Nuove regole e tasse affitti, usufrutto, comodato case e terreni al via in questi primi mesi 2023

Quali sono le nuove regole e tasse su comodato, usufrutto, affitti per case e terreni al via in questi primi mesi 2023? Cambiano e si modificano alcune regole relative a comodati, usufrutto ma anche affitti e sia di case che si terreni, anche con diverse semplificazioni al via. Vediamo quali sono le ultime novità previste.

• Nuove regole su comodato, usufrutto, affitti per case e terreni
• Nuove tasse 2023 su comodato, usufrutto, affitti per case e terreni

Nuove regole su comodato, usufrutto, affitti per case e terreni

Le prime novità al via in questi mesi del 2023 su comodato, usufrutto, affitti per case e terreni riguardano innanzitutto le regole sul comodato d’uso di una casa, soprattutto relativamente alle procedure previste. 

Il comodato d’uso è una tipologia di contratto che permette ad un soggetto, definito comodante, di dare una terza persona, detta comodatario, un bene, che può essere una casa o un terreno, o anche altri beni immobili per un periodo di tempo che può essere indeterminato o determinato, e che di solito si usa soprattutto quando un genitore ha una seconda casa da dare ad un figlio.

L’Agenzia delle Entrate già qualche tempo fa ha, infatti, reso disponibile il nuovo servizio online per permettere a chiunque di effettuare la registrazione di un contratto di comodato d’uso gratuito comodamente da casa online.

Non sarà, dunque, più necessario recarsi presso gli uffici territoriali delle Entrate, presso il quale era obbligatorio registrare il contratto stipulato e la richiesta di registrazione del contratto potrà essere trasmessa dallo stesso cittadino che ha stipulato il contratto o da un intermediario.

Per la stesura di un contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile che risulti valido bisogna inserire informazioni essenziali per non incorrere in errori e riportare, precisamente:

• dati personali, generalità, codice fiscale di chi concede un bene in comodato, comodante;
• dati personali, generalità, codice fiscale di chi riceve un bene in comodato, comodatario;
• dati del bene immobile concesso ed estremi catastali;
• la possibilità di uso gratuito specificando, nel caso in cui fosse definita tra le parti, la durata del comodato d’uso, o non indicando nulla nel caso in cui il comodato d’uso gratuito fosse a tempo indeterminato;
• modalità di uso del bene da parte del comodatario, come ad esempio se sarà usato esclusivamente come civile abitazione;
• specificare che le spese di ordinaria manutenzione sono a carico del comodatario;
• riportare luogo e data e le firme di comodante e comodatario. 

Per la registrazione telematica di un contratto di comodato d'uso di casa, o terreni, sul sito delle Entrate bisogna allegare i seguenti documenti:

• due copie degli atti da registrare;
• fotocopia delle carte d'identità del comodante e del comodatario;
• marca da bollo da 16,00 euro per ogni 100 pagine di contratto;
• modello 69 compilato:
• copia del modello F23 che attesta il versamento dell'imposta di registro.

Per quanto riguarda l’usufrutto di case o terreni, significa stipulare un contratto che, a differenza del comodato può essere solo a tempo determinato, può arrivare al massimo a 30 anni e il passaggio di proprietà si deve sempre fare con un notaio.

Le nuove regole per una casa, o terreno, in usufrutto riguardano la possibilità di usare la cedolare secca se si ha intenzione di affittare una casa in nuda proprietà, cioè in usufrutto. L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, chiarito che nel caso di una casa che si ha in usufrutto, il nudo proprietario non può optare, nel caso di affitto di una parte di casa, della cedolare secca perché tale regime per la tassazione del reddito derivante dall’affitto di un immobile di proprietà ai fini Irpef non può valere per il nudo proprietario.

Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, la nuda proprietà si accompagna all’usufrutto, che permette al titolare di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti, quindi, per il reddito derivante dalla locazione, l’esercizio del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti.
 

Nuove tasse 2023 su comodato, usufrutto, affitti per case e terreni

Se, da un lavoro, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulla cedolare secca come regime di tassazione per le case in usufrutto, ulteriori novità al via in questi primi mesi del 2023 sono relative alla cedolare secca per gli affitti brevi, cioè gli affitti che hanno una durata di massimo 30 giorni.

Considerando che in tal caso, come previsto dalle leggi in vigore, la registrazione del contratto di affitto di casa in questo caso non è obbligatoria, è possibile optare per la cedolare secca direttamente in dichiarazione dei redditi ma la stessa Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile optare per la cedolare secca per gli affitti brevi solo se durante l’anno si affittano al massimo quattro appartamenti. 

Ulteriori novità per tasse 2023 su case o terreni riguardano il comodato d’uso di casa e la possibilità di accedere ai bonus edilizi. Anche in questo caso a fornire spiegazioni e chiarimenti è stata l’Agenzia delle Entrate.

E’ stato, infatti, stabilito che è possibile accedere al bonus ristrutturazioni edilizie che prevede la detrazione Irpef al 50% in caso di comodato d’uso di casa ma solo se il contratto di comodato d’uso di casa risulta regolarmente registrato al momento dell’avvio dei lavori di ristrutturazione e se il comodatario sostiene effettivamente le spese per i lavori, allegandovi apposita documentazione.
 
Resta, comunque, la condizione che per usufruire del bonus ristrutturazioni al 50%, il comodatario deve avere il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario in forma scritta. 

Con particolare riferimento agli affitti di terreni, anche in tal caso si punta alla possibilità di applicare la cedolare secca per immobili non abitativi, con ulteriori possibilità di modifiche che potrebbero prendere il via dopo la riforma del Fisco.

Per l’affitto di terreni è, infatti, prevista una detrazione del 19% delle spese sostenute dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (requisito dell‘iscrizione alla previdenza agricola) di età inferiore ai 35 anni per il pagamento di canoni di affitto dei terreni agricoli e per ogni ettaro di terreno affittato e fino ad un importo massimo di euro 1.200. L‘agevolazione non spetta nel caso in cui il giovane imprenditore agricolo conduca un terreno preso in affitto dai genitori.

Anche tale detrazione potrebbe cambiare, implicando modifiche delle tasse da pagare su terreni in affitto, con il nuovo piano di riordino delle detrazioni su cui sta lavorando il governo e che dovrebbe (secondo quanto circola al momento) prevedere detrazioni nelle seguenti percentuali in base ai redditi:

• detrazioni del 4% del reddito per lo scaglione fino a 15mila euro;
• detrazioni del 3% del reddito per lo scaglione tra 15mila e 50mila euro;
• detrazioni del 2% del reddito per lo scaglione tra 50mila e 100mila euro;
• nessuna detrazione per redditi oltre i 100mila euro.