Modifiche importanti su regole e tasse su cedolare secca case in affitto con leggi aggiornate 2023

Come cambiano le regole e tasse su cedolare secca case in affitto? Chi decide di affittare una casa di proprietà, anche per il 2023 ha la possibilità di optare per il regime agevolato della cedolare secca, che prevede il pagamento di un’unica imposta sostitutiva di Irpef e altre imposte ma a condizioni specifiche e in determinati casi. Vediamo come funziona e le novità 2023 di questo regime.

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Cedolare secca regole e tasse in vigore 2023

Il regime della cedolare secca per case in affitto prevede due aliquote, una al 10% per contratti a canone concordato (3+2) e una al 21% per i contratti a canone libero (4+4), e prevede il pagamento di un’unica imposta sostitutiva che comprende:

• Irpef;
• addizionale comunale e regionale;
• imposta di registro;
• imposta di bollo.

La cedolare secca al 10% si applica esclusivamente ai contratti a canone concordato:

• in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati, come Milano, Torino, Roma, Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Napoli, Palermo e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia;
• ai contratti d’affitto a studenti universitari;
• per affitti transitori;
• nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali

La decisione di applicare la cedolare secca deve essere esercitata dal proprietario di casa in sede di stipula del contratto di locazione, non avviene, infatti, automaticamente e deve essere scelta all’atto della registrazione del contratto con modello RLI.

La cedolare secca per i contratti di affitto di casa vale solo per locazione di immobili ad uso abitativo e, una volta stipulato il contratto di locazione, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula.

Il proprietario che decide di applicare il regime della cedolare secca e che concorda e stabilisce l’importo del canone di locazione da fare pagare all’inquilino non può mai modificarlo con adeguamenti all’andamento dei prezzi Istat. Il prezzo del canone di affitto che si paga con la cedolare secca deve, per legge, restare sempre invariato, fino a naturale scadenza di contratto.

Per fare un esempio pratico di calcolo di cedolare secca per una casa in affitto, considerando un importo di canone annuo pari a 10mila euro e l’aliquota del 21%, le di imposte complessive da pagare sono pari a 2.100 euro.

Novità 2023 cedolare secca 2023

Le novità 2023 relative alla cedolare secca riguardano innanzitutto le gli affitti brevi, cioè gli affitti che hanno una durata di massimo 30 giorni: considerando che in tal caso, come previsto dalle leggi in vigore, la registrazione del contratto non è obbligatoria, è possibile optare per la cedolare secca direttamente in dichiarazione dei redditi.

Precisiamo che per gli affitti brevi, dal 2021 è prevista la possibilità di applicare la cedolare secca solo se nel corso dell’anno si affittano al massimo quattro appartamenti. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il nudo proprietario, pur avendo la disponibilità di fatto di un immobile o parte di esso, che intende affittare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca, considerando che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, ma non per il nudo proprietario.

Altra novità 2023 relativa alla cedolare secca per gli affitti riguarda l’usufrutto: stando, infatti, a quanto recentemente stabilito, la cedolare secca non può essere applicata per gli affitti da parte di nudi proprietari che hanno case in usufrutto.

Nel 2023 il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che esercitano attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo uso dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, ad eccezione di quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1.