Agevolazioni prima casa ci sono lo stesso con abuso edilizio oppure non sono valide secondo leggi 2022

Sono considerate variazioni essenziali le modifiche edilizie al progetto approvato comportanti mutamento delle destinazioni d'uso che determini una carenza di aree per servizi.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 04/09/2022 alle ore 03:57

Il dubbio è legittimo perché il rischio di sentirsi smarriti è più che possibile. Cosa accade se dopo aver acquistato una casa sfruttando le agevolazioni in vigore nel 2022 salta fuori che su quella proprietà è stato commesso un abuso edilizio? Quali sono le conseguenze? Il contribuente perde le facilitazioni fiscali previste? O è costretto a pagare una somma aggiuntiva per sanare la posizione? Oppure ancora sconti e detrazioni possono essere mantenuti tenendo conto che l'irregolarità non è stata commessa dal nuovo proprietario?

Ad alimentare le incertezze ci sono proprie le norme in vigore, come il Testo unico sull'edilizia secondo cui gli interventi abusivi non beneficiano delle agevolazioni fiscali e né di altre facilitazioni. Esaminiamo quindi:

• Abuso edilizio, si può fruire delle agevolazioni prima casa o no
• Tre tipi di abusi edilizi gravi secondo leggi 2022

Abuso edilizio, si può fruire delle agevolazioni prima casa o no

A leggere con attenzione la norma che regola il rapporto tra agevolazioni per la prima casa e abuso edilizio emerge un dettaglio che fa la differenza. In pratica gli abusi edilizi non gravi possono essere sanati senza la perdita delle facilitazioni fiscale.

Il Testo unico sull'edilizia stabilisce infatti che il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione. Di più, come deciso dalla Corte di Cassazione, le agevolazioni concesse non decadono nel caso in cui l'abuso edilizio sia stato compiuto dopo l'acquisto e dunque dal nuovo proprietario.

Nel caso in cui l'abuso edilizio fosse già presente ed è considerato grave, le agevolazioni vengono meno. Il solo modo per conservarlo è riuscire a ottenere il permesso in sanatoria da parte del Comune sul cui territorio ricade l'immobile. A livello pratico, facciamo presente che sono considerate variazioni essenziali al permesso di costruire le modifiche effettuate senza il rispetto della norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

Tre tipi di abusi edilizi gravi secondo leggi 2022

Punto di riferimento nel rapporto tra abuso edilizio e mantenimento delle agevolazioni fiscali all'acquisto è il Testo unico sull'edilizia.

Qui si stabilisce che sono considerate variazioni essenziali le modifiche edilizie al progetto approvato comportanti mutamento delle destinazioni d'uso che determini una carenza di aree per servizi e attrezzature di interesse generale. A norma di legge, gli abusi edilizi sono di tre tipi e configurano situazioni sempre differenti anche sotto il profilo delle sanzioni.

Ci sono le opere edilizie realizzate in mancanza del permesso di costruire per cui l'ipotesi si verifica quando gli interventi edilizi sono stati effettuati in assenza del permesso di costruire. Ci sono le opere edilizie realizzate in totale difformità dal permesso di costruire per cui l'opera risulta essere completamente diversa rispetto a quella autorizzata dal permesso. Si deve trattare di una differenza sostanziale e significativa.

Ci sono le opere edilizie realizzate con varianti essenziali rispetto alle opere consentite. Per quanto riguarda le sanzioni, la realizzazione di interventi edilizi in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

Le sanzioni civili previste dal testo unico sono la nullità degli atti giuridici che hanno ad oggetto il trasferimento di terreni oggetto di lottizzazione abusiva, la nullità degli atti giuridici che hanno a oggetto la costituzione o il trasferimento di diritti reali su edifici in assenza di permesso di costruire, la nullità dei contratti di somministrazione di acqua, luce e gas alle abitazioni abusive.

Sono considerate variazioni essenziali le modifiche edilizie al progetto approvato comportanti mutamento delle destinazioni d'uso che determini una carenza di aree per servizi.