Mutui, variabile e fisso offerte ed erogazione. Ma aumenti costi per tutti pure già stipulati

I tassi di interesse dei mutui sono più bassi in Italia rispetto al resto d'Europa ma non è facile avere un mutuo.

Mutui, variabile e fisso offerte ed erog

Mutui tra tasso fisso e surroga


Un quadro organico dei mutui in Italia, con le offerte migliori variabili e fisso e cosa conviene fare tenendo anche conto deigli aspetti macro europei ma anche tipicamente italiani. E poi, il problema dell'erogato a differenza dei prestiti che aumentano. E quello dei costi che potrebbero e dovrebbero aumentare per due motivi anche per chi ha giò un mutuo in essere stipulato e fatto.
 

Confronto tassi con Europa ed erogato

Il costo dei mutui in Italia è in calo sia quello fisso che variabile, come del resto i tutta Europa grazie allo spread che è 140 punti circa, oscillando tra i 140-150.
La nostra nazione, però, è la migliore a livello europeo per i tassi, in modo particolare per il tasso variabile.  Il tasso fisso al momento è del 1,85% circa, mentre solo a settembre e a fine estate era tra il 2 e 2,08%. 
Il variabile ora è a 0,94%, mentre prima era 1,03%-1,10%.
Ma rispetto ad altri Stati, dove come detto, i tassi sono più bassi, l'erogato risulta essere inferiore e in difficoltà e clo potrebbe diventare sempre di più come abbiamo scritto sotto "per due insidie"

Tra tasso fisso e surroga: la situazione italiana dei mutui

E allora, mai come adesso il tasso fisso ovvero la possibilità di pagare le rate del mutuo allo stesso importo per tutta la durata del contratto con la banca, è sbilanciato dalla parte dei consumatori. Più precisamente, i dati che circolano raccontano che oltre tre italiani su quattro, esattamente il 76,1%, hanno scelto questa formula. Non solo, ma i mutui a tasso fisso coprono l'84,0% dei finanziamenti erogati dagli istituti di credito.

Sono cifre cristalline che indicano in maniera inequivocabile la direzione presa. E non è allora un caso il maggior ricorso alla surroga ovvero al rifinanziamento del mutuo. La maggior richiesta rappresenta di fatto un trend inedito perché impensabile solo fino a un paio di anni fa in cui a regnare era la stagnazione. Provando a fornire solo una cifra per rendere l'idea della situazione italiana, l'ultima rivelazione riferisce che lo strumento della surroga rappresenta il 50,6% delle nuove erogazioni contro il 64,6% del 2015.

Quali tendenze attendersi

Vale allora la pena mettere al centro dell'attenzione la dettagliata analisi sui mutui in Italia a firma dell'Osservatorio di dicembre di MutuiOnline.i. Si tratta della piattaforma web di comparazione dei finanziamenti per la casa scegliendoli tra quelli proposi da 45 istituti di credito. Si riferisce allora che i nuovi mutui e le nuove surroghe domandate hanno un loan-to-value - il rapporto tra l'importo del finanziamento e il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito - che nel 59,5% dei casi va dal 60 al 90% e oltre il valore dell'immobile da finanziare.

Viene fatto notare che poiché attraverso il loan-to-value si determina il rischio del finanziamento e maggiore è il capitale erogato, più alto il rischio per chi lo concede, le banche hanno acconsentito soltanto nel 35,7% dei casi che il mutuo superasse il 70% del loan-to-value. Questa tendenza sembra destinata a perdurare anche nei prossimi 12 mesi, anche se con accenti più morbidi.

Per chi ha un mutuo a tasso variabile si attende un soft landing della Bce e dunque un aumento dei tassi dello 0,25%-0,50%, molto difficile che possa aumentare dello 0,75% ci vorrebbe una crescita economica molto vigorosa che al momento non c'è.

Due insidie da tener conto

Anno nuovo mutuo nuovo? Si vedrà perché la questione su cosa sia più conveniente fare tiene sempre banco e lo sarà ancora di più nel 2018 alla luce dei primi segnali di ripresa. Ma poi, si riverseranno anche nel settore della compravendita immobiliare? Cosa è meglio scegliere tasso fisso e tasso variabile in questa fase economica? E come inquadrare il mutuo con cap ovvero quello con soglia massima oltre il quale il tasso non può aumentare? Anzi, proprio questa potrebbe essere una carta da giocare. Gli acquirenti risparmiano sulla rata nei primi anni perché il variabile costa meno rispetto al fisso. Tanto per capirci, in questo momento il variabile è tra lo 0,7 e l'1% mentre il fisso è tra l'1,7 e l'1,9%. Ma soprattutto ci si mette al riparo da possibili rialzi futuri dei tassi, soprattutto quando la durata del mutuo è particolarmente lunga, oltre i 20 anni.

Nel dilemma tra scelta di mutui 2018 con tasso fisso, variabile o con tetto si inseriscono altre due insidie. Anche nel caso di scelta di mutuo con tetto (cap) occorre procedere con la necessarie distinzioni perché non tutti gli istituti di credito offrono le stesse condizioni e la fissazione della soglia massima a cui possono arrivare gli interessi sul mutuo può rivelarsi molto pronunciata. Anche del doppio. E poi, anche nel 2018 vanno messi in conto difficoltà nella stessa accensione dei mutui. Seppur in una situazione di graduale ripresa, l'economia non gira ancora a dovere e la prudenza adottata dalle banche, peraltro nell'occhio del ciclone, non verrà meno. Significa che ottenere un mutuo con contratto a tempo determinato sarà un'operazione difficile e filtri all'ingresso saranno particolarmente funzionanti. Ma potrebbe anche significare che il tasso variabile non salirà così fortemente e, quindi, almeno per quest'anno o anche per i prossimi due anni potrebbe ancora convenire la scelta del mutuo a tasso variabile. 

E poi c'è il problema dell'aumento dei costi, che abbiamo visto sul tasso variabile potrebbe esserci, seppur non altissimo, ma in generale con alcune nuove regole Ue c'è stato un aumento generale die costi bancari nell'ultimo periodo, anche con alcuni balzelli sui mutui, e che potrebe aumentare in generale (non solo sui mutui) anche quest'anno ancora intorno al 20% secondo le associazioni dei consumatori.

Offerte migliori attuali a tasso fisso

WeBank offre un mutuo a tasso fisso per il finanziamento dell’acquisto della prima casa con LTV tra il 65 e l’80%, su una durata di rimborso fino a 25 anni, prevedendo uno spread dello 0,65%, nessuna spesa di istruttoria e di perizia, che è a carico della banca. Si tratta di un’offerta però valida solo per i titolari di un conto corrente WeBank a zero spese e che stipulino il contratto di mutuo entro il 31 marzo 2018.

Intesa Sanpaolo propone diverse offerte di mutuo a tasso variabile, tra cui Mutuo Up, soluzione che permette di richiedere un importo aggiuntivo in caso di imprevisti, fino al 10% in più dell’erogato. In realtà l’offerta è valida sia per mutui a tasso fisso sia per mutui a tasso variabile e prevede un piano di rimborso fino a 30 anni, che possono arrivare anche fino a 40 per chi ha meno di 35 anni e sceglie il tasso fisso. L’importo erogabile del finanziamento copre fino al 95% del valore dell’immobile e del 100% per chi ha meno di 35 anni. Mutuo Up prevede anche la possibilità di modificare durata del mutuo e sospensione della rata.

Hallo Bank propone per questo mese di gennaio 2018 Hello! Home Fisso che prevede un tasso all'1,65% e taeg all'1,84% per un importo da finanziare di 50mila euro con una rata mensile da pagare di 244,74 euro per 20 anni.

Offerte migliori attuali a tasso variabile

Ing Direct offre un mutuo a tasso variabile su base Euribor a chi sceglie Conto Corrente Arancio per l’addebito automatico delle rate e intende stipulare il mutuo entro il 15 marzo 2018, prevedendo un calcolo degli interessi su un Tan dello 0,67% e un Taeg dello 0,86%. Non sono previste spese per le comunicazioni al cliente in forma digitale mentre per l’istruttoria della pratica e la perizia servono 500 euro in totale.

Banca Carige propone per questo mese di gennaio 2018 Mutuo Migliorcasa Variabile che per un importo di 50mila euro prevede un tasso allo 0,50% e un taeg allo 0,87% con pagamento di una rata mensile di 218,97 euro per 20 anni.

Che Banca! per un importo da finanziare di 50mila euro propone Mutuo Variabile con tasso allo 0,70% e taeg allo 0,90%, prevedendo il pagamento di una rata mensile di 223, 23 euro per 20 anni

Unicredit propone poi Mutuo UniCredit a Tasso Variabile, tipo di finanziamento valido per l'acquisto, la ristrutturazione e la surroga di un immobile ad uso residenziale, e permette di scegliere anche tra tasso variabile con o senza Cap. Il tasso variabile viene considerato sull’Euribor 3 mesi, rispetto al tasso iniziale, e può variare con cadenza trimestrale; sull’Euribor 3 mesi con Cap (tetto massimo) al 2% solo per mutui con durata pari o superiore a 20 anni; sul tasso di rifinanziamento principale Bce ma solo per l’acquisto della prima casa. La durata del Mutuo variabile di Unicredit può variare da 5 a 30 anni e il pagamento di rimborso avviene con rata mensile da addebitare l’ultimo giorno del mese. A partire dal ventiquattresimo mese successivo all’erogazione, chi ha regolarmente onorato il pagamento delle rate mensile del mutuo può attivare diversi servizi come il taglia rata per sospendere il pagamento della quota capitale fino ad un massimo di 12 mesi; il riduci rata per allungare il piano dei pagamenti fino ad un massimo di 48 mesi; lo sposta rata per slittare in avanti il piano dei pagamenti fino ad un massimo di tre mesi.

Aumenti imposte risparmi

Tra le novità contenute nella legge di Bilancio, l’ultimo provvedimento del Governo Gentiloni prima dello scioglimento delle Camere che sancisce la fine della legislatura e l’inizio del percorso che porterà l’Italia alle urne probabilmente nella prossima primavera, quelle che riguardano le rendite finanziarie destano molto interesse. Ci ha pensato il quotidiano “Il Sole24Ore” a spiegare nel dettaglio quali saranno le conseguenze del fatto che verranno tassate al 26%. Una tassazione che verrà estesa anche ai dividendi e alle plusvalenze legate alle cosiddette partecipazioni qualificate.

Questo significa che la novità più importante contenuta nella legge di Bilancio consiste nel fatto che le rendite finanziarie saranno tassate a partire dal 2018 al 26 per cento e questa tassazione verrà applicata anche agli utili qualificati, sancendo la definitiva scomparsa di questa differenza tra utili qualificati e non qualificati. Un provvedimento che avvantaggerà, stando alle previsioni del quotidiano economico e finanziario più importante d’Italia, quelli che passeranno all’incasso di dividendi nella fascia di reddito che va oltre i settantacinque mila euro. Coloro che invece potranno incassare dividendi in una fascia di reddito più bassa dovrebbero risultare, invece, penalizzati da questo nuovo provvedimento.

Per le rendite, da quest'anno, dunque, si applicherà l’imposta sostitutiva del 26%. Questo significa che scomparirà la differenza tra partecipazioni qualificate e non con probabili ricadute positive per coloro che passeranno all’incasso di dividendi in quella particolare fascia di reddito che supera oltre i settantacinque mila euro. Rischiano, invece, di essere notevolmente penalizzati i contribuenti che incasseranno dividendi e che si troveranno negli scaglioni di reddito più bassi. Lo stesso accadrà per le plusvalenze relative a partecipazioni qualificate. Uno dei lati positivi che sembra aver convinto i risparmiatori risiede nel fatto che, dopo l’entrata in vigore di questo provvedimento, non esisterà più nessuna differenza tra plusvalenze e le minusvalenze derivanti da partecipazioni qualificate con le minusvalenze e plusvalenze non qualificate.

Provvedimenti ovviamente che nell’ottica di chi li ha proposti dovrebbero consentire un introito positivo che per il 2018 è stato stimato pari a circa 253 milioni circa. Cifra che scenderà a dieci milioni nel 2019 prima che il saldo tra tassazione a Irpef e la nuova imposta sostitutiva assuma il segno negativo per una cifra che dovrebbe superare gli undici milioni di euro. Questo succederà dal dal 2020 in poi.

Per gli strumenti finanziari partecipativi e per i contratti di associazione in partecipazione si fa riferimento al rapporto fra apporto e patrimonio netto dell’emittente o dell’associante. Le novità avranno ripercussioni concrete anche per quel che riguarda l’impatto delle plusvalenze e delle minusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni, oppure altri strumenti finanziari. Le conseguenze di questi nuovi provvedimenti interesseranno sia le persone fisiche residenti, non residenti, le società semplici e gli enti non commerciali residenti in Italia.