Abusi edilizi case e giardini, 2 nuove sentenze per capire quando e come si può ottenere una sanatoria

Quali sono le 2 nuove sentenze per capire quando e come si può ottenere una sanatoria per abusi edilizi in case e giardini? La questione abusi edilizi continua ad essere sempre molto attuale, considerando le novità in merito su cui si sta lavorando, tra nuove semplificazioni, sanatorie e condoni e nuovi controlli. E continuano anche ad arrivare nuove sentenze per cercare di chiarire la questione. 

• Cosa prevedono le due nuove sentenze per sanatorie di abusi edilizi in case e giardini 
• Quali sono i casi in cui possono esserci sanatorie per abusi o no secondo altre recenti sentenze

Cosa prevedono le due nuove sentenze per sanatorie di abusi edilizi in case e giardini 

Stando a quanto stabilito da due nuove sentenze del Tar Piemonte e del Tar Campania su sanatorie di abusi edilizi in case e giardini, quando si verificano molteplici abusi edilizi devono essere valutati complessivamente, nel loro insieme, e non in maniera frazionata, in modo da capirne l’effettivo impatto sul territorio. 

Secondo le nuove sentenze, la valutazione degli abusi edilizi deve avvenire considerando l’opera nel complesso e non frazionando i singoli interventi per definirne una relativa sanzione o possibilità di sanatoria, perché solo vedendo complessivamente gli abusi, si possono determinare le alterazioni reali dello stato dei luoghi, valutando l’eventuale possibilità di sanatoria o demolizione dell’opera realizzata. 

Quali sono i casi in cui possono esserci sanatorie per abusi o no secondo altre recenti sentenze

Sono diverse altre recenti sentenze che sono intervenute sulla questione abusi edilizi e possibilità di sanatorie. Secondo una recente sentenza del Consiglio di Stato, per esempio, la sanatoria di un abuso edilizio può scattare anche in automatico e gratis se sussistono determinate condizioni e nei casi di volume tecnico o pertinenza bisogna innanzitutto capir uso e destinazione del volume tecnico o della pertinenza nonché relative dimensioni. 

Secondo quanto spiegato dal Consiglio di Stato, una pertinenza è un’opera destinata in maniera durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa, per esempio, un box o un garage di una casa, e non deve avere un valore di mercato autonomo ma deve essere sempre legata alla cosa di cui è a servizio. 

Il volume tecnico rappresenta, invece, un'opera che, come la pertinenza, non ha una autonomia funzionale, ma è destinata solo a contenere, e in una consistenza volumetrica ridotta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa. 

I volumi tecnici sono di solito esclusi dal calcolo della volumetria di una casa o un edificio, purchè non vengano mai trasformati in vani chiusi, utilizzabili e suscettibili di abitabilità. Se si effettua su un volume tecnico un intervento edilizio di altezza e volume tale da modificare il volume tecnico in locale abitabile, allora è obbligatorio chiedere il permesso di costruire al Comune di competenza ma sia per la pertinenza che per un volume tecnico, perché scatti una sanatoria automatica, l’abuso edilizio deve soddisfare determinati requisiti, per esempio, essere stato realizzato prima di una determinata data, o la superficie complessiva dell’ampliamento o dell’edificio realizzato abusivamente non deve superare una determinata percentuale della superficie totale dell’edificio o del terreno su cui viene realizzato. 

In riferimento alle pertinenze, per il Consiglio di Stato bisogna sempre chiedere il permesso di costruire per lavori su una pertinenza quando gli interventi implicano la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale, mentre per gli interventi pertinenziali minori non sussiste lo stesso obbligo ma basta presentare la Scia, segnalazione certificata di inizio attività.

Nei casi di lavori che implicano la realizzazione di un volume inferiore o pari al 20% del volume dell’edificio principale, allora può scattare la sanatoria automatica secondo il principio della tolleranza, precisando in ogni caso che bisogna sempre presentare una domanda di sanatoria.

A pronunciarsi su sanatorie di abusi edilizi è stata anche la Corte di Cassazione con una sentenza secondo cui prima di procedere alla totale demolizione dell’opera edilizia abusiva bisogna valutare se la demolizione lede i diritti fondamentali delle persone

La sentenza della Cassazione si fonda asul cosiddetto principio di proporzionalità che deve essere valutato prima di decidere se abbattere del tutto un’opera abusiva. Secondo la Cassazione, infatti, è più facile la sanatoria e il blocco della demolizione di un abuso edilizio se sproporzionato ed eccessivo rispetto ad altri criteri, come il diritto all’abitazione.

Per esempio, prima di approvare l’ordine di demolizione di un abuso edilizio bisogna valutare su che tipo di immobile è stato realizzato l’abuso, se una prima casa, o seconda, o altra, l’importanza che la casa ha per chi ci abita, se di residenza principale o meno, ubicazione dell’immobile in cui è stato realizzato l’abuso, ecc e capire quanto effettivamente sia insanabile, e dunque da abbattere, o meno.

Ulteriori recenti sentenze sono intervenute su abusi edilizi di lieve entità in casa o in giardino, considerate come piccole variazioni dello stato dei luoghi rispetto a quanto riportato nelle planimetrie catastali della stessa casa ma che non comportano una variazione al numero dei vani, o aumento della superficie calpestabile, o cambi di destinazione d'uso anche parziali, o una variazione del numero di unità, insomma una modifica alla volumetria della casa.

Secondo una sentenza della Corte di Cassazione, per lievi abusi edilizi non può essere comminato l’ordine di demolizione ma resta comunque sempre previsto il pagamento di relative sanzioni amministrative.

Altra recente sentenza della Corte di Cassazione riguarda abusi di lievi entità ma in zone e luoghi sottoposti a vincoli. Secondo la Cassazione, infatti, se l'area in cui è stato realizzato un abuso edilizio pur se di lieve entità risulta essere vincolata dal punto di vista paesaggistico, non esiste mai la possibilità di autorizzazione paesaggistica postuma per abusi di lieve entità, a meno che non sia prevista per legge per specifici casi.

Considerando, infatti, che l'autorizzazione paesaggistica è strettamente legata al rilascio del permesso di costruire, la sanatoria urbanistica non può avvenire.