Nuove importanti novità su poteri amministratore, spese, spazi comuni e danni condominiali grazie recenti sentenze

Quali sono le recenti sentenze riguardanti gli aspetti più importanti di un condominio da conoscere assolutamente? La vita in condominio è disciplinata da diverse norme derivanti sia dal Codice Civile che dai singoli regolamenti condominiali che vengono definiti da ogni singolo condominio proprio per fissare specifiche regole che ogni condomino deve rispettare per evitare problemi in condominio e non incorrere egli stesso in problemi.

Anche diverse sentenze sono arrivate per regolare importanti aspetti di un condominio, da ruolo di amministratore di condominio e assemblea, a spese condominiali e non solo.

• Nuova sentenza su poteri amministratore di condominio cosa prevede 
• Spese condominiali non sempre si pagano secondo nuova sentenza e ulteriori novità
• Uso spazi comuni in condominio e recenti sentenze
• Danni in condominio chi è responsabile secondo recente sentenza

Nuova sentenza su poteri amministratore di condominio cosa prevede 

Secondo quanto stabilito da recenti sentenze, l’amministratore di condominio assume maggiori poteri in eventuali procedimenti di mediazione per controversie in condominio. Se oggi, infatti, spetta all'assemblea di condominio decidere se intraprendere o aderire ad una procedura di mediazione, e l'amministratore di condominio, una volta ricevuta la notifica dell'invito ad aderire una procedura di mediazione, deve convocare l'assemblea, con la nuova sentenza l’amministratore di condominio può avere pieno potere di aderire alla mediazione senza obbligo di convocazione dell’assemblea, individuato come organo principale depositario del potere decisionale l'assemblea di condominio.

Ciò significa che la decisione autonoma che può essere presa dall’amministratore di condominio riduce contestualmente il potere decisione dell’assemblea. Dunque, ora l'amministratore di condominio può da solo decidere di attivare un procedimento di mediazione, aderirvi e parteciparvi, informando di tale decisione l’assemblea solo nella fase conclusiva della mediazione stessa.

Nuovi poteri possono essere esercitati dall’amministratore anche per quanto riguarda decisione di accensione e spegnimento dei termosifoni centralizzati: come stabilito da una recente sentenza, l’amministratore di condominio ha il potere di modificare orari e tempi di accensione dei riscaldamenti centralizzati in condominio, ma comunque rispettando quanto previsto dalle leggi nazionali in merito.

Le leggi in vigore prevedono, infatti, specifici periodi e tempi di accensione dei riscaldamenti in Italia in base alle diverse zone e, in base ad esse, l’amministratore di condominio può decidere per eventuali modifiche di accensione dei riscaldamenti.

Spese condominiali non sempre si pagano secondo nuova sentenza e ulteriori novità

Al di là delle responsabilità di amministratore di condominio e assemblea, un’altra recente sentenza ha stabilito la possibilità di non dover sempre pagare le spese condominiali.

Secondo il Tribunale di Ivrea, le spese condominiali si possono non pagare se si tratta di spese approvate solo con bilancio preventivo in riferimento ad un esercizio già terminato. Il bilancio preventivo è idoneo a chiedere il pagamento delle spese condominiali ma è necessario che l’esercizio cui tali spese si riferiscono non sia terminato, altrimenti bisogna agire in base al consuntivo della gestione annuale.

Se si verifica, infatti, la chiusura dell’esercizio, e l’amministratore di condominio ha l’obbligo di effettuare un rendiconto annuale per mettere al corrente i condomini della gestione patrimoniale del condominio stesso, non si devono pagare le spese condominiali successive alla chiusura dell’esercizio.

Dunque, se la richiesta delle spese di condominio ad un condomino arriva ad esercizio concluso, lo stesso condomino può non pagare le spese condominiali richieste.

Una recente sentenza del Tribunale di Roma si è, invece, espressa sul diritto al rimborso al singolo condomino che sostiene spese ordinarie o straordinarie per il condominio: secondo quanto stabilito dal Tribunale di Roma, le spese sostenute dal singolo condomino per la cura delle parti comuni dell'edifico condominiale senza preventiva autorizzazione dell'assemblea possono essere rimborsate solo se si tratta di spese per lavori urgenti e necessari.

In caso contrario, cioè quando si tratta di lavori non urgenti e necessari ma comunque pagati da un solo condominio, non è detto che quest’ultimo che sostiene le spese per lavori in condominio debba ricevere i dovuti rimborsi.

Uso spazi comuni in condominio e recenti sentenze

Recenti sentenze riguardano anche l’uso degli spazi comuni in condominio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha confermato ce ogni spazio comune del condominio deve essere sempre ad uso condominiale permettendo a tutti i condomini di farne pari uso, senza limitare nessuno con usi esclusivi e senza alterarne la destinazione, vietando al tempo stesso l'uso esclusivo dell'area condominiale per un unico condomino.

Secondo la Cassazione, infatti, l'uso esclusivo dell'area condominiale limita illegittimamente per gli altri condomini il diritto di proprietà e l’uso paritario della stessa area. Secondo quanto stabilito dalla legge, rientrano negli spazi comuni di un condominio tutte le aree comuni a cui possono liberamente accedere tutti i condomini e cioè i locali con destinazioni d'uso comuni, come:

• parcheggio condominiale;
• giardino e cortile condominiale:
• portineria; 
• androne;
• locale caldaie;
• locale dei contatori elettrici;
• scale;
• pianerottoli;
• corridoi;
• tetto;
• terrazzo dell’edificio condominiale. 

Danni in condominio chi è responsabile secondo recente sentenza

Un’altra recente sentenza che interessa la vita condominiale è quella recente del Tribunale di Roma sulla responsabilità per danni in condominio causati da singolo condomino. Partendo dal caso di un’auto che ha preso fuoco nel garage del condominio causando danni all’edificio condominiale, il Tribunale di Roma ha spiegato che per i danni provocati dalle cose la responsabilità è sempre del custode del bene, in tal caso per esempio del proprietario dell’auto che ha preso fuoco in garage, che deve pertanto risarcire il danneggiato a prescindere dall'accertamento della sua responsabilità.

L’unico caso in cui il condomino dal quale deriva il danno non è considerato responsabile è quello in cui si dimostra che il danno è stato provocato dal caso fortuito, per esempio terremoto o alluvione, ecc.