Mutui, aumentano under 30, no precari. Ma tre rischi per tutti anche quelli con prestiti già fatti

Mutui, erogati più facilmente in misure maggiore per gli under 30. Ma per tutti, ad ogni età, anche con mutui già erogati e in essere rimane una situazione chiaro-scura, con una serie di rischi da considerare

Mutui, aumentano under 30, no precari. M

Più mutui casa agli under 30, ma solo con il posto fisso


Continuano ad arrivare nuovi dati per quanto riguarda l'erogazione dei mutui che segnalano una serie di ombre, ma anche alcuni segnali positivi.

Secondo le ultime analisi, infatti, di Mutui.it e Facile.it, sono aumentati i richiedenti con contratto a a tempo indeterminato, e tra i giovani under 30, che hanno fatto richiesta di mutuo, passando come domande dal 77% di cinque anni fa all'81%, mentre la concessione, dunque, i mutui erogati, nello stesso frangente di tempo dall'81% all'87%.

Dati ancora più alti per quanto riguarda l'età, ovvero gli under 30% sono passati dal 3% del 2013 al 31% di inizio 2018.

Le banche erogano con una certa facilità in più, ma come vedremo sotto, rimangono, comunque, degli ostacoli e non solo. Spesso viene chiesta, comunque una garanzia terza, ad esempio dei genitori, soprattutto per i prestiti più alti. Ed è fondamentale, asolutamente necessario, per ogni tipologia di mutuo, per i precari, che , comunque sono ancora per lo più rifiutati, appunto, senza un necesarioe  sicuro appoggio esterno.
 

Quali tendenze attendersi per scegliere tra tasso fisso e variabile

Vale allora la pena mettere al centro dell'attenzione la dettagliata analisi sui mutui in Italia a firma dell'Osservatorio di dicembre di MutuiOnline.i. Si tratta della piattaforma web di comparazione dei finanziamenti per la casa scegliendoli tra quelli proposi da 45 istituti di credito. Si riferisce allora che i nuovi mutui e le nuove surroghe domandate hanno un loan-to-value - il rapporto tra l'importo del finanziamento e il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito - che nel 59,5% dei casi va dal 60 al 90% e oltre il valore dell'immobile da finanziare.

Viene fatto notare che poiché attraverso il loan-to-value si determina il rischio del finanziamento e maggiore è il capitale erogato, più alto il rischio per chi lo concede, le banche hanno acconsentito soltanto nel 35,7% dei casi che il mutuo superasse il 70% del loan-to-value. Questa tendenza sembra destinata a perdurare anche nei prossimi 12 mesi, anche se con accenti più morbidi.

Per chi ha un mutuo a tasso variabile si attende un soft landing della Bce e dunque un aumento dei tassi dello 0,25%-0,50%, molto difficile che possa aumentare dello 0,75% ci vorrebbe una crescita economica molto vigorosa che al momento non c'è.

Due insidie da tener conto

Anno nuovo mutuo nuovo? Si vedrà perché la questione su cosa sia più conveniente fare tiene sempre banco e lo sarà ancora di più nel 2018 alla luce dei primi segnali di ripresa. Ma poi, si riverseranno anche nel settore della compravendita immobiliare? Cosa è meglio scegliere tasso fisso e tasso variabile in questa fase economica? E come inquadrare il mutuo con cap ovvero quello con soglia massima oltre il quale il tasso non può aumentare? Anzi, proprio questa potrebbe essere una carta da giocare. Gli acquirenti risparmiano sulla rata nei primi anni perché il variabile costa meno rispetto al fisso. Tanto per capirci, in questo momento il variabile è tra lo 0,7 e l'1% mentre il fisso è tra l'1,7 e l'1,9%. Ma soprattutto ci si mette al riparo da possibili rialzi futuri dei tassi, soprattutto quando la durata del mutuo è particolarmente lunga, oltre i 20 anni.

Nel dilemma tra scelta di mutui 2018 con tasso fisso, variabile o con tetto si inseriscono altre due insidie. Anche nel caso di scelta di mutuo con tetto (cap) occorre procedere con la necessarie distinzioni perché non tutti gli istituti di credito offrono le stesse condizioni e la fissazione della soglia massima a cui possono arrivare gli interessi sul mutuo può rivelarsi molto pronunciata. Anche del doppio. E poi, anche nel 2018 vanno messi in conto difficoltà nella stessa accensione dei mutui. Seppur in una situazione di graduale ripresa, l'economia non gira ancora a dovere e la prudenza adottata dalle banche, peraltro nell'occhio del ciclone, non verrà meno. Significa che ottenere un mutuo con contratto a tempo determinato sarà un'operazione difficile e filtri all'ingresso saranno particolarmente funzionanti. Ma potrebbe anche significare che il tasso variabile non salirà così fortemente e, quindi, almeno per quest'anno o anche per i prossimi due anni potrebbe ancora convenire la scelta del mutuo a tasso variabile. 

E poi c'è il problema dell'aumento dei costi, che abbiamo visto sul tasso variabile potrebbe esserci, seppur non altissimo, ma in generale con alcune nuove regole Ue c'è stato un aumento generale die costi bancari nell'ultimo periodo, anche con alcuni balzelli sui mutui, e che potrebe aumentare in generale (non solo sui mutui) anche quest'anno ancora intorno al 20% secondo le associazioni dei consumatori.

E una terza insidia, Euribor cambiamenti allo studio

Toccare il tasso Euribor significa mettere in discussione l'intera impalcatura dei complessi calcoli per dei mutui a tasso variabile. Euribor è l'acronimo di Euro inter bank offered rate. Si tratta di un tasso che viene calcolato tutto i giorni e indica l'interesse medio applicato su prestiti interbancari da un panel di istituti di credito soprattutto europei. Stando alla bozza di cui stanno circolando le prime anticipazioni, sono tre gli indicatori di base su cui stanno concentrando le attenzioni dell'Emmi (European money market institute). In prima battuta il tasso sarà calcolato attraverso il monitoraggio delle operazioni realmente effettuate sulle diverse scadenze a breve termine tra le 20 banche coinvolte.

Se la base dati dovesse rivelarsi poco significativa, poi, si provvede a estendere l'osservazione su tutti i canali di lending all'ingrosso ovvero certificati di deposito, carte commerciali, operazioni compiute dalle banche centrali al di fuori degli obiettivi di politica monetaria. Infine viene previsto il ricorso all'expert judgement ovvero alle dichiarazioni dei singoli operatori di ciscuno dei 20 istituti di credito. La conseguenza è appunto la volatilità perché è in grado di mettere in difficoltà le famiglie con i pagamenti: avere un mutuo variabile con la rata determinata in base a una singola osservazione Euribor anziché su una media di valori può fare la differenza

E cosa può cambiare per lo spread? Lo spread è il guadagno della banca previsto dal contratto di mutuo. Il finanziamento richiesto prevede l'applicazione di un tasso di interesse mensile (fisso o variabile) calcolato sulla base dell'Eurirs (Euro Interest Rate Swap) e, appunto, dello spread. La percentuale che ciascuna banca decide di aggiungere al costo del denaro resta uguale per tutta la durata del mutuo. Sono pochi i casi in cui è prevista una variazione. L'acquirente deve dunque prestare molta attenzione allo spread applicato così come deve tenerlo sempre bene presente nel caso di comparazione di proposte a tasso variabile. In quest'ultimo caso, il calcolo si effettua con una semplice operazione: la somma dello spread con l'Euribor ovvero la percentuale a cui le banche pagano il denaro. Dal 2009 gli istituti bancari sono obbligati a indicare un'alternativa all'Euribor associata al tasso della Banca centrale europea.

Spesso lo spread (aggiunto all'Euribor) viene trascurato perdendo così di vista il vero costo del mutuo. Capita che, abbagliati dalla promozione di un tasso variabile iniziale apparentemente vantaggioso, non si conosca il cosiddetto tasso a regime ovvero quello realmente applicato che tiene conto della quota aggiuntiva decisa da ogni banca. E poi c'è spread e spread. Alcuni istituti bancari ne indicano uno su base semestrale per poi aumentarlo, se non raddoppiarlo, per la restante parte dell'anno. E lo sapete che dal notaio le Condizioni particolari non vengono lette? Di più, sono frequenti i casi in cui viene espressamente scritto come il calcolo del tasso tenga conto del criterio Euribor + X%, per poi vedersi specificato che con il termine Euribor si intende quello ricavato sulla base dell'andamento dei mercati, ma maggiorato dell'1%.

Offerte migliori attuali a tasso fisso

WeBank offre un mutuo a tasso fisso per il finanziamento dell’acquisto della prima casa con LTV tra il 65 e l’80%, su una durata di rimborso fino a 25 anni, prevedendo uno spread dello 0,65%, nessuna spesa di istruttoria e di perizia, che è a carico della banca. Si tratta di un’offerta però valida solo per i titolari di un conto corrente WeBank a zero spese e che stipulino il contratto di mutuo entro il 31 marzo 2018.

Intesa Sanpaolo propone diverse offerte di mutuo a tasso variabile, tra cui Mutuo Up, soluzione che permette di richiedere un importo aggiuntivo in caso di imprevisti, fino al 10% in più dell’erogato. In realtà l’offerta è valida sia per mutui a tasso fisso sia per mutui a tasso variabile e prevede un piano di rimborso fino a 30 anni, che possono arrivare anche fino a 40 per chi ha meno di 35 anni e sceglie il tasso fisso. L’importo erogabile del finanziamento copre fino al 95% del valore dell’immobile e del 100% per chi ha meno di 35 anni. Mutuo Up prevede anche la possibilità di modificare durata del mutuo e sospensione della rata.

Hallo Bank propone per questo mese di gennaio 2018 Hello! Home Fisso che prevede un tasso all'1,65% e taeg all'1,84% per un importo da finanziare di 50mila euro con una rata mensile da pagare di 244,74 euro per 20 anni.

Offerte migliori attuali a tasso variabile

Ing Direct offre un mutuo a tasso variabile su base Euribor a chi sceglie Conto Corrente Arancio per l’addebito automatico delle rate e intende stipulare il mutuo entro il 15 marzo 2018, prevedendo un calcolo degli interessi su un Tan dello 0,67% e un Taeg dello 0,86%. Non sono previste spese per le comunicazioni al cliente in forma digitale mentre per l’istruttoria della pratica e la perizia servono 500 euro in totale.

Banca Carige propone per questo mese di gennaio 2018 Mutuo Migliorcasa Variabile che per un importo di 50mila euro prevede un tasso allo 0,50% e un taeg allo 0,87% con pagamento di una rata mensile di 218,97 euro per 20 anni.

Che Banca! per un importo da finanziare di 50mila euro propone Mutuo Variabile con tasso allo 0,70% e taeg allo 0,90%, prevedendo il pagamento di una rata mensile di 223, 23 euro per 20 anni

Unicredit propone poi Mutuo UniCredit a Tasso Variabile, tipo di finanziamento valido per l'acquisto, la ristrutturazione e la surroga di un immobile ad uso residenziale, e permette di scegliere anche tra tasso variabile con o senza Cap. Il tasso variabile viene considerato sull’Euribor 3 mesi, rispetto al tasso iniziale, e può variare con cadenza trimestrale; sull’Euribor 3 mesi con Cap (tetto massimo) al 2% solo per mutui con durata pari o superiore a 20 anni; sul tasso di rifinanziamento principale Bce ma solo per l’acquisto della prima casa. La durata del Mutuo variabile di Unicredit può variare da 5 a 30 anni e il pagamento di rimborso avviene con rata mensile da addebitare l’ultimo giorno del mese. A partire dal ventiquattresimo mese successivo all’erogazione, chi ha regolarmente onorato il pagamento delle rate mensile del mutuo può attivare diversi servizi come il taglia rata per sospendere il pagamento della quota capitale fino ad un massimo di 12 mesi; il riduci rata per allungare il piano dei pagamenti fino ad un massimo di 48 mesi; lo sposta rata per slittare in avanti il piano dei pagamenti fino ad un massimo di tre mesi.







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di Luigi Mannini pubblicato il