Cedolare secca 2025 affitto casa. Chi la può scegliere, requisiti e tassazione

La cedolare secca rappresenta un regime fiscale agevolato rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF. Questo sistema impositivo opzionale consente ai proprietari di immobili di beneficiare di aliquote ridotte sui redditi derivanti dalle locazioni, offrendo un'alternativa vantaggiosa al regime standard. Vediamo nel dettaglio chi può optare per questo regime e quali sono i requisiti necessari.

Soggetti beneficiari della cedolare secca

La cedolare secca è un regime di cui possono usufruire tutte le persone fisiche che abbiano la proprietà o un diritto reale di godimento (come usufrutto o uso) di un immobile concesso in affitto. L'opzione è riservata esclusivamente alle persone fisiche che locano immobili al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni.

Possono quindi accedere a questo regime:

• I proprietari di immobili ad uso abitativo
• I titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione)
• I locatori di immobili destinati a locazioni brevi

È importante sottolineare che se l'immobile ha più proprietari o titolari di diritti reali, ciascuno può scegliere autonomamente se aderire alla cedolare secca per la propria quota, senza condizionare le scelte degli altri comproprietari.

Locazioni brevi e cedolare secca

Anche chi opta per le locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni) può beneficiare della cedolare secca. Questo regime è applicabile anche alle unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari.

Per le locazioni brevi, è importante ricordare che a partire dal 2025 è stata introdotta una differenziazione delle aliquote in base al numero di immobili locati. Tale modifica sarà approfondita nei paragrafi successivi.

Immobili commerciali e cedolare secca

Era stata proposta l'estensione della cedolare secca anche all'affitto di negozi, uffici e immobili commerciali nell'ambito della legge delega di riforma fiscale. Tuttavia, attualmente il regime resta applicabile solo agli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10). La possibile estensione agli immobili commerciali potrebbe essere inserita in un secondo momento, prevedendo un'aliquota unica anche per questo tipo di locazioni.

Aliquote della cedolare secca nel 2025

La cedolare secca prevede differenti aliquote di tassazione in base alla tipologia di contratto stipulato. Per il 2025, la Legge di Bilancio ha confermato le seguenti aliquote:

Aliquota standard del 21%

L'aliquota del 21% si applica ai contratti a canone libero, dove il proprietario e l'inquilino concordano liberamente l'importo dell'affitto. Questa rappresenta l'opzione standard per la maggior parte delle locazioni e offre già un vantaggio rispetto alle aliquote IRPEF ordinarie che possono arrivare fino al 43%.

Aliquota agevolata del 10%

L'aliquota ridotta al 10% si applica ai contratti di locazione a canone concordato, stipulati in conformità agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori. Questi contratti sono previsti:

• Nei comuni ad alta tensione abitativa
• Per gli affitti a studenti universitari
• Nei comuni colpiti da calamità naturali
• Per le locazioni transitorie disciplinate dalla legge n. 431/1998

I comuni che rientrano nella prima categoria includono Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia.

Aliquota del 26% per locazioni brevi

La novità più significativa per il 2025 riguarda la tassazione degli affitti brevi. Per queste locazioni, di durata non superiore a 30 giorni, l'aliquota è stata aumentata al 26%, ma solo per gli immobili oltre il primo. In particolare:

• Il proprietario può scegliere un solo immobile da assoggettare all'aliquota ridotta del 21%
• Per tutti gli altri immobili destinati ad affitti brevi si applica l'aliquota del 26%

Questa modifica, introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e confermata per il 2025, mira a regolamentare meglio il settore degli affitti brevi, incentivando i contratti di locazione più stabili.

Requisiti per la cedolare secca 2025

Per accedere al regime della cedolare secca nel 2025, è necessario rispettare determinati requisiti soggettivi e oggettivi.

Requisiti soggettivi

Come già accennato, possono optare per la cedolare secca esclusivamente:

• Le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento
• I soggetti che agiscono al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti o professioni

Non possono quindi accedere a questo regime le società, gli enti non commerciali e i titolari di partita IVA per immobili relativi all'attività svolta.

Requisiti oggettivi

Per quanto riguarda gli immobili, il regime della cedolare secca può essere applicato:

• Agli immobili ad uso abitativo (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10)
• Alle relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione (box, cantine, ecc.)

È esclusa l'applicazione della cedolare secca per:

• Immobili destinati ad uso commerciale o professionale (categorie C, D, E e A10)
• Immobili situati all'estero
• Immobili locati a società, enti o associazioni

Come esercitare l'opzione per la cedolare secca nel 2025

L'opzione per la cedolare secca deve essere esercitata rispettando specifiche modalità e tempistiche, a seconda della situazione contrattuale.

Prima registrazione del contratto

Per i nuovi contratti di locazione, l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata in sede di registrazione, utilizzando il modello RLI (Richiesta di registrazione e adempimenti successivi - contratti di locazione e affitto di immobili). In questo caso, l'opzione ha effetto per l'intera durata del contratto, salvo revoca.

Rinnovo o proroga del contratto

In caso di rinnovo o proroga del contratto, l'opzione deve essere comunicata entro 30 giorni dalla scadenza, sempre utilizzando il modello RLI. È importante notare che, a partire dal DL 34/2019, è stato soppresso l'obbligo di comunicazione telematica obbligatoria della proroga del contratto di locazione a cedolare secca. Tuttavia, molti uffici dell'Agenzia delle Entrate consigliano comunque di procedere con la comunicazione tramite procedura RLI per allineare i flussi di dati tra contratto e dichiarazione.

Locazioni brevi

Per le locazioni brevi (durata non superiore a 30 giorni), non essendo obbligatoria la registrazione del contratto, l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui sono stati percepiti i canoni.

Comunicazione all'inquilino

La scelta della cedolare secca deve essere comunicata all'inquilino mediante lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto. Se tale rinuncia è già indicata nel contratto di locazione, l'invio della raccomandata non è necessario.

Scadenze e modalità di pagamento della cedolare secca 2025

Il versamento della cedolare secca segue le stesse scadenze previste per l'IRPEF, con un sistema di acconto e saldo.

Acconto cedolare secca 2025

L'acconto della cedolare secca è dovuto se l'imposta dell'anno precedente (riferita ai redditi da locazione) supera i 51,65 euro. L'acconto ammonta al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente e può essere versato:

• In un'unica soluzione entro il 30 novembre 2025, se l'importo è inferiore a 257,52 euro
• In due rate, se l'importo supera 257,52 euro:
  • Prima rata (40% del totale) entro il 30 giugno 2025
  • Seconda rata (60% del totale) entro il 30 novembre 2025

Saldo cedolare secca

Il saldo della cedolare secca deve essere versato entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento, quindi entro il 30 giugno 2026 per la cedolare secca relativa al 2025.

Modalità di pagamento

Il pagamento della cedolare secca deve essere effettuato attraverso il modello F24, utilizzando i seguenti codici tributo:

• 1840: Acconto cedolare secca prima rata
• 1841: Acconto cedolare secca seconda rata o unica soluzione
• 1842: Saldo cedolare secca

È possibile optare per la rateizzazione del saldo e della prima rata di acconto, ma i versamenti rateali devono essere completati entro il mese di novembre. L'acconto di novembre, invece, deve essere versato in un'unica soluzione.

Regime sanzionatorio per la cedolare secca nel 2025

A partire dal 1° settembre 2024, è entrato in vigore un nuovo regime sanzionatorio per le violazioni in materia di cedolare secca, confermato anche per il 2025.

Principali sanzioni previste

Le sanzioni variano in base al tipo di violazione:

• Omessa indicazione dei canoni nel modello di dichiarazione: sanzione pari al 120% delle imposte dovute, con un importo minimo di 250 euro. In caso di mancata indicazione dei redditi soggetti a cedolare secca, la sanzione raddoppia al 240% delle tasse dovute, con un minimo di 500 euro.
• Dichiarazione infedele: sanzione fissa del 140% dell'imposta dovuta, con un importo minimo di 150 euro.
• Omessa registrazione del contratto: sanzione pari al 120% dell'imposta dovuta. Se la registrazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione è ridotta al 45%.

È importante sottolineare che le violazioni commesse prima dell'entrata in vigore del nuovo meccanismo continuano a essere soggette alle sanzioni previste dalla normativa precedente.

Esempio pratico di tassazione con cedolare secca 2025

Per comprendere meglio il funzionamento della cedolare secca, consideriamo un caso concreto. Supponiamo che un contribuente possegga più immobili destinati a diverse tipologie di locazione:

Scenario con immobili multipli

Un proprietario ha 5 immobili così suddivisi:

• 2 immobili dedicati alla locazione breve (durata inferiore a 30 giorni)
• 2 immobili affittati con contratto a canone concordato a studenti universitari
• 1 immobile affittato con contratto a canone libero di 4 anni + 4

La tassazione con cedolare secca sarà così articolata:

• Per le locazioni brevi: il primo immobile (a scelta del contribuente) sarà tassato con aliquota del 21%, mentre il secondo con aliquota del 26%
• Per i contratti a canone concordato con studenti universitari: entrambi gli immobili beneficeranno dell'aliquota agevolata del 10%
• Per il contratto a canone libero: si applicherà l'aliquota standard del 21%

Se, ad esempio, il canone annuo per ciascun immobile fosse di 10.000 euro, l'imposta dovuta sarebbe:

• 2.100 euro (21% di 10.000 €) per il primo immobile in locazione breve
• 2.600 euro (26% di 10.000 €) per il secondo immobile in locazione breve
• 1.000 euro (10% di 10.000 €) per ciascuno dei due immobili a canone concordato
• 2.100 euro (21% di 10.000 €) per l'immobile a canone libero

Il risparmio fiscale risulta evidente soprattutto per i contratti a canone concordato, dove l'aliquota del 10% è notevolmente inferiore rispetto alle aliquote IRPEF ordinarie.

Vantaggi fiscali della cedolare secca 2025

La cedolare secca racchiude in un'unica imposta sostitutiva diverse imposte e tasse, offrendo un sistema di tassazione semplificato e potenzialmente vantaggioso. Vediamo quali sono i principali benefici di questo regime.

Sostituzione delle imposte ordinarie

Optando per la cedolare secca, il contribuente sostituisce con un'unica imposta:

• L'IRPEF nazionale e le relative addizionali comunali e regionali
• L'imposta di bollo sul contratto di locazione
• L'imposta di registro per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto

Questo rappresenta un vantaggio non solo in termini economici, ma anche di semplificazione degli adempimenti fiscali.

Rinuncia all'aggiornamento ISTAT

Chi decide di scegliere la cedolare secca, una volta concordato il prezzo del canone di locazione, non può modificarlo fino alla scadenza del contratto adeguandolo ai valori ISTAT annuali, come invece accade per le altre tipologie di contratti. Questa rinuncia all'aggiornamento del canone deve essere comunicata all'inquilino con lettera raccomandata, a meno che tale clausola non sia già inserita nel contratto di locazione.

Modifiche nella dichiarazione dei redditi 2025 per la cedolare secca

Il modello 730/2025 e il modello Redditi 2025 presentano alcune novità relative alla cedolare secca, in particolare per quanto riguarda le locazioni brevi.

Indicazione dell'immobile con aliquota ridotta

Come già menzionato, per le locazioni brevi è possibile applicare l'aliquota ridotta del 21% a un solo immobile, mentre per gli altri si applica l'aliquota del 26%. Nel modello 730/2025, il contribuente dovrà indicare quale immobile intende assoggettare all'aliquota agevolata.

Obbligo di indicazione del CIN

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto l'obbligo di indicare il CIN nella dichiarazione dei redditi. Questo adempimento sarà recepito nei modelli definitivi del 730/2025 e Redditi 2025, che dovranno prevedere appositi campi per l'inserimento di questo codice identificativo.

Quando conviene scegliere la cedolare secca

La scelta di optare per la cedolare secca dipende da numerosi fattori e richiede una valutazione attenta della propria situazione fiscale.

Vantaggi economici

La cedolare secca risulta particolarmente vantaggiosa:

• Per i contribuenti con aliquote IRPEF elevate (dal 35% al 43%), per i quali anche l'aliquota del 21% rappresenta un risparmio significativo
• Per i contratti a canone concordato, grazie all'aliquota super-agevolata del 10%
• Per chi desidera semplificare gli adempimenti fiscali, evitando il pagamento separato dell'imposta di registro e di bollo

Situazioni in cui non conviene

La cedolare secca potrebbe non essere conveniente:

• Per i contribuenti con redditi molto bassi (fino a 8.174 euro all'anno), che rientrano nella cosiddetta "no tax area" e non pagherebbero IRPEF sui canoni di locazione
• Quando le detrazioni fiscali applicabili ai redditi da locazione in regime ordinario superano il vantaggio dell'aliquota ridotta
• In caso di previsione di significativi aumenti ISTAT, ai quali si deve rinunciare optando per la cedolare secca

Calcolo di convenienza

Per determinare la convenienza della cedolare secca, è utile confrontare:

• L'imposta dovuta con la cedolare secca (21%, 10% o 26% del canone annuo)
• L'imposta che si pagherebbe in regime ordinario (IRPEF in base allo scaglione di appartenenza + addizionali regionali e comunali – eventuali detrazioni)

È importante ricordare che il reddito assoggettato a cedolare secca, pur essendo escluso dal reddito complessivo ai fini IRPEF, viene comunque conteggiato per la determinazione dell'ISEE e per verificare lo status di familiare a carico o per il riconoscimento di detrazioni e benefici legati al reddito.

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