A chi appartiene la divisione tra balconi in condominio? Chi la deve gestire, curare e pagare

Divisorio tra balconi in condominio: chi deve gestirlo, mantenerlo e sostenere le spese secondo la legge e le regole condominiali

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 25/04/2025 alle ore 17:01

Nel contesto della vita condominiale, uno dei temi più dibattuti riguarda la divisione tra balconi e la relativa gestione delle spese. Chi deve occuparsi della manutenzione? A chi appartiene la parte divisoria tra due balconi adiacenti? La risposta dipende da diversi fattori, tra cui la natura del balcone e le norme previste dal Codice Civile e dal regolamento condominiale.

• A chi appartiene la divisione tra balconi?
• Chi deve occuparsi della manutenzione
• Si può appoggiare oggetti al divisorio del balcone?

A chi appartiene la divisione tra balconi? 

In linea generale, i balconi di un condominio sono considerati proprietà privata degli appartamenti ai quali sono annessi. Ciò significa che, a livello legale, il balcone è di proprietà esclusiva del condomino che possiede l'unità abitativa. Tuttavia, le sue caratteristiche strutturali e le modalità di utilizzo sono soggette a normative specifiche, soprattutto in relazione alla sicurezza e al decoro dell'edificio.

Sebbene un balcone sia di proprietà esclusiva, le strutture che lo separano dagli altri possono essere soggette a regole specifiche stabilite dal regolamento condominiale. Solitamente le divisioni tra balconi, possono essere costituite da:

• Muretti in cemento
• Pannelli metallici
• Ringhiere o grate
• Strutture in vetro, plexiglas o legno
• Fioriere fisse

Il divisorio tra due balconi privati non rientra, di norma, nell’elenco delle parti comuni indicate dall’articolo 1117 del Codice Civile e l'appartenenza può essere stabilita in base a diverse casistiche: 

• Se il divisorio è costruito sul confine tra due proprietà private, si presume in comunione tra i due proprietari dei balconi adiacenti, salvo prova contraria.
• Se è presente nel progetto originario dell’edificio e serve sia per la sicurezza che per il decoro, è spesso considerato bene comune, con spese a carico dei condomini interessati.
• Se è stato installato da un solo condomino, per esigenze personali (privacy, estetica, ecc.), la proprietà e manutenzione ricadono su di lui, a meno che l'altro condomino non ne abbia tratto beneficio o accettato la modifica nel tempo.

Chi deve occuparsi della manutenzione

Il Codice Civile italiano, all’art. 1125, disciplina la manutenzione dei soffitti, volte e solai, ma non si esprime direttamente sui divisori tra balconi. In questi casi, è necessario fare riferimento alla giurisprudenza e alle sentenze dei tribunali, che spesso stabiliscono una presunzione di comproprietà in assenza di indicazioni contrarie. Inoltre, l’art. 1101 c.c. prevede che la comproprietà di un bene si presume quando il confine non è chiaramente stabilito e il bene è destinato all’uso comune.

Le spese per la manutenzione, la riparazione o la sostituzione della divisione tra balconi devono essere ripartite in base al titolo di proprietà della stessa:

• Se la divisione è in comproprietà tra i due condomini, i costi sono da dividersi al 50%.
• Se appartiene a un solo proprietario, le spese spettano solo a lui.
• Se l’elemento divisorio è considerato parte comune dell’edificio, le spese possono ricadere sull’intero condominio, secondo le tabelle millesimali o altri criteri stabiliti dal regolamento.

Si può appoggiare oggetti al divisorio del balcone?

Appoggiare mobili od oggetti al divisorio tra balconi in un condominio, soprattutto se comune o semitrasparente, può risultare illegittimo. Questo comportamento potrebbe infatti ledere diversi diritti del vicino, tra cui:

1. Diritto alla luce e all’aria: se il divisorio è progettato per essere aperto o trasparente (come nel caso di strutture in vetro o doghe di legno distanziate), coprirlo con un oggetto opaco può limitare il passaggio di luce naturale e la ventilazione, penalizzando l’altro balcone.
2. Servitù di veduta: in presenza di una servitù (acquisita per contratto, usucapione o destinazione del padre di famiglia), il proprietario può avere il diritto a vedere attraverso od oltre il divisorio. Ostruire la vista con mobili o pannelli potrebbe costituire violazione di questa servitù.
3. Rispetto della funzione originaria del divisorio: se il divisorio è stato progettato fin dall'inizio con caratteristiche specifiche (come trasparenza o permeabilità), modificarne unilateralmente l’uso o l’aspetto può ledere i diritti del vicino, che ha il diritto al mantenimento di tali caratteristiche.
4. Molestia al godimento della proprietà: anche in assenza di servitù formali, un’ostruzione ingiustificata può essere considerata una molestia, cioè un’interferenza nel normale utilizzo e godimento del proprio spazio privato.