Le importanti novità su abusi edilizi tra sanatorie, condoni e sentenze avvenute in Agosto (da conoscere)

Quali sono le importanti novità su abusi edilizi tra sanatorie, condoni e sentenze avvenute in Agosto nell'ultimo mese? Nei primi giorni del mese di agosto e negli ultimi giorni del mese, di ripresa dei lavori del governo, è stata portata avanti, e si sta portando avanti, la riforma del Testo Unico edilizia, in cui si confermano e profilano sanatorie e tolleranze per abusi edilizi al posto della demolizione di un’opera nel caso di abuso edilizio scoperto.

E si tratta di abusi edilizi in costante aumento nel nostro Paese, dove il fenomeno dell’abusivismo è da sempre molto diffuso ma anche particolarmente difficile da eliminare, scoperti grazie a nuovi controlli con tecnologie di geolocalizzazione degli immobili. Ma vediamo quali sono le più recenti e importanti novità per abusi edilizi. 

• Nuove sentenze di agosto su abusi edilizi
• Proseguono i lavori per la riforma del Testo Unico sull’edilizia 
• Nuove e recenti dichiarazioni su abusi edilizi tra sanatorie, condoni e sentenze

Nuove sentenze di agosto su abusi edilizi

E’ del mese di agosto la nuova sentenza del Consiglio di Stato che fissa i tre criteri secondo cui una veranda può essere ammessa come pertinenza ed essere considerata, o meno, come abuso edilizio per cui chiedere una sanatoria o per cui varrebbe l'ordine di demolizione.

Stando a quanto espresso dal Consiglio di Stato, infatti, il concetto di pertinenza si fonda sulla assenza di:

• incidenza sul carico urbanistico;
• autonoma destinazione del manufatto pertinenziale;
• modifica all’assetto del territorio.

Dunque, secondo il Consiglio di Stato, per opere di ristrutturazione edilizia è sempre necessario e obbligatorio chiedere il permesso di costruire se si effettuano lavori consistenti per la realizzazione di un’opera edilizia in tutto o in parte diversa dal precedente e che comporti modifiche del volume, dei prospetti o cambiamenti della destinazione d'uso.

Considerando tali presupposti, le verande realizzate sul balcone di un appartamento, essendo strutture stabilmente fisse al pavimento, che comportano la chiusura di una parte del balcone, aumentando di conseguenza la volumetria della casa, hanno sempre bisogno del permesso di costruire perché non costituiscono una pertinenza di casa in senso urbanistico. La veranda rappresenta, infatti, secondo i giudici, un nuovo locale autonomamente utilizzabile che trasforma lo spazio della casa.

La realizzazione di un locale del tutto nuovo come una veranda che amplia la preesistente volumetria di una casa non rientra nelle cosiddette piccole difformità parziali, per cui in questi casi non è prevista alcuna sanzione alternativa alla demolizione.

In riferimento alle pertinenze, per il Consiglio di Stato bisogna sempre chiedere il permesso di costruire per lavori su una pertinenza quando gli interventi implicano la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale, mentre per gli interventi pertinenziali minori non sussiste lo stesso obbligo ma basta presentare la Scia, segnalazione certificata di inizio attività.

La sentenza del Consiglio di Stato sulle verande è solo l’ultima in ordine di arrivo nel mese di agosto sugli abusi edilizi e segue quanto già stabilito da due nuove sentenze del Tar Piemonte e del Tar Campania sulle sanatorie di abusi edilizi in case e giardini nei casi molteplici abusi edilizi, da valutare nel loro insieme e non in maniera frazionata, per capirne l’effettivo impatto sul territorio. 

Secondo le nuove sentenze, la valutazione degli abusi edilizi deve avvenire nell’insieme dell’opera realizzata e non frazionando i singoli interventi per arrivare a definire una sola sanzione o eventualmente la possibilità di chiederne la sanatoria, perché solo valutando l’abuso realizzato nel suo insieme si possono determinare le alterazioni reali dello stato dei luoghi e quindi valutare eventuali sanzioni o sanatorie.

A pronunciarsi su sanatorie di abusi edilizi è stata anche la Corte di Cassazione che, con una recente sentenza, ha spiegato che prima di procedere alla totale demolizione dell’opera edilizia abusiva bisogna valutare se la demolizione lede i diritti fondamentali delle persone

La sentenza della Cassazione si basa sul cosiddetto principio di proporzionalità che deve essere valutato prima di decidere se abbattere del tutto un’opera abusiva. Secondo la Cassazione, infatti, è più facile la sanatoria e il blocco della demolizione di un abuso edilizio se sproporzionato ed eccessivo rispetto ad altri criteri, come il diritto all’abitazione.

Per esempio, prima di approvare l’ordine di demolizione di un abuso edilizio bisogna valutare su che tipo di immobile è stato realizzato l’abuso, se una prima casa, o seconda, o altra, l’importanza che la casa ha per chi ci abita, se di residenza principale o meno, ubicazione dell’immobile in cui è stato realizzato l’abuso, ecc e capire quanto effettivamente sia insanabile, e dunque da abbattere, o meno.

Ulteriori recenti sentenze sono intervenute su abusi edilizi di cosiddetta lieve entità in casa o in giardino, considerate come piccole variazioni dello stato dei luoghi rispetto a quanto riportato nelle planimetrie catastali della stessa casa ma che non comportano una variazione al numero dei vani, o aumento della superficie calpestabile, o cambi di destinazione d'uso anche parziali, o una variazione del numero di unità, insomma una modifica alla volumetria della casa.

Secondo una sentenza della Corte di Cassazione, per lievi abusi edilizi non può essere comminato l’ordine di demolizione ma resta comunque sempre previsto il pagamento di relative sanzioni amministrative.

Proseguono i lavori per la riforma del Testo Unico sull’edilizia 

Nel mese di agosto sono andati avanti anche i lavori sulla riforma del Testo Unico sull’edilizia e proseguono gli incontri tra governo e tecnici del settore, ingegneri e architetti, per la definizione di nuove sanatorie ma anche condoni di piccoli abusi edilizi. 

Ulteriori novità dovrebbero interessare la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, con conseguente razionalizzazione dei titoli abilitativi eventualmente necessari e, tra le altre misure del nuovo Testo Unico sull’Edilizia, ci sarebbe anche il nuovo condono edilizio di cui da tempo si parla e che potrebbe essere applicato solo ed esclusivamente nei seguenti casi:

• se si tratta di opere minori che non riguardano aumento di superficie;
• se i lavori realizzati abusivamente hanno danni limitati come conseguenze;
• se le opere sono state realizzate senza titolo edilizio ma nel rispetto di prescrizioni urbanistiche;
• se si tratta di opere con concessioni da parte della Autorità;
• se le costruzioni risalgono a prima della imposizione del vincolo.

Nel frattempo, grazie a nuovi sistemi tecnologici di geolocalizzazione che permettono di effettuare accertamenti degli uffici comunali con rilevazioni satellitari e di confrontare le mappe aeree e le mappe catastali, nell’ultimo mese sono stati scoperti ulteriori abusi edilizi.

Nuove e recenti dichiarazioni su abusi edilizi tra sanatorie e condoni 

Nell’ultimo mese di agosto si sono succedute anche diverse nuove dichiarazioni da esponenti politici e tecnici sugli abusi edilizi: come confermano le ultime notizie, infatti, alcuni esponenti politici hanno confermato la possibilità di nuove sanatorie e condoni per regolarizzare alcune tipologie di abusi edilizi, ribadendo la volontà di definire un nuovo decreto ad hoc con nuove sanatorie edilizie.

Secondo alcuni politici, per eventuali condoni e sanatorie occorre sempre distinguere tipo di abuso e dove è stato fatto. Per il presidente della Regione Campania, Vincenzo De Luca, per esempio, in alcune aree non si può abitare e costruzioni abusive nelle zone fragili dal punto di vista idrogeologico devono essere demolite perché rischiano di trasformarsi in vere e proprie tragedie. 

Anche per il ministro delle Infrastrutture e Trasporti, Matteo Salvini, le grandi opere abusive devono essere demolite mentre diversamente si potrebbe lavorare sulle piccole difformità edilizie, con sanatorie o anche nuovi condoni se si rispettano specifiche condizioni.