Nuovo decreto su abusi edilizi case e costruzioni tra condono, sanatorie automatiche gratis, sanzioni

Cosa prevede il nuovo decreto su abusi edilizi case e costruzioni tra condono, sanatorie automatiche gratis, sanzioni e demolizioni? Quando si realizza un abuso edilizio, per evitare sanzioni e provvedimenti di demolizione dell’opera, bisogna chiedere relativa sanatoria al Comune di competenza.
 
Le opere edilizie considerate abusive sono quelle che violano la normativa urbanistica, cioè che vengono realizzate nei casi in cui, per legge, è obbligatorio richiedere un'autorizzazione comunale per l'esecuzione dei lavori e non viene presentata o quando le costruzioni vengono realizzate in difformità dal permesso stesso.

Per evitare la demolizione dell’opera realizzata in abuso edilizio, bisogna avere la doppia conformità delle costruzioni realizzate alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto e sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Per chiedere la sanatoria dell’abuso edilizio, bisogna incaricare un tecnico abilitato che ha il compito di calcolare la sanzione e presentare un'istanza al Comune, che entro sessanta giorni deve esprimere parere favorevole e accogliere la domanda o negarla. In tema di abusi edilizi, il governo Meloni avrebbe annunciato di essere al lavoro su un nuovo decreto che dovrebbe contenere novità relative ad un nuovo condono edilizio.

• Nuovo decreto su abusi edilizi case e costruzioni e condono in arrivo 
• Sanatorie automatiche gratis già in vigore e ulteriori modifiche attese con nuove semplificazioni 
• Abusi edilizi tra novità per demolizioni e sanzioni 

Nuovo decreto su abusi edilizi case e costruzioni e condono in arrivo

All’indomani di recenti eventi calamitosi che hanno fatto emergere ancora una volta il grande problema dell’abusivismo edilizio nel nostro Paese, il governo Meloni ha deciso di mettersi a lavoro sulla definizione di un nuovo decreto per gli abusi edilizi, annunciando la possibilità di approvazione di un nuovo condono edilizio, valido, però, non per tutti.

Secondo quanto annunciato, infatti, il nuovo condono edilizio potrebbe essere applicato solo nei casi di specifici abusi edilizi.

Si tratta, infatti, di un nuovo condono che potrebbe scattare solo nel caso in cui l’abuso è stato commesso in assenza di vincoli relativi ad un titolo abilitativo o se l’abuso interessa un immobile situato in una particolarmente difficile da un punto di vista ambientale. 

In particolare, secondo le anticipazioni, il nuovo condono edilizio potrà scattare solo se si verificano le seguenti condizioni: 

• se le opere sono state realizzate in assenza di un titolo edilizio ma nel rispetto di prescrizioni urbanistiche;
• se i lavori realizzati hanno danni limitati come conseguenze;
• se le costruzioni risalgono a prima della imposizione del vincolo.
• se si tratta di opere minori che non riguardano aumento di superficie;
• se si tratta di costruzioni con concessioni da parte della Autorità.
• sanatorie automatiche già allargate e si potrebbero ancora allargate per semplificazioni allo studio.

Sanatorie automatiche gratis già in vigore e ulteriori modifiche attese con nuove semplificazioni 

Nell’attesa della presentazione ufficiale del nuovo decreto Meloni sugli abusi edilizi, è possibile oggi sanare abusi edilizi con sanatorie che possono scattare in automatico senza necessità di presentarne apposita richiesta. 

La prima sanatoria edilizia automatica è quella che scatta per la tolleranza al 2%: secondo le leggi in vigore, è possibile sanare automaticamente un abuso edilizio se il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta avviene entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

La tolleranza del 2% di un abuso edilizio perché scatti in automatico la sanatoria edilizia deve risultare tra progetto e stato di fatto dell’opera, rapportando la cubatura del progetto a quella reale dei luoghi e vale solo ed esclusivamente per piccole difformità edilizie.

Il Tar di Venezia ha, inoltre, che la percentuale del 2% di tolleranza di un abuso edilizio deve essere calcolata sull’intero fabbricato e non rispetto ai singoli elementi.

Altre due sanatorie già in vigore automatiche al realizzarsi di un abuso edilizio sono quelle che possono, per legge, scattare solo al verificarsi delle seguenti situazioni:

• quando gli abusi edilizi non violano la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicano l'agibilità dell'immobile;
• quando si tratta di piccoli abusi dichiarati dal tecnico abilitato per l’attestazione dello stato legittimo degli immobili, quando cioè vengono riportati nell’apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento di comunione, di diritti reali.

Al di là delle sanatorie automatiche che possono scattare per sanare specifici casi di abusi edilizi, le sanatorie potrebbero diventare più semplici e rapide grazie anche a ulteriori semplificazioni attese.

Molte semplificazioni edilizie sono state già approvate con l’ultimo decreto semplificazioni, come, per esempio, le cancellazioni di procedure burocratiche per la realizzazione di specifiche opere, a partire da particolari tipologie di verande in case e giardini privati. 

Se, infatti, la costruzione di una veranda in casa in condominio chiusa e fissa al suolo è sempre necessario chiedere il permesso di costruire al Comune di competenza, la nuova legge sulle semplificazioni edilizie permette di realizzare una veranda fissa e chiusa senza alcun permesso se le verande vengono realizzate esclusivamente con le cosiddette vetrate VePa, chiusure trasparenti amovibili che proteggono dagli agenti atmosferici, migliorano le prestazioni acustiche ed energetiche e riducono le dispersioni termiche dei balconi e per cui vale anche l’ecobonus al 50% e per cui bisogna solo aggiornare i dati catastali della casa. 

Nuove semplificazioni edilizie riguardano anche tutte le opere che, per legge, non alterano in maniera significativa lo stato dell’immobile e per cui non è, dunque, richiesta la necessità di variazioni catastali, come rifacimento degli intonaci e degli infissi, installazione di inferriate, parapetti e grondaie, modifiche al tetto e alla pavimentazione esterna, ma anche realizzazione di rampe, montascale e ascensori all’interno degli edifici e senza interventi sulle parti strutturali. 

Non servono permessi neppure per l’installazione di pannelli solari, purchè posizionati su immobili al di fuori dei centri storici. Sulla scia di quanto già fatto, il governo promette di lavorare su ulteriori semplificazioni edilizie anche per aumentare i lavori in edilizia libera con autocertificazioni e velocizzazioni.

In questo modo potrebbe estendersi la lista degli interventi in edilizia libera, per cui non è cioè previsto alcun obbligo di richiedere il permesso di costruire al Comune di competenza né altri titolo edilizio.

Abusi edilizi tra novità per demolizioni e sanzioni 

Novità sono previste, dunque, in tema di sanatorie edilizie automatiche e di semplificazioni ma anche per sanzioni e provvedimenti di demolizione delle opere realizzate abusivamente. Stando a quanto annunciato, tanto quanto diventa più difficile l’ordine di demolizione di un’opera abusiva che si può ‘risolvere’, come visto, in diversi modi, tanto diventano più pesanti le sanzioni. 

Considerando, infatti, tutte le sanatorie possibili e i diversi sistemi disponibili per sanare un’opera edilizia abusiva, è chiaro che chi non ricorre a tali soluzioni possibili, sarà soggetto a sanzioni decisamente più pesanti.

Sulla questione demolizione delle opere edilizie abusive si è recentemente espressa anche la Corte di Cassazione con una sentenza secondo cui, prima di procedere alla totale demolizione dell’opera edilizia abusiva, bisogna valutare se la demolizione lede i diritti fondamentali delle persone

Prima di decidere se demolire del tutto un’opera abusiva, secondo la sentenza della Cassazione, bisogna considerare il cosiddetto principio di proporzionalità, rendendo più facile la sanatoria e il blocco della demolizione di un abuso edilizio se sproporzionato ed eccessivo rispetto ad altri criteri, come il diritto all’abitazione.

Per esempio, prima di approvare l’ordine di demolizione di un abuso edilizio bisogna valutare su che tipo di immobile è stato realizzato l’abuso, se una prima casa, o seconda, o altra abitazione, e l’importanza che la casa ha per chi ci abita, se di residenza principale o meno, ubicazione dell’immobile in cui è stato realizzato l’abuso, ecc.