Guida alla surroga del mutuo, come farlo, esempi pratici e a cosa bisogna stare attenti
Cos'è la surroga del mutuo, come funziona, i vantaggi e gli errori da evitare per risparmiare e scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze
La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità del mutuo, costituisce un'opportunità per trasferire un mutuo esistente presso un nuovo istituto di credito. Questa procedura, regolata dalla normativa italiana, è pensata per chi desidera ottenere condizioni economiche più vantaggiose rispetto al contratto originario.
- Cos'è la surroga del mutuo e come funziona
- Come fare la surroga del mutuo, passaggi principali
- Esempi pratici di convenienza
Cos'è la surroga del mutuo e come funziona
La surroga del mutuo è una procedura che consente di trasferire un mutuo ipotecario da una banca a un’altra, mantenendo lo stesso debito residuo. Questo trasferimento avviene senza modificare l’importo finanziato, ma permette di cambiare alcune condizioni contrattuali fondamentali, come il tasso di interesse, la durata residua o il tipo di tasso (ad esempio da fisso a variabile o viceversa). L’operazione, resa semplice dal Decreto Bersani, richiede che sia il nuovo istituto di credito a gestire l’intero processo burocratico.
Grazie alla normativa italiana, i soggetti che scelgono la surroga non dovranno sostenere spese aggiuntive come costi notarili, perizie o commissioni bancarie. Il nuovo istituto di credito si accolla anche gli oneri tecnici connessi, come quelli relativi all’ipoteca esistente. Tuttavia, ci sono alcune limitazioni: il mutuo deve essere "sano", ossia senza ritardi nei pagamenti, e il valore dell’immobile deve risultare adeguato ai requisiti della nuova banca.
Il processo si articola in quattro fasi principali: valutazione delle nuove condizioni offerte, invio della richiesta alla banca subentrante, analisi da parte di quest’ultima del profilo del cliente e, in caso di esito positivo, la firma di un nuovo contratto con conseguente trasferimento del mutuo.
La surroga è particolarmente vantaggiosa in queste situazioni:
- Quando i tassi di mercato sono inferiori a quelli del proprio mutuo
- Se sono trascorsi almeno 3-5 anni dall'accensione del mutuo originario
- Quando si vuole passare da un tasso variabile a uno fisso in un periodo di tassi crescenti
- Se la propria situazione creditizia è migliorata e si possono ottenere spread più favorevoli
La surroga mantiene inoltre le agevolazioni fiscali del mutuo originario se destinate all'acquisto della prima casa.
Come fare la surroga del mutuo, passaggi principali
Per effettuare la surroga del mutuo, è necessario seguire una serie di passaggi che assicurano un trasferimento semplice e conforme alla normativa vigente. Il primo step consiste nel confrontare le offerte sul mercato per individuare una banca che offra condizioni migliori rispetto a quelle del mutuo originario. Può essere utile utilizzare simulatori online per calcolare il risparmio sui tassi di interesse e sulle rate mensili.
Una volta scelta la nuova banca, bisogna inviare una richiesta formale di surroga accompagnata dalla documentazione relativa al mutuo esistente. Solitamente, sono richiesti documenti come il contratto di mutuo originario, le ultime buste paga e la perizia dell’immobile. La nuova banca analizzerà quindi il profilo del cliente per valutare la fattibilità del trasferimento.
In caso di approvazione, il passo successivo è la firma del nuovo contratto di mutuo presso la banca subentrante. Quest’ultima si occuperà di estinguere il mutuo presso il vecchio istituto di credito, avviando il finanziamento alle nuove condizioni concordate. Infine, il cliente inizia a ripagare le rate secondo i nuovi termini stabiliti, come un tasso di interesse più basso o una durata modificata.
Anche se la surroga è tecnicamente gratuita è consigliato verificare sempre:
- Presenza di spese istruttoria mascherate
- Costi assicurativi aggiuntivi
- Commissioni bancarie non evidenti
Va considerato inoltre che il processo richiede mediamente 30-60 giorni per la valutazione e l'approvazione e 15-30 giorni per la stipula e il perfezionamento.
Esempi pratici di convenienza
Esempio 1: Surroga da tasso variabile a fisso
Situazione iniziale:
- Mutuo di €150.000 stipulato nel 2020
- Durata: 25 anni (20 anni rimanenti)
- Tasso variabile: Euribor 3 mesi + 1,5% (attualmente 4,5%)
- Rata mensile attuale: €841
- Debito residuo: €130.000
Proposta di surroga:
- Tasso fisso: 2,8%
- Stessa durata residua (20 anni)
- Rata mensile dopo surroga: €709
- Risparmio mensile: €132
- Risparmio totale nei 20 anni rimanenti: circa €31.680
Esempio 2: Surroga con riduzione della durata
Situazione iniziale:
- Mutuo di €200.000 stipulato nel 2018
- Durata: 30 anni (23 anni rimanenti)
- Tasso fisso: 3,5%
- Rata mensile attuale: €898
- Debito residuo: €170.000
Proposta di surroga:
- Tasso fisso: 2,6%
- Riduzione durata a 20 anni
- Rata mensile dopo surroga: €908
- Incremento rata: €10
- Risparmio totale per interessi: circa €38.000
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