Bonus prima casa per chi si trasferisce all'estero, come funziona in base normative in vigore

Quali sono i casi e le condizioni previste dalla normativa vigente che permettono di usufruire del bonus prima casa anche se ci si trasferisce all'estero

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 05/07/2025 alle ore 16:01

L’acquisto della prima abitazione rappresenta per molti cittadini italiani un passo rilevante, per cui sono previste anche diverse agevolazioni, proprio con l'obiettivo di sostenere l'andamento del mercato immobiliare, da un lato, e consentire di avere un'abitazione principale e in modo agevolato, dall'altro, a chi da tempo la desidera.

Sono state a tal proposito introdotte diverse novità relative alle le condizioni per l’ottenimento delle agevolazioni per chi si trasferisce all'estero.

La normativa attuale permette ai lavoratori trasferiti oltreconfine di usufruire dell’agevolazione del bonus prima casa senza obbligo di trasferire la residenza nell’immobile entro diciotto mesi, semplificando così l’accesso alla misura, che nel dettaglio prevede:

Imposta di registro ridotta: pari al 2% sul valore catastale dell’immobile (invece del 9%).
IVA ridotta al 4% sull’acquisto da imprese costruttrici (anziché 10%).
Imposte ipotecaria e catastale fisse: 50 euro ciascuna.
Possibilità di detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo e sulle spese di intermediazione.
Agevolazioni estese anche all’acquisto di pertinenze, come garage e depositi riconducibili all’abitazione principale.

Può usufruire del bonus chi non è proprietario di altre abitazioni nel Comune dell’immobile. Gli immobili ammessi sono quelli che rientrano nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11. Non sono ammesse le case di lusso (A/1, A/8, A/9).

Per chi vive stabilmente in Italia, è necessario dichiarare la residenza nel Comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi.

Le regole specifiche per chi si trasferisce all’estero: le modifiche introdotte dal D.L. 69/2023

Il D.L. 69/2023 ha ridefinito l’accesso all’agevolazione per coloro che, trasferitisi all'estero per motivi di lavoro, intendono acquistare la prima casa in Italia.

I requisiti per poter accedere ai benefici prevedono:

Trasferimento per motivi di lavoro già avvenuto prima dell’acquisto dell’immobile;
Almeno cinque anni di residenza o attività lavorativa in Italia (anche non continuativi);
L’immobile deve essere situato nel Comune di nascita, residenza o svolgimento dell’attività lavorativa dell’acquirente, antecedente all’espatrio;
Assenza di possesso di altri diritti reali su immobili siti nel medesimo Comune oppure impegno a cedere detti immobili entro dodici mesi;
Non aver già fruito delle stesse agevolazioni in passato, salvo riacquisto entro un anno dalla vendita infra-quinquennale.

Per i residenti ordinari, la normativa impone il trasferimento della residenza entro diciotto mesi dall’acquisto. I soggetti che si sono trasferiti all’estero hanno invece la facoltà di ottenere il beneficio:

senza spostamento della residenza nell’immobile;
con possibilità di utilizzo dell’alloggio come seconda casa o investimento;
presentando dichiarazione di espatrio per motivi lavorativi, direttamente nell’atto notarile.

Dunque, le condizioni richieste per l’accesso al beneficio riguardano:

sia la permanenza in Italia per almeno 5 anni,
sia la collocazione dell’immobile, che legata alle origini del soggetto ovvero alla sua residenza o attività prima della partenza.

Il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro può fruire del bonus prima casa sull’acquisto di un’abitazione in Italia di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9 solo se sussistono entrambe le condizioni elencate.

Quali sono i documenti necessari da avere e presentare

La documentazione da produrre comprende:

dichiarazione notarile di trasferimento all’estero per ragioni professionali
attestazione dei periodi di residenza e attività in Italia
eventuale certificazione AIRE
documentazione sull’idoneità urbanistica dell’immobile

Esempi pratici, chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e casi particolari

Soggetto A	Il Cittadino italiano trasferito in Francia da sei anni per lavoro, vuole acquistare a Torino, dove ha risieduto dieci anni durante l’università: ha diritto all’agevolazione.
Soggetto B	Iscritto AIRE, lavora in Spagna dal 2020 e intende comprare a Milano, suo Comune di nascita: può accedere all’aliquota ridotta.
Soggetto C	Cittadino straniero, dopo sette anni di lavoro in Italia, torna nel proprio Paese; acquista casa nel Comune dove ha lavorato: ammissibile, perché il beneficio non è vincolato alla cittadinanza.