Chi deve dichiarare nel 730 2025 il reddito di una casa in affitto cointestato

Quando si possiede una casa cointestata messa a reddito tramite locazione, è fondamentale comprendere come gestire correttamente la dichiarazione fiscale. Non è raro avere un immobile in comproprietà con fratelli, parenti o altri soggetti, specialmente in caso di proprietà ereditate, e decidere di trarne un profitto affittandolo. In queste situazioni, possono sorgere dubbi su chi debba dichiarare il reddito derivante dall'affitto, soprattutto quando è un solo cointestatario a riscuotere il canone per poi suddividerlo tra tutti i proprietari.

La questione principale riguarda proprio questo aspetto: nella dichiarazione dei redditi con modello 730/2025, chi deve dichiarare il reddito di una casa in affitto cointestata? Il cointestatario che materialmente incassa l'affitto o tutti i comproprietari in base alle rispettive quote di possesso?

Regole fiscali per la dichiarazione del reddito da immobili cointestati in locazione

Secondo quanto previsto dalla normativa fiscale italiana, nella dichiarazione dei redditi con 730/2025, l'affitto di una casa cointestata deve essere dichiarato seguendo il criterio della contitolarità della casa in comunione. Questo principio prevede che si divida l'importo imponibile in base alla quota percentuale di proprietà di ogni cointestatario, il quale deve riportare in dichiarazione dei redditi esclusivamente la propria quota di affitto percepito.

Ad esempio, se due fratelli possiedono un immobile in parti uguali (50% ciascuno) e lo affittano per 12.000 euro annui, ognuno di loro dovrà dichiarare 6.000 euro di reddito da locazione nella propria dichiarazione dei redditi.

Caso particolare: contratto di locazione intestato a un solo comproprietario

La situazione diventa più complessa quando è un solo comproprietario ad aver sottoscritto il contratto di affitto della casa. In questo caso specifico, secondo una rigorosa interpretazione della legge, potrebbe essere solo questo soggetto a dover dichiarare nel 730/2025 il reddito della casa in affitto cointestata.

In tale circostanza, il cointestatario della casa in affitto che risulta anche l'unico locatore formale potrebbe riportare interamente in dichiarazione dei redditi il reddito fondiario risultante dal canone di affitto, indipendentemente dalla quota di possesso, mentre gli altri cointestatari dovrebbero provvedere al versamento dell'imposta sui redditi fondiari esclusivamente sulla base della rendita catastale, in proporzione alla rispettiva quota di proprietà della casa, senza considerare il canone di locazione relativo ai contratti non sottoscritti personalmente.

La posizione dell'Agenzia delle Entrate sulla dichiarazione dei redditi da locazione

Su questo punto specifico, tuttavia, l'orientamento dell'Agenzia delle Entrate diverge dall'interpretazione letterale della norma. L'autorità fiscale, infatti, tende a considerare il reddito da locazione come imputabile a tutti i comproprietari, in proporzione alle rispettive quote, indipendentemente da chi abbia formalmente sottoscritto il contratto di affitto.

Questa posizione si basa sul principio che il reddito deriva dalla proprietà dell'immobile e non dalla titolarità formale del contratto di locazione. L'Agenzia delle Entrate considera infatti che il contratto di locazione, anche se intestato a un solo comproprietario, produce effetti economici che riguardano tutti i titolari del diritto di proprietà sull'immobile.

Raccomandazioni pratiche per evitare contestazioni fiscali

Per evitare problemi con il Fisco e potenziali contestazioni che potrebbero portare ad accertamenti e sanzioni, il consiglio più prudente è quello di dichiarare nel 730/2025 il canone di affitto pro quota da parte di tutti i comproprietari, anche se il contratto di affitto è intestato solo ad uno dei cointestatari.

Questa soluzione rappresenta l'approccio più cautelativo, in linea con l'orientamento prevalente dell'Agenzia delle Entrate, e consente di ridurre al minimo il rischio di contestazioni future. In sostanza, ogni comproprietario dovrebbe dichiarare la quota di reddito da locazione corrispondente alla propria percentuale di proprietà dell'immobile.

Opzioni di tassazione per i redditi da locazione: cedolare secca o tassazione ordinaria

I redditi derivanti dalla locazione di immobili possono essere assoggettati a due differenti regimi fiscali:

• Tassazione ordinaria: il reddito da locazione viene sommato agli altri redditi e tassato secondo le aliquote IRPEF progressive (dal 23% al 43%, a seconda dello scaglione di reddito complessivo);
• Cedolare secca: regime opzionale che prevede l'applicazione di un'imposta sostitutiva con aliquota fissa, oggi pari al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato.

Nel caso di immobili in comproprietà, ciascun titolare può scegliere indipendentemente il regime fiscale più conveniente. Ad esempio, in una casa cointestata tra due persone, un comproprietario potrebbe optare per la cedolare secca affitti casa mentre l'altro potrebbe preferire la tassazione ordinaria.

Novità sulla cedolare secca per le locazioni brevi nel 2025

A partire dal 2025, è importante segnalare che per le locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni) è stata introdotta una significativa modifica al regime della cedolare secca. L'aliquota del 21% è ora applicabile limitatamente ad una sola unità immobiliare, mentre per le eventuali ulteriori unità immobiliari destinate a locazione breve, l'aliquota sale al 26%.

Questa novità, introdotta dalla Legge di Bilancio, impatta direttamente anche sugli immobili cointestati destinati a locazione breve, per i quali sarà necessario valutare attentamente la convenienza del regime fiscale da adottare.

Detrazioni per canoni di locazione nel 730/2025: opportunità per gli inquilini

Dal lato degli inquilini, il modello 730/2025 offre diverse possibilità di detrazione per i canoni di locazione, che variano in base alla tipologia di contratto e alla situazione personale del contribuente:

• Detrazione per contratti a canone libero: 300 euro per redditi fino a 15.493,71 euro e 150 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro;
• Detrazione per contratti a canone concordato: 495,80 euro per redditi fino a 15.493,71 euro e 247,90 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro;
• Detrazione per giovani inquilini (tra 20 e 31 anni non compiuti): pari al 20% del canone, fino a un massimo di 2.000 euro, comunque non inferiore a 991,60 euro;
• Detrazione per lavoratori dipendenti trasferiti: 991,60 euro per redditi fino a 15.493,71 euro e 495,80 euro per redditi tra 15.493,71 e 30.987,41 euro;
• Detrazione per studenti universitari fuori sede: 19% dei canoni pagati fino a un massimo di 2.633 euro di spesa.

In caso di contratto cointestato tra inquilini, le detrazioni vengono ripartite tra i cointestatari in base alla percentuale di intestazione del contratto.

Obbligo di tracciabilità dei pagamenti per i canoni di locazione

Un aspetto da non trascurare riguarda la tracciabilità dei pagamenti dei canoni di locazione. Per poter beneficiare delle detrazioni fiscali, è necessario che i pagamenti siano effettuati con mezzi tracciabili, come bonifici bancari o postali, assegni, carte di credito o debito, o altri sistemi di pagamento elettronico.

Nel caso di immobili cointestati, è consigliabile che i pagamenti dei canoni siano effettuati con modalità che permettano di identificare chiaramente la quota spettante a ciascun comproprietario, facilitando così la corretta dichiarazione dei redditi.

Registrazione del contratto di locazione per immobili cointestati

La registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatoria per tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni. Nel caso di immobili cointestati, è importante che nella registrazione siano indicati tutti i comproprietari dell'immobile, specificando le rispettive quote di proprietà.

L'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo (salvo opzione per la cedolare secca), può essere pagata da uno solo dei locatori, ma il pagamento ha effetto anche per gli altri. Analogamente, l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata da ciascun locatore indipendentemente dagli altri.

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