Le importanti modifiche sia per l'acquisto che per affitto case entrate da poco in vigore nel 2023

Quali sono le importanti modifiche sia per l'acquisto che per affitto case entrate da poco ufficialmente in vigore nel 2023? Comprare casa o decidere di prenderla in affitto è una operazione diventata in ogni caso molto poco conveniente considerando i costi da sostenere, in generale, e i recenti aumenti dei prezzi, in particolare, a partire dai rialzi dei canoni di affitto per arrivare ai tassi schizzati alle stelle e che rendono la decisione di accendere un mutuo per comprare casa decisamente difficile al momento. 

Allo stesso tempo, sono state approvate alcune modifiche quest’anno che contribuiscono a cambiare leggermente soprattutto le procedure di acquisto e affitto case. Vediamo allora cosa cambia. 

• Cosa prevedono le importanti modifiche al via nel 2023 per affitti case
• Importanti modifiche per acquisto casa nel 2023 quali sono

Cosa prevedono le importanti modifiche al via nel 2023 per affitti case

Partendo dalle novità 2023 relative agli affitti di case, le importanti modifiche riguardano innanzitutto gli affitti brevi, cioè gli affitti che hanno una durata massima di 30 giorni e per cui la registrazione del contratto non è obbligatoria: stando a quanto stabilito, anche per gli affitti beevi è possibile optare per la cedolare secca ma direttamente in dichiarazione dei redditi.

Stando a quanto previsto dalle leggi in vigore, per gli affitti brevi si può applicare la cedolare secca solo se nel corso dell’anno si affittano al massimo quattro appartamenti. 

Relativamente agli affitti brevi di casa, ulteriori importanti modifiche 2023 approvate riguardano i nuovi obblighi di comunicazione all’Agenzia delle Entrate per tutti i contratti che prevedono un affitto di breve durata.

In particolare, da quest’anno, per gli affitti brevi, devono essere comunicati all'Agenzia delle Entrate anche anno di locazione e dati catastali della casa affittata insieme a tutti gli altri dati già oggi obbligatori per la registrazione di un contratto, che sono:

• nome e cognome del locatore;
• codice fiscale del locatore;
• durata del contratto;
• indirizzo dell’immobile locato;
• importo del corrispettivo lordo.

Per chi opera come sostituto di imposta e applica la ritenuta del 21% sui canoni di locazione e i corrispettivi, la comunicazione deve essere inviata esclusivamente tramite Certificazione Unica, mentre tutti gli altri possono effettuare le comunicazioni attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di stipula del contratto.

Altra modifica 2023 relativa agli affitti di casa riguarda l’applicazione della cedolare secca nei casi di affitto di case in usufrutto: stando, infatti, a quanto recentemente stabilito, la cedolare secca non può essere applicata per gli affitti da parte di nudi proprietari di case in usufrutto.

L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, chiarito che nel caso di nudi proprietari, invece, pur avendo la disponibilità di fatto di un immobile o parte di esso dato in usufrutto e che intende affittare a terzi, non è possibile optare per il regime della cedolare secca, considerando che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, ma non per il nudo proprietario.

Importanti modifiche per acquisto casa nel 2023 quali sono

Per quanto riguarda le importanti modifiche per l’acquisto di una casa nel 2023, le novità riguardano soprattutto preliminare di acquisto e tasse da pagare.

Partendo dalle modifiche relative al preliminare di acquisto casa, o compromesso, accordo che venditore e acquirente raggiungono per stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita, che sancisce poi il trasferimento definitivo della proprietà dell’immobile, e che prima del via al nuovo adempimento online doveva essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, l'Agenzia delle Entrate ha reso disponibile dal 7 marzo 2023 il nuovo canale telematico per registrare i contratti preliminari di compravendita di una casa e pagare imposta di bollo e imposta di registro direttamente online con addebito su conto corrente, accorciando i tempi e semplificando la procedura. 

Ciò significa che professionisti e contribuenti non dovranno più necessariamente recarsi preso gli sportelli delle Entrate per registrare i preliminari per l’acquisto di una casa. Per registrare il contratto preliminare online bisogna accedere al sito delle Entrate, scegliere la voce Registrazione atto, indicare nel nuovo modello Rap i dati richiesti e inserire gli allegati, che sono generalmente il contratto di compravendita ed eventuali planimetrie della casa, inventari, mappe e disegni. 

Il modello RAP è il modello predisposto dall’Agenzia delle Entrate per la richiesta di registrazione di atto privato prevede diverse parti da compilare, che sono:

• frontespizio che riporta l’informativa sul trattamento dei dati personali;
• quadro A ‘Dati generali’, che contiene i dati necessari alla registrazione dell’atto come tipologia del contratto, la data di stipula, l’eventuale presenza di allegati, la sezione con le informazioni del richiedente la registrazione e del rappresentante legale, la sezione relativa all’impegno alla presentazione telematica e il prospetto degli importi dovuti;
• quadro B ‘Soggetti, in cui inserire i dati delle parti risultanti dall’atto;
• quadro C ‘Negozio-Comodato’, dove devono essere indicate le informazioni relative al contratto di comodato;
• quadro D ‘Immobili, in cui devono essere riportati precisamente tutti i dati dell’immobile in oggetto.

Una volta inseriti tutti i dati necessari, il sistema calcola in automatico le imposte di registro e di bollo dovute in base all’immobile per cui avviene la registrazione del contratto e si procedere direttamente al pagamento con addebito diretto su conto corrente. 

Per quanto riguarda le tasse da pagare per l’acquisto di una nuova casa, si tratta di novità non già in vigore ma in discussione e che potrebbero però presto diventare ufficiali entro la fine del 2023, probabilmente da settembre. 

Con la riforma del fisco, il governo ha, infatti, anticipato l’intenzione di riunire in un’unica tassa il pagamento di imposte di bollo, registro, catastali (volture catastali) e le tasse ipotecarie, relative a trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari quando si acquista una nuova casa. 

Probabilmente il nuovo tributo unico sarà in misura fissa e contribuirà decisamente a semplificare gli adempimenti burocratici quando si decide di comprare casa nuova.