Riforma case e condomini, Nuovo Testo Unico Edilizia (semplificazioni e abusi edilizi) e novità affitti e bonus

Cosa prevede la nuova riforma case e condomini, Nuovo Testo Unico Edilizia (semplificazioni e abusi edilizi) accanto a novità affitti e bonus fiscali? Case e condomini si avviano a cambiare con modifiche di regole e obblighi a cui assolvere per legge, novità pensate non solo per una regolarizzazione delle norme da rispettare a livello comune ma anche in vista di una maggiore qualità energetica di case e condomini in generale.

• Nuova riforma casa e condomini cosa prevede
• Revisione del Testo Unico Edilizia tra nuove semplificazioni e abusi edilizi
• Quali novità per gli affitti si prospettano
• Cosa cambia per i bonus fiscali per la casa

Nuova riforma casa e condomini cosa prevede

La nuova riforma di casa e condomini si prepara a prevedere nuove regole sia per la vita in condominio e sia in tema di adeguamento ed efficientamento energetico, prendendo le mosse da quanto imposto dall’Ue, tra ristrutturazione green obbligatoria per le case più vecchie e inquinanti, in modo da renderle più efficienti, o sostituzione di vecchi elettrodomestici e si tratta di regole a cui dovranno adeguarsi tutti gli indicati come soggetti interessati.

Partendo dalle nuove norme per i condomini, cambiano ufficialmente con l’entrata in vigore della nuova riforma del condominio, che prevede diverse novità, da modifiche per il ruolo dell’amministratore di condominio ma anche le norme che i condomini devono rispettare per un vivere civile e tranquillo in condominio, a nuove regole per l’istituzione di condomini, di uso e lavori su parti comuni, per chi ha animali domestici in casa in condominio a problemi di morosità di condomini.

E poi ci sono le nuove regole Ue, a partire dall’obbligo di ristrutturazione delle case che prevede un nuovo piano per rendere più efficienti le case inquinanti di classe energetica F o anche G e da portare almeno alla classe E, piano che sarà graduale, seguendo i seguenti tempi:

• entro il 2030 tutti gli edifici residenziali dovranno raggiungere almeno la classe energetica E;
• entro il 2033 la classe energetica da raggiungere dovrà essere la D;
• entro il 2040 si dovrà raggiungere un livello tale da garantire un parco immobiliare a zero emissioni entro il 2050.

Esonerati dal nuovo obbligo di ristrutturazione green sono i seguenti immobili:

• seconde case;
• edifici di pregio artistico;
• edifici riconosciuti meriti storico-architettonici;
• edifici di culto.

L’Ue ha anche imposto: 

• stop all’acquisto e alla installazione di caldaie a gas, considerate inquinanti e che dovrebbero del tutto scomparire entro il 2029;
• obbligo di sostituzione di vecchi frigoriferi di classe energetica più bassa e inquinanti;
• obbligo di sostituzione delle cucine a gas con cucine a induzione, che non sono inquinanti come le cucine a gas, riducono i tempi di cottura e, di conseguenza, il consumo di energia;
• obbligo di sostituzione dei condizionatori agli idrofluorocarburi, noti anche come F-gas;
• obbligo di installazione di pannelli solari in case ed edifici condominiali dal 2026 in poi, superata una specifica metratura, ed entro il 2030 obbligatori per tutti gli edifici residenziali.

Revisione del Testo Unico Edilizia tra nuove semplificazioni e abusi edilizi

Continua il percorso per la definizione di un nuovo Testo Unico sull’Edilizia che, come confermano le ultime notizie, punterà su semplificazioni e novità su abusi edilizi, ma anche possibilità di riduzione dei carichi di lavoro degli Uffici dei Comuni, delle Regioni e degli altri Enti coinvolti nei processi edilizi con conseguenti controlli più capillari durante il procedimento amministrativo.

Ulteriori novità dovrebbero interessare la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, con conseguente razionalizzazione dei titoli abilitativi eventualmente necessari.

Ma le misure del nuovo Testo Unico sull’Edilizia riguardano soprattutto nuove sanatorie e semplificazioni edilizie per l’esecuzione di specifici lavori in casa, tra nuove tolleranze costruttive e novità per gli ordini demolizione delle opere abusive.

Per le nuove semplificazioni edilizie, si punta ad ampliare la lista dei lavori in edilizia libera con autocertificazioni, per rendere i procedimenti più rapidi senza alcun obbligo di chiedere il permesso di costruire al Comune di competenza né altra autorizzazione o titolo edilizio, ma anche a:

• cancellare la Comunicazione di inizio lavoro, per rendere le procedure edilizie più snelle;
• sostituire l’obbligo di richiesta del permesso di costruire con la segnalazione certificata di inizio di attività per determinate tipologie di lavori;
• sostituire la parte con le autorizzazioni preliminari alla segnalazione certificata di inizio attività e alla comunicazione dell'inizio dei lavori con ‘Segnalazione di inizio attività a effetto differito’;
• abrogare la disciplina sull'annullamento del permesso di costruire da parte della Regione.

Tra le misure del nuovo Testo Unico sull’Edilizia ci sarebbe anche il nuovo condono per abusi edilizi di cui da tempo si parla e che potrebbe essere applicato solo ed esclusivamente nei seguenti casi: 

• se i lavori realizzati abusivamente hanno danni limitati come conseguenze;
• se si tratta di abusi edilizi minori che non riguardano aumento di superficie;
• se le costruzioni risalgono a prima della imposizione del vincolo. 
• se le opere sono state realizzate senza titolo edilizio ma nel rispetto di prescrizioni urbanistiche;
• se si tratta di opere con concessioni da parte della Autorità.

Quali novità per gli affitti si prospettano

Le novità per gli affitti si prospettano soprattutto per i cosiddetti affitti brevi delle case. Stando alle ultime notizie potrebbe arrivare a settembre o anche essere inserito nel piano casa su cui sta lavorando il governo Meloni, il nuovo decreto affitti brevi, con nuove regole appunto per gli affitti brevi, come: 

• compilazione obbligatoria di un registro per chi ospita;
• decisione di un minimo di due notti per affittare case; 
• nuovi incentivi per gli affitti brevi nei piccoli borghi di Italia dove non sono presenti strutture alberghiere;
• nuove misure di tutela per le famiglie numerose che scelgono una casa piuttosto che un albergo;
• obbligo per i proprietari di fissare un Codice identificativo nazionale (Cin) per ogni immobile a uso abitativo messo in affitto per finalità turistiche, con contestuale obbligo di esporlo anche negli annunci pubblicati su tutti i portali online e se non si assolve a tale adempimento si rischiano multe fino a 5mila euro;
• obbligo per chi svolge l’attività di locazione in forma imprenditoriale, cioè chi gestisce più di quattro appartamenti, di presentazione della Scia, segnalazione certificata di inizio attività.

Nel nuovo decreto affitti potrebbe rientrare anche la misura che prevede l’estensione della cedolare secca sugli affitti anche agli immobili non di tipo residenziale.

Cosa cambia per i bonus fiscali per la casa

Potrebbero, invece, cambiare del tutto i bonus fiscali per la casa, considerando l’intenzione annunciata e più volte ribadita dal governo di voler rivedere i bonus edilizi, a partire dal superbonus 110% già ridotto quest’anno al 90% e per cui c’è l’idea di una ulteriore riduzione della percentuale, portando l’aliquota sotto il 70% quest’anno e al 65% il prossimo. 

Per il riordino dei bonus casa, il governo starebbe pensando all’istituzione di un contributo unico con aliquota del 60%, da detrarre in 10 anni, per i lavori di riqualificazione energetica e antisismica degli immobili italiani, per un tetto massimo di spesa di 100mila euro.

Il contributo pensato da governo per effettuare lavori di ristrutturazione edilizia legati all’efficienza energetica potrebbe anche variare in base alle condizioni economiche e al valore Isee delle famiglie, passando dal 60% al 100% per le famiglie con Isee entro i 15mila euro.

Ulteriori novità sui bonus fiscali per le case riguardano il possibile rinnovo dei bonus affitti a livello locale, sia comunale che regionale, che il governo vorrebbe riproporre come misura di sostegno a cittadini e famiglie, nonché il riordino delle detrazioni e delle deduzioni, contenuto nella nuova delega fiscale, per usufruire di risparmi sulle tasse per chi vive in affitto direttamente in busta paga, diversamente da quanto avviene oggi che bisogna presentare apposita documentazione per usufruire delle detrazioni per case in affitto in dichiarazione dei redditi.

Inoltre, il governo si prepara a prorogare ulteriori misure di sostegno per la casa, come Fondo per il sostegno all’accesso alle abitazioni e Fondo morosità incolpevole per condomini.