tutti i canali di lending all'ingrosso ovvero certificati di deposito, carte commerciali, operazioni compiute dalle banche centrali al di fuori degli obiettivi di politica monetaria. Infine viene previsto il ricorso all'expert judgement ovvero alle dichiarazioni dei singoli operatori di ciscuno dei 20 istituti di credito. La conseguenza è appunto la volatilità perché è in grado di mettere in difficoltà le famiglie con i pagamenti: avere un mutuo variabile con la rata determinata in base a una singola osservazione Euribor anziché su una media di valori può fare la differenza

E cosa può cambiare per lo spread? Lo spread è il guadagno della banca previsto dal contratto di mutuo. Il finanziamento richiesto prevede l'applicazione di un tasso di interesse mensile (fisso o variabile) calcolato sulla base dell'Eurirs (Euro Interest Rate Swap) e, appunto, dello spread. La percentuale che ciascuna banca decide di aggiungere al costo del denaro resta uguale per tutta la durata del mutuo. Sono pochi i casi in cui è prevista una variazione. L'acquirente deve dunque prestare molta attenzione allo spread applicato così come deve tenerlo sempre bene presente nel caso di comparazione di proposte a tasso variabile. In quest'ultimo caso, il calcolo si effettua con una semplice operazione: la somma dello spread con l'Euribor ovvero la percentuale a cui le banche pagano il denaro. Dal 2009 gli istituti bancari sono obbligati a indicare un'alternativa all'Euribor associata al tasso della Banca centrale europea.

Spesso lo spread (aggiunto all'Euribor) viene trascurato perdendo così di vista il vero costo del mutuo. Capita che, abbagliati dalla promozione di un tasso variabile iniziale apparentemente vantaggioso, non si conosca il cosiddetto tasso a regime ovvero quello realmente applicato che tiene conto della quota aggiuntiva decisa da ogni banca. E poi c'è spread e spread. Alcuni istituti bancari ne indicano uno su base semestrale per poi aumentarlo, se non raddoppiarlo, per la restante parte dell'anno. E lo sapete che dal notaio le Condizioni particolari non vengono lette? Di più, sono frequenti i casi in cui viene espressamente scritto come il calcolo del tasso tenga conto del criterio Euribor + X%, per poi vedersi specificato che con il termine Euribor si intende quello ricavato sulla base dell'andamento dei mercati, ma maggiorato dell'1%.

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