Le 3 nuove importanti modifiche su regole e tasse case in affitto al via da poco e nuovo Decreto affitti in arrivo

Quali sono le diverse modifiche su tasse e regole case in affitto al via da poco e le attese per il Decreto Affitti Governo Meloni? Avere case in affitto o viverci implica regole, diritti e doveri sia per proprietari che per inquilini e qualcosa si prepara a cambiare con l’arrivo del nuovo Decreto affitti. 

• Modifiche per tasse e regole per case in affitto al via da poco
• Quali sono le nuove attese per il Decreto Affitti governo Meloni

Modifiche per tasse e regole per case in affitto al via da poco

Sono diverse le modifiche già attuate per tasse e regole di case in affitto, a partire dalla possibilità di optare per la cedolare secca nei casi di affitto di case in usufrutto: le nuove regole approvate in vigore prevedono, infatti, che la cedolare secca non possa essere applicata agli affitti da parte di nudi proprietari di case in usufrutto.

L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, chiarito che nel caso di nudi proprietari, pur avendo la disponibilità di fatto di un immobile o parte di esso dato in usufrutto e che intende affittare a terzi, non si può scegliere la cedolare secca, considerando che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, ma non per il nudo proprietario.

Nuove regole che si preparano ad entrare in vigore per case in affitto riguardano anche l'adempimento ai nuovi obblighi imposti dall'Ue che le case dovranno rispettare per poter essere usate e affittate. Secondo quanto recentemente stabilito, nei prossimi anni, per poter affittare case, come da indicazioni Ue, le case dovranno essere green, quindi di classe energetica superiore a E, dotate di caldaie nuove e non a gas, con cucine a induzione, condizionatori green e possibilmente pannelli solari sui tetti degli edifici condominiali. 

Altra novità al via per le case in affitto riguarda le clausole penali che si inseriscono nei contratti di affitto. Quando, infatti, si stipula un contratto di locazione, vengono generalmente inserite alcune clausole penali per tutelarsi contro possibili inadempimenti o risoluzioni anticipate di contratti e le ultime modifiche per gli affitti riguardano proprio la clausola penale che viene inserita nel contratto di locazione e pagamento dell’imposta di registro. 

Stando alle nuove regole previste, la clausola penale inserita dal locatore in un contratto di locazione che prevede sanzioni per inadempimenti da parte del conduttore non implica il pagamento di un’ulteriore imposta di registro oltre quella già versata per la registrazione del contratto.

Anche una recente sentenza della Corte di Giustizia tributaria della Lombardia ha confermato l'illegittimità della clausola penale inserita nel contratto di locazione, che risulta pertanto priva di autonoma rilevanza e che non può, dunque, essere tassata autonomamente.

Un’altra recente sentenza della Corte di Cassazione è intervenuta con chiarimenti su tempi e validità della registrazione di contratti di affitto. Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, se due parti hanno stipulato due contratti di affitto, per esempio uno con un canone mensile maggiore non registrato e uno con un canone inferiore registrato, a prevalere è sempre il primo contratto che viene registrato. 

La Corte di Cassazione ha ribadito come la mancata registrazione di un contratto di locazione rende nullo il contratto stesso, per cui in presenza di due contratti di cui uno solo registrato, scelta generalmente fatta dai proprietari per pagare meno tasse, l’altro non ha mai valore, pur se viene registrato postumo. 

Ciò significa che se un inquilino paga una parte di affitto, relativa al contratto non registrato in nero, e l’altra parte, che risulta nel contratto di locazione registrato regolarmente, con strumento tracciabile, se dovesse non pagare, e anche in maniera reiterata, la parte dell’affitto in nero non può essere soggetto ad alcun provvedimento da parte del proprietario. 

Quali sono le nuove attese per il Decreto Affitti governo Meloni

Il governo ha annunciato ormai da tempo di essere a lavoro per la definizione di un nuovo Decreto affitti che dovrebbe interessare innanzitutto gli affitti brevi di case, ma non solo. 

Il nuovo decreto affitti dovrebbe prevedere nuove regole sia per proprietari che per inquilini di case in affitti brevi, come: 

• decisione di un minimo di due notti per affittare case;
• compilazione obbligatoria di un registro per chi ospita;
• nuove misure di tutela per le famiglie numerose che scelgono una casa piuttosto che un albergo;
• nuovi incentivi per gli affitti brevi nei piccoli borghi di Italia dove non sono presenti strutture alberghiere;
• obbligo per i proprietari di fissare un Codice identificativo nazionale (Cin) per ogni immobile a uso abitativo messo in affitto per finalità turistiche, con contestuale obbligo di esporlo anche negli annunci pubblicati su tutti i portali online e se non si assolve a tale adempimento si rischiano multe fino a 5mila euro;
• obbligo per chi svolge l’attività di locazione in forma imprenditoriale, cioè chi gestisce più di quattro appartamenti, di presentazione della Scia, segnalazione certificata di inizio attività.

Nel nuovo decreto affitti potrebbe rientrare anche la misura che prevede l’estensione della cedolare secca sugli affitti anche agli immobili non di tipo residenziale, così come potrebbero rientrare nuovi aiuti e agevolazioni per sostenere cittadini e famiglie in difficoltà nel pagamento dei canoni di locazione.