Per quali problemi condominiali o appartamento è responsabile amministratore o proprietario casa

Quante volte sorgono contrasti tra l'amministratore di condominio e il proprietario di un appartamento anche nel 2022-2023? Le occasioni sono potenzialmente numerose e spesso e volentieri il rischio che vadano al di là delle beghe condominiali per trasformarsi in liti da tribunale è reale. Ecco quindi che l'aspetto preliminare a cui prestare attenzione è quello della conoscenza degli ambiti di responsabilità.

Già, perché le norme in vigore individuano i confini entro cui l'amministratore di condominio o il proprietario appartamento sono chiamati a rispondere delle proprie azioni. Facciamo quindi il punto della situazione in base alle leggi aggiornate. Più precisamente, approfondiamo in questo articolo due aspetti ovvero:

• Quando è responsabile l'amministratore per problemi condominiali

• Quando è responsabile il proprietario appartamento per problemi condominiali

Quando è responsabile l'amministratore per problemi condominiali

L'amministratore di condominio viene nominato dall'assemblea di condominio che gli affida il compito di agire e rappresentarla. Norme alla mano, l'amministratore è il responsabile delle parti comuni dell'edificio. Si tratta di un primo passaggio indispensabile per comprendere le differenze dal proprietario di un appartamento nell'ambito delle sfere di responsabilità. L'amministratore non ha infatti alcun potere e né rappresentanza in relazioni alle parti private dell'edificio come i singoli appartamenti.

In sintesi, l'amministratore di condominio è responsabile in riferimento all'erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni. Quindi all'osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio. poi alla conduzione dell'edificio limitatamente alle parti comuni. E infine alla vigilanza sulla loro manutenzione e integrità.

Dal punto di vista gestionale, l'amministratore è quindi responsabile della tenuta di 4 registri: quello anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari; quello dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio; quello di nomina e revoca degli amministratori; quello di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione.

Quando è responsabile il proprietario appartamento per problemi condominiali

Le responsabilità del proprietario dell'appartamento iniziano laddove finiscono quelle dell'amministratore di condominio. Quest'ultimo deve infatti arrestarsi dove finiscono le parti e i servizi comuni dell'edificio. Nel caso di una controversia tra due condomini, spetta alle parti interessate trovare un punto di accordo, senza l'interessamento dell'amministratore. Almeno dal punto di vista formale perché in realtà l'amministratore può essere chiamato in causa per fare da intermediario nelle dispute. Spetta proprio all'amministratore interpretare il regolamento sulla base delle normative.

Poi ci sono numerosi casi particolare da mettere in evidenza. Il proprietario di un appartamento è infatti responsabile del comportamento dell'inquilino in condominio, ma solo nella misura in cui è in grado di evitare l'illecito. Il proprietario dell'appartamento in affitto conserva la disponibilità giuridica e la custodia delle strutture murarie e degli impianti. Di conseguenza è responsabile in via esclusiva dei danni provocati a terzi. In alcun caso, l'amministratore di condominio può invece applicare sanzioni o multe al proprietario di un appartamento.

A tal proposito, come spiegato dalla Corte di Cassazione, in tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore.

Per i giudici, il condomino siccome principale destinatario delle norme regolamentari si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore.