Nuda proprietà, guida su come funziona la vendita casa, uso e abitazione, regole, calcolo prezzo, tasse ed esempi

Il funzionamento legale della nuda proprietà e le differenze con l’usufrutto, vantaggi, svantaggi, profili ideali di acquirenti e venditori, aspetti fiscali, valutazione economica e principali tutele

Autore: Marcello Tansini
pubblicato il 14/09/2025 alle ore 14:01

La nuda proprietà è una soluzione sempre più spesso valutata da chi intende alienare un bene senza rinunciare al diritto di utilizzarlo oppure da chi desidera investire in un immobile a condizioni vantaggiose. Di fronte all'innalzamento dell’età media della popolazione e all’evoluzione dei bisogni finanziari di numerose famiglie, la separazione tra proprietà e usufrutto offre una risposta concreta per ottenere liquidità immediata o pianificare investimenti a lungo termine.

Cos'è la nuda proprietà: definizione giuridica e struttura del diritto

Secondo la disciplina civilistica italiana, la nuda proprietà è un diritto reale parziale sull'immobile, che attribuisce al titolare la proprietà giuridica del bene ma esclude il potere di godimento, riservandolo interamente a un soggetto diverso, chiamato usufruttuario. Il concetto viene regolato dagli articoli 832 e seguenti del Codice Civile, che consentono la scissione fra la titolarità e l’utilizzo effettivo della cosa.

Dal punto di vista tecnico, la nuda proprietà nasce, nella maggior parte dei casi, in conseguenza della costituzione di un usufrutto a favore di uno o più soggetti. L’usufrutto è, infatti, il diritto temporaneo di godere di un bene altrui, mentre la nuda proprietà rappresenta la residua titolarità che resta nelle mani dell’attuale proprietario o viene trasferita a terzi.

Differenze tra nuda proprietà e usufrutto: soggetti coinvolti e rapporti

Nel contesto della proprietà immobiliare, la distinzione tra nuda proprietà e usufrutto si traduce in ruoli specifici assegnati ai soggetti coinvolti e in un’articolata distribuzione di diritti e obblighi. I protagonisti sono principalmente due: il titolare della nuda proprietà (nudo proprietario) e l’usufruttuario.

Il nudo proprietario, pur essendo titolare del diritto reale sull’immobile, non può godere né disporre personalmente del bene fino all’estinzione dell’usufrutto. Egli mantiene tuttavia l’autonomia giuridica nel trasferire, donare o ipotecare la propria quota, senza però incidere sui diritti dell’usufruttuario. Le spese straordinarie di manutenzione restano di sua competenza, mentre il godimento del bene è sospeso fino al termine dell’usufrutto.

L’usufruttuario dispone della facoltà di utilizzare l’immobile, abitarlo, concederlo in locazione e percepire i corrispettivi, nel rispetto della destinazione e della conservazione dell’immobile stesso. È gravato dagli oneri della manutenzione ordinaria e delle spese di gestione corrente. Nel caso di usufrutto vitalizio, il diritto è legato alla vita dell’usufruttuario e non può essere trasmesso agli eredi, mentre in caso di usufrutto a termine, la durata si esaurisce con il decorso del tempo prestabilito.

La relazione tra le parti si svolge nel rispetto di precise norme civilistiche e trova espressione nel contratto che disciplina il trasferimento della nuda proprietà o la costituzione del diritto reale di usufrutto (Codice Civile artt. 978-1020). Spesso nell’accordo sono previsti anche dettagli sulle modalità di suddivisione degli oneri e sulle responsabilità in caso di danni. È previsto che l’usufruttuario debba restituire il bene integro, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso lecito e continuativo.

Come funziona la vendita della nuda proprietà

La cessione della nuda proprietà avviene attraverso una transazione che separa ufficialmente il diritto di proprietà dal diritto di usufrutto. Questo processo richiede la formalizzazione di un contratto, solitamente redatto dinanzi a un notaio, dove si specificano la riserva di usufrutto a favore del venditore e le condizioni relative all’immobile. Il rogito notarile costituisce l’atto che sancisce il trasferimento, con conseguente obbligo di registrazione nei registri immobiliari.

Nella vendita, il prezzo viene stabilito tenendo conto di diversi elementi, tra cui il valore di mercato dell’immobile, l’età dell’usufruttuario e la durata stimata dell’usufrutto. Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione o in forma rateale secondo quanto pattuito tra le parti. È prassi che acquirente e venditore si accordino anche in merito alla distribuzione delle spese accessorie, ad esempio quelle notarili e di registrazione.

Dopo l’atto di vendita, l’acquirente acquisisce la titolarità della nuda proprietà, pur non avendo la possibilità di godere o disporre fisicamente dell’immobile fino alla cessazione del diritto di usufrutto. In questo periodo, il nudo proprietario mantiene il diritto di cedere o gravare la propria quota, ma sempre nel rispetto dell’usufrutto in essere.

Vantaggi dell'acquisto della nuda proprietà, aspetti economici e fiscali

L’acquisto della nuda proprietà presenta rilevanti benefici sotto il profilo economico e fiscale rispetto all’acquisizione immediata della piena proprietà, consentendo di accedere al mercato immobiliare con un investimento iniziale ridotto. Il costo di acquisto della nuda proprietà risulta infatti notevolmente inferiore, spesso scontato tra il 20% e il 50% rispetto al valore di mercato della piena proprietà, in funzione dell’età dell’usufruttuario e della durata stimata dell’usufrutto. Questo accesso a prezzi vantaggiosi rappresenta un’opportunità per chi desidera pianificare un investimento patrimoniale a medio-lungo termine.

Dal punto di vista della gestione delle spese, l’acquirente è sollevato dagli oneri relativi alla manutenzione ordinaria dell’immobile fino all’estinzione dell’usufrutto; questi resteranno generalmente a carico dell’usufruttuario, mentre le spese straordinarie e strutturali competono al nudo proprietario. Questa distribuzione favorisce una pianificazione finanziaria più equilibrata nella fase iniziale dell’investimento.

Sotto il profilo fiscale, l’acquisto può beneficiare in alcuni casi delle agevolazioni fiscali previste per la “prima casa”, qualora siano rispettati i requisiti soggettivi e oggettivi. L’imposizione indiretta su questi atti (imposta di registro, ipotecaria e catastale) viene calcolata sulla base del valore proporzionale della nuda proprietà, con conseguente risparmio rispetto al trasferimento della piena proprietà. Inoltre, nella fase di durata dell’usufrutto, gli oneri fiscali legati all’utilizzo dell’immobile (come IMU e TASI) sono tipicamente attribuiti all’usufruttuario, riducendo ulteriormente la pressione fiscale in capo al nudo proprietario.

• Prezzo d’acquisto scontato
• Minore esposizione fiscale nella fase iniziale
• Gestione delle spese di manutenzione favorevole
• Possibilità di utilizzare vantaggi prima casa

Svantaggi e rischi dell’acquisto della nuda proprietà

L’acquisto della nuda proprietà comporta specifici rischi che occorre valutare attentamente. In primo luogo, rappresenta un investimento con ritorni differiti: il nudo proprietario non può disporre liberamente dell’immobile, né abitarlo né affittarlo, fino all’estinzione del diritto di usufrutto. Questo significa che la possibilità di ottenere un beneficio concreto può richiedere tempi medio-lunghi, variabili in base alla durata effettiva dell’usufrutto.

• La tempistica di acquisizione della piena disponibilità non è certa, soprattutto in presenza di un usufrutto vitalizio. In caso di eventi imprevisti, i tempi potrebbero allungarsi notevolmente.
• Il valore reale dell’investimento può risultare influenzato dall’andamento del mercato immobiliare nel periodo intercorrente tra l’acquisto e la disponibilità effettiva del bene.
• Sul piano finanziario, il nudo proprietario rimane responsabile delle spese straordinarie sull’immobile anche durante la vigenza dell’usufrutto, con possibile esposizione a costi improvvisi di manutenzione strutturale.
• In caso di deperimento o cattiva gestione da parte dell’usufruttuario, potrebbero rendersi necessarie azioni legali per il ripristino dell’immobile, con rischi di contenziosi e ulteriori spese.

L’immobilizzazione del capitale investito è, inoltre, un altro tema da considerare: la rivendita della nuda proprietà può avvenire, ma spesso si traduce in una negoziazione più complessa e in prezzi inferiori rispetto a quanto atteso, soprattutto se rimane ancora un lungo usufrutto in essere.

Vantaggi della vendita della nuda proprietà per il proprietario

Per il titolare di un immobile, la decisione di cedere la nuda proprietà rappresenta una scelta che consente di accedere immediatamente a risorse finanziarie, mantenendo allo stesso tempo il diritto di restare nell’abitazione o di utilizzarla secondo i limiti dell’usufrutto. Questo meccanismo si dimostra particolarmente vantaggioso per le persone anziane o per chi necessita di liquidità senza voler rinunciare alle proprie abitudini e alla stabilità abitativa.

• Disponibilità di capitale immediato derivante dalla vendita, utile per far fronte a spese sanitarie, assistenziali o per sostenere progetti personali e familiari.
• Permanenza nell’immobile senza dover affrontare il disagio di un trasferimento, mantenendo relazioni sociali e il proprio ambiente di vita.
• Libertà di destinare la liquidità a parenti, investimenti, piani successori o assicurare una maggiore tranquillità economica nel tempo.
• Trasferimento degli oneri di manutenzione straordinaria all’acquirente, con sollievo rispetto ad interventi complessi o strutturali spesso costosi.
• Mantenimento delle agevolazioni fiscali previste per l’abitazione principale, laddove applicabili, e possibilità di continuare a gestire l’immobile anche in locazione, qualora il contratto lo permetta.

La vendita consente anche una pianificazione patrimoniale più serena: il venditore può stabilire in modo chiaro la destinazione del bene e ridurre il rischio di conflitti ereditari, prevenendo situazioni complesse tra più eredi futuri. Inoltre, la gestione ottimizzata delle proprie sostanze immobiliari può offrire prospettive di qualità della vita migliori nel medio-lungo periodo.

Procedura per acquistare o vendere la nuda proprietà, fasi e documenti

L’acquisto o la vendita della nuda proprietà segue una procedura strutturata, finalizzata a garantire la sicurezza giuridica delle parti e la corretta trascrizione nei registri immobiliari. Il primo passo consiste nella valutazione dell’immobile, tenendo conto della durata dell’usufrutto e delle condizioni del bene. Segue la trattativa economica, che culmina nella definizione di un accordo scritto dove vengono dettagliati i reciproci diritti e doveri.

• Redazione di un contratto preliminare (facoltativo), in cui si stabiliscono prezzo, modalità di pagamento ed eventuali condizioni sospensive;
• Reperimento della documentazione necessaria: titolo di proprietà, visura catastale, certificato di destinazione urbanistica, attestazione di prestazione energetica (APE) e, se presente, regolamento condominiale;
• Stipula dell’atto pubblico notarile, con indicazione precisa della riserva di usufrutto, dati delle parti e caratteristiche dell’immobile in oggetto;
• Registrazione e trascrizione dell’atto di vendita nei pubblici registri immobiliari, passaggio essenziale per l'opponibilità ai terzi;
• Comunicazione agli enti competenti per aggiornamento delle intestazioni catastali e fiscali.

Tutta la documentazione deve essere priva di vizi e corrispondere allo stato reale dell’immobile per evitare future controversie. Il notaio svolge un ruolo centrale nel controllo della regolarità formale e nella tutela dei diritti coinvolti nella transazione.

La valutazione economica: calcolo del valore tra nuda proprietà e usufrutto

La determinazione del valore economico di una nuda proprietà è un aspetto particolarmente rilevante nelle transazioni immobiliari e richiede una valutazione attenta che tenga conto non solo delle caratteristiche intrinseche dell’immobile, ma anche di fattori demografici e finanziari. Il valore della nuda proprietà si ottiene sottraendo dal valore di mercato dell’immobile il valore dell’usufrutto, che è legato sia alla durata prevista di quest’ultimo sia all’età dell’usufruttuario.

Nel caso di usufrutto vitalizio, il valore dell’usufrutto viene calcolato applicando un coefficiente, stabilito secondo le tabelle ministeriali, che si basa sull’età dell’usufruttuario e sul tasso di interesse legale vigente. Più l’usufruttuario è avanti con l’età, maggiore sarà il valore riconosciuto alla nuda proprietà e, di conseguenza, minore l’incidenza economica dell’usufrutto.

Tabella esemplificativa:

Nel caso di usufrutto a termine, il calcolo segue un procedimento simile, ma applica coefficienti che considerano la durata temporale residua. Viene utilizzato un attualizzatore che tiene conto degli anni di usufrutto e del tasso di interesse legale in vigore.

• Determinazione del valore catastale e di mercato dell’immobile
• Individuazione della tipologia di usufrutto (vitalizio o a termine)
• Applicazione delle tabelle ministeriali oppure coefficienti di attualizzazione
• Calcolo del valore residuo della nuda proprietà

Questo procedimento comporta spesso la necessità di avvalersi di perizie professionali e dell’assistenza di operatori del settore per evitare errori che potrebbero incidere sulle valutazioni economiche e sulle decisioni di investimento.

Aspetti fiscali e spese a carico di nudo proprietario e usufruttuario

In fase di acquisto, le imposte principali da considerare sono l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, che vengono calcolate proporzionalmente sul valore della nuda proprietà, con possibile applicazione delle agevolazioni se sussistono i requisiti per la “prima casa”.

Durante la vigenza dell’usufrutto, i due soggetti sono gravati da oneri differenti:

• L’usufruttuario deve farsi carico delle spese di manutenzione ordinaria (riparazioni, utenze, spese condominiali ordinarie) e dei tributi legati all’uso del bene, come IMU, TASI e TARI, oltre alle imposte sui redditi eventualmente prodotti dall’immobile.
• Il nudo proprietario resta responsabile delle spese straordinarie (ristrutturazioni importanti, interventi strutturali, rifacimento tetto o facciata), versando le somme necessarie anche quando la casa è nella disponibilità dell’usufruttuario.

Questa ripartizione risponde ai criteri stabiliti dagli articoli del Codice Civile e permette una gestione trasparente delle responsabilità, evitando sovrapposizioni di competenze o potenziali controversie tra le parti.

Per chi è vantaggiosa la nuda proprietà? Profili di acquirenti e venditori ideali

I soggetti che possono trarre i maggiori benefici dalla nuda proprietà si dividono tra acquirenti con specifiche finalità d’investimento e venditori con esigenze di liquidità o pianificazione patrimoniale. Tra gli acquirenti ideali si annoverano coloro che dispongono di capitale ma non hanno esigenza immediata di disporre dell’immobile: genitori intenzionati a pianificare il futuro per i figli, giovani professionisti che puntano a un rendimento a lungo termine, investitori che ambiscono alla rivalutazione nel tempo o che desiderano diversificare il proprio portafoglio.

• Persone che prediligono strategie patrimoniali improntate sulla durata e sulla stabilità degli investimenti immobiliari
• Coloro che dispongono di budget ridotto e desiderano accedere al mercato acquistando a prezzi più competitivi
• Famiglie che considerano la nuda proprietà un’opzione per il trasferimento patrimoniale intergenerazionale

Dal lato dei venditori, la soluzione risponde principalmente alle necessità di persone anziane o che hanno urgenza di liquidità, ma desiderano allo stesso tempo mantenere il diritto di vivere nella propria abitazione. Questo profilo comprende privati in età avanzata senza eredi diretti, soggetti che intendono pianificare in modo chiaro la successione, oppure chi desidera sostenere economicamente i familiari attraverso un uso mirato dei capitali.

Esempio pratico

Immaginiamo che la signora Maria, 80 anni, possieda un appartamento del valore di €200.000. Ha un figlio, Paolo, ma vuole continuare a vivere nell'appartamento fino alla sua morte.

• Maria dona a Paolo la nuda proprietà dell'appartamento e si riserva l'usufrutto a vita

Paolo (nudo proprietario):

• È il proprietario "sulla carta"
• Non può vendere, affittare o usare l'appartamento
• Non paga tasse sull'immobile
• Non può cacciare la madre
• Alla morte di Maria diventerà proprietario pieno

Maria (usufruttuaria):

• Continua a vivere nell'appartamento
• Paga tutte le spese (tasse, manutenzione, utenze)
• Può anche affittarlo e incassare i canoni
• Deve mantenere il bene in buono stato

I vantaggi di questa operazione:

1. Fiscali: Paolo paga imposte di donazione solo sul valore della nuda proprietà (circa €120.000 invece di €200.000)
2. Successori: Alla morte di Maria, Paolo non dovrà pagare imposte di successione su quell'immobile
3. Sicurezza: Maria mantiene tutti i diritti di abitazione