In quali casi il proprietario di una casa non è colpevole per abuso edilizio e quando scatta sanatoria

In quali casi il proprietario di una casa non è colpevole per abuso edilizio e quando scatta sanatoria? Si discute da tempo della questione sulla responsabilità per abusi edilizi e sono state diverse le sentenze che si sono espresse in merito. Ci si chiede spesso quando il proprietario nuovo di una casa è colpevole di un abuso edilizio, se e quando è possibile la sanatoria, se può chiederla il proprietario pur non essendo colpevole, ecc. Ci sono diverse norme che regolano la responsabilità per gli abusi edilizi. Vediamo allora quali sono e cerchiamo di chiarire il ruolo dei proprietari nei casi di abusi edilizi. 

• Quando il proprietario di una casa non è colpevole di abuso edilizio
• Cosa cambia per responsabilità di abusi edilizi con nuove recenti importanti sentenze
• Quando scatta la sanatoria per proprietario di casa non colpevole di abuso edilizio

Quando il proprietario di una casa non è colpevole di abuso edilizio

Le leggi in vigore prevedono diverse responsabilità, amministrative e penali, per i diversi soggetti coinvolti nella fase esecutiva o attuativa del titolo edilizio.

Secondo le leggi in vigore, quando si verifica un abuso edilizio sono generalmente responsabili titolare del permesso di costruire, committente e costruttore, il che significa che il proprietario di casa non è colpevole di un abuso edilizio solo perché detiene la titolarità di un diritto reale sull’immobile.

Il proprietario di un immobile non è colpevole di un abuso edilizio quando realizzato in costanza di lavoro da cui non trae vantaggio e in questo caso risulta colpevole dell’abuso edilizio il direttore dei lavori, a cui tocca rispondere delle difformità riscontrare realizzate senza apposito permesso di costruire. 

Il proprietario di una casa non è colpevole di un abuso edilizio neppure nel caso in cui acquista una casa nuova con già un abuso edilizio non sanato. In questo vaso non rischia sanzioni e condanne se dimostra la sua estraneità all'illecito, ma potrebbe essere soggetto a sanzioni e condanne se si accertasse il suo coinvolgimento nella realizzazione della costruzione abusiva o delle difformità.

Chi compra una casa con un abuso edilizio non sanato non viene, dunque, condannato se dimostra la sua estraneità. 

In ogni caso, il proprietario di una casa, pur non colpevole di abuso edilizio, ha il dovere di risolvere l’abuso edilizio o sanarlo. Dunque, se il proprietario non è colpevole dell’abuso edilizio, spetta comunque a lui fare la sanatoria. 

Cosa cambia per responsabilità di abusi edilizi con nuove recenti importanti sentenze

La questione della responsabilità di abusi edilizi è stata affrontata da recenti sentenze che hanno, in moltissimi casi, modificato quanto previsto dalle leggi in vigore. Se secondo quanto previsto dalle leggi in vigore, la responsabilità di un abuso edilizio è sempre del costruttore, una recente sentenza del Tar Puglia ha chiarito che è responsabile di un eventuale abuso edilizio il detentore del bene, cioè il proprietario. 

Secondo il Tar Puglia, la responsabilità di un abuso edilizio non è sempre e solo dei costruttori, come previsto dalle leggi in vigore, ma è anche dei proprietari, anche se non hanno materialmente commesso l’abuso.

In tema di responsabilità di abusi edilizi, la Corte di Cassazione aveva già affermato che il proprietario incolpevole non risponde penalmente degli abusi commessi ma è soggetto a provvedimenti sanzionatori da parte del Comune di competenza. Risponde, invece, penalmente di costruzioni abusive solo se direttamente realizzate da lui come costruttore dell’opera. 

Il Tar Lazio ha, invece, sottolineato che affinché il proprietario di una costruzione abusiva possa essere destinatario di un’ordinanza di demolizione, non è obbligatorio che risulti responsabile dell'abuso, poiché la norma prevede la legittimazione passiva del proprietario in quanto titolare del diritto dominicale sul bene.

Quando scatta la sanatoria per proprietario non colpevole di abuso edilizio

Come previsto dalla legge in vigore, l’abuso edilizio rappresenta un illecito amministrativo che prevede il pagamento di una sanzione ma può prevedere anche l’obbligo e l’onere di demolizione, che può, dunque, interessare sia l’esecutore responsabile che l’attuale proprietario.

In caso di abuso edilizio commesso dal precedente proprietario, il nuovo proprietario può attribuire la responsabilità a terzi o al precedente proprietario, ma ne è direttamente responsabile e, pur se la responsabilità penale dell’abuso rimane del soggetto che lo ha compiuto, il nuovo proprietario può chiedere la sanatoria.

Sia che si tratti di vecchio o nuovo proprietario di casa, la sanatoria può essere richiesta al Comune di competenza per la risoluzione del reato. La sanatoria, infatti, oltre ad estinguere l’illecito amministrativo permette anche di estinguere il reato.

Per richiedere la sanatoria di un abuso edilizio bisogna presentare l'istanza all'ufficio comunale competente entro i 90 giorni dall'accertamento dell'illecito. 

Il proprietario di casa che deve fare una sanatoria di un abuso edilizio deve presentare apposita documentazione in Comune che prevede:

• atto di proprietà;
• titolo abilitativo dell'opera (condono e/o progetto edilizio);
• relazione e progetto ante/post opera che riporti la firma di un Professionista abilitato; 
• pagamenti dei diritti di segreteria e sanzioni (se intervento in sanatoria).

Ci sono anche casi in cui i proprietari per sanare un abuso edilizio non devono presentare alcuna richiesta di sanatoria perché le leggi in vigore prevedono anche casi in cui le sanatorie per piccoli abusi edilizi scattino in automatico.

Parliamo, per esempio, dei casi in cui l’abuso edilizio non viola la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudica l'agibilità dell'immobile o quando l’abuso edilizio in casa è realizzato nel limite della tolleranza del 2% tra lo stato dei fatti e il progetto, rapportando la cubatura del progetto a quella reale dei luoghi.