Come fare il calcolo dei vani catastali di una casa. Esempi concreti

Vani principali, accessori diretti e indiretti e dipendenze: come si fa il calcolo dei vani catastali di ua casa ed esempi

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 09/10/2020 alle ore 05:32

I vani catastali di una casa sono i locali utili effettivi che compongono una casa, come camere, soggiorni, saloni, ma che, in realtà, non corrispondono ai locali fisici presenti nello stesso immobili, considerando che alla composizione totale della casa si aggiungono altri locali come bagni, corridoi, disimpegni.

Il valore totale dei vani catastali è riportato sulla visura catastale e serve per calcolare la rendita catastale di un’immobile ad uso abitativo. Si considera generalmente vano utile quello che ha destinazione principale come camera o salone nell'uso ordinario della unità immobiliare e la cui consistenza è la grandezza catastale utile ai fini propri del catasto, cioè alla determinazione delle rendite fondiarie. Ma come si fa il calcolo dei vai catastali di una casa?

• Come fare il calcolo dei vani catastali di una casa
• Esempi concreti calcolo dei vani catastali di una casa

Come fare il calcolo dei vani catastali di una casa

Per fare il calcolo dei vani catastali di una casa bisogna innanzitutto sapere che i vani catastali si distinguono in quattro tipologie che sono:

• vani principali, che sono tutte le stanze la cui superficie può arrivare fino a 20 metri quadri e possono essere camere da letto, soggiorni, sale, cucina, e se la superficie totale del vano supera i 20 metri quadri bisogna calcolare l’eccedenza sottraendo alla superficie totale quella massima consentita dal catasto e valutando poi la parte in più in proporzione alla superficie consentita;
• accessori diretti, vani e locali indispensabili per il disimpegno interno o esterno della casa ma che non possono essere considerati vani utili, e stiamo parlando di ingressi, corridoi, bagni, ecc, considerati come ⅓ di unità;
• accessori indiretti, che sarebbero i vani complementari alla funzionalità della casa, come cantine, soffitte, stenditoi, ecc, considerati come ¼ di unità;
• dipendenze, superfici libere e al servizio delle case, come terrazze, portici, tettoie, ecc.

Solitamente, il calcolo dei vani catastali avviene nel seguente modo:

• i vani principali (camere, sale e cucine) vengono calcolati 1 vano fino a 28 mq;
• gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, disimpegni e corridoi) vengono calcolati 1/3 di vano;
• gli accessori indiretti (soffitte, cantine, ecc) vengono calcolati 1/4 di vano;
• le dipendenze vengono calcolate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.

Esempi concreti calcolo dei vani catastali di una casa

Per fare un esempio concreto di calcolo dei vani catastali di una casa, prendendo il caso di una villa composta da:

• 1 soggiorno di mq 38;
• 2 camere da letto;
• 2 bagni;
• 1 antibagno;
• 1 ripostiglio;
• 1 disimpegno;
• 1 giardino da mq 200 (superiore alla consistenza complessiva).

Il calcolo dei vani si effettua nel seguente modo:

• un soggiorno di mq 38 è 1 vano + Eccedenza (38-28)/28=1,36;
• 2 camere da letto sono vani 2;
• 2 bagni sono 2/3 di vano 0,66;
• un antibagno corrisponde a 1/3 di vano;
• un ripostiglio corrisponde a 1/3 di vano;
• un disimpegno corrisponde a 1/3 di vano.

Il calcolo totale dei vani catastali è di 5,02, a cui aggiungere il giardino (superiore alla consistenza complessiva) = 10% di 5,05 = 0,25;

Considerando anche il giardino, il calcolo totale dei vani catastali è di 5,02 + 0,25 = 5,27, arrotondato a 5,5.

Prendendo l’esempio di una casa composta da due camere, una sala, una cucina abitabile, un bagno, un corridoio, un ingresso, una cantina ed una tettoia aperta, il calcolo dei vani catastali è il seguente:

• 2 camere da 17 metri quadri sono due vani;
• 1 sala da 19 metri quadri è un vano;    
• 1 cucina abitabile da 8 metri quadri è un vano.
• 1 bagno che vale 0,33 di un vano, calcolato ad ⅓ di unità;
• 1 corridoio che vale 0,33 di un vano, calcolato ad ⅓ di unità;
• 1 ingresso che vale 0,33 di un vano, calcolato ad ⅓ di unità;
• la cantina che vale 0,25 di un vano calcolata ad ¼ di unità.  

In questo caso il calcolo totale dei vani catastali è di 5,24, a cui aggiungere la tettoia aperta, che prende il 3% del totale, quindi 0,157, per cui ai vani 5,24 + tettoia di 0,157 sono 5,397, arrotondati a 5,50 per il totale complessivo dei vani catastali della casa.