Guida alle aste immobiliari: procedura per acquistare casa a prezzo scontato, rischi e opportunità di investimento

Come funzionano le aste immobiliari per l'acquisto di case e quali vantaggi e rischi prevedono per chi compra

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 18/08/2025 alle ore 17:30

La partecipazione alle aste immobiliari rappresenta una modalità alternativa e accessibile per acquistare immobili, spesso a un prezzo inferiore rispetto al mercato tradizionale.

La procedura consente un accesso trasparente sia a singoli cittadini che ad operatori professionali. Comprare casa all'asta garantisce:

• Occasioni di acquisto: Gli immobili proposti derivano solitamente da procedure esecutive o fallimentari, garantendo prezzi competitivi perché stabiliti da autorità giudiziarie, con l'obiettivo di liquidare il bene a vantaggio dei creditori.
• Sicurezza giuridica: La vendita viene pubblicizzata tramite canali ufficiali e supervisionata da tribunali, assicurando il rispetto delle regole e la tutela delle parti coinvolte.
• Ampia scelta: Possono essere messi all’asta appartamenti, ville, locali commerciali e terreni, con dettagli tecnici e legali disponibili nelle perizie pubblicate nei bandi ufficiali.

Cos'è un'asta immobiliare e le sue principali tipologie

L’asta immobiliare è una procedura di vendita pubblica regolata da norme precise, nella quale beni immobili vengono offerti al miglior offerente.

L’obiettivo primario è quello di liquidare gli immobili soggetti a esecuzione forzata o vendita volontaria, assicurando trasparenza e tutela per tutte le parti coinvolte. Diverse sono le tipologie di aste immobiliari possibili:

• Asta giudiziaria: Si svolge sotto la supervisione di un tribunale, coinvolgendo immobili derivanti da situazioni di insolvenza, fallimenti o pignoramenti. L’intero iter segue le disposizioni del Codice di Procedura Civile italiano e si articola in modalità differenti, che garantiscono la legittimità delle offerte e dei rilanci.
• Asta tra privati: Questo tipo di vendita viene strutturato da soggetti privati, senza l’intervento di un’autorità giudiziaria. Consente, attraverso apposite piattaforme o studi notarili, di mettere all’asta gli immobili con regole fissate tra proprietario e acquirenti. Le garanzie sono definite in modo contrattuale, talvolta con il supporto di perizie e documentazione aggiuntiva.
• Asta online: Introdotta per snellire le procedure, facilita la partecipazione da remoto tramite portali telematici certificati. Sia nelle aste giudiziarie che in quelle tra privati, la modalità online consente a un vasto pubblico di prendere parte all’aggiudicazione, mantenendo sicurezza tramite identificazione digitale e sistemi di tracciamento delle offerte.
• Asta con incanto: Le offerte vengono dichiarate pubblicamente in tempo reale, con rilanci minimi stabiliti preventivamente. Si crea una competizione diretta tra i partecipanti, dove l’aggiudicazione può rimanere provvisoria per un breve periodo, consentendo ulteriori offerte maggiorate.
• Asta senza incanto: Prevede che ciascun partecipante presenti la propria offerta in busta chiusa o in modalità telematica, rispetto a una scadenza fissata. L’aggiudicazione è definitiva subito dopo la proclamazione del vincitore, rendendo questa modalità la più diffusa nelle vendite giudiziarie moderne.

Vantaggi e rischi dell'acquisto di case all'asta

L’acquisto di immobili all'asta può rappresentare un’opportunità per ottenere prezzi inferiori rispetto al valore di mercato, ma espone anche a specifici rischi che è importante considerare prima di procedere.

I vantaggi di un'asta immobiliare sono i seguenti:

• Prezzi vantaggiosi: I valori di aggiudicazione sono mediamente più bassi di quelli riscontrabili nel mercato convenzionale, consentendo risparmi anche del 20-30% rispetto a una compravendita tradizionale.
• Trasparenza procedurale: Le aste gestite da autorità giudiziarie prevedono bandi pubblici e perizie approfondite. L’osservanza di procedure codificate riduce la possibilità di pratiche scorrette o frodi.
• Ampia offerta e accessibilità: La varietà di immobili, sia per categorie che per ubicazione geografica, consente ad acquirenti diversi di individuare soluzioni adeguate a esigenze abitative o di investimento.
• Assenza di trattative intermediarie: La procedura elimina spesso la figura degli intermediari, con un risparmio di costi accessori come le provvigioni d’agenzia.

I rischi, invece:

• Presenza di debiti e oneri pregressi: Talvolta sull’immobile gravano spese condominiali arretrate o pendenze fiscali, che vengono trasferite all’aggiudicatario se non soddisfatte dalla procedura.
• Difetti occulti e stato di occupazione: Senza un’attenta due diligence, l’acquirente può trovarsi di fronte a problemi strutturali dell’immobile, abusi edilizi o alla presenza di occupanti che ritardano il possesso.
• Competizione elevata e rialzi imprevisti: Le aste con molti partecipanti possono far aumentare rapidamente il prezzo finale, riducendo la reale convenienza dell’acquisto.
• Rischio di perdita della cauzione: Un errore procedurale o l’impossibilità di rispettare i termini di pagamento può comportare la perdita del deposito cauzionale versato all’atto dell’offerta.

Come trovare e valutare un immobile in asta

La ricerca di un immobile all’asta può avvenire attraverso portali dedicati, siti ufficiali dei tribunali o portali delle vendite pubbliche, dove sono pubblicati tutti i bandi disponibili con informazioni dettagliate sugli immobili proposti.

Grazie a una corretta selezione della zona geografica, della tipologia di bene e del budget, è possibile restringere la lista alle opportunità più rilevanti ed effettuare le relative valutazioni:

• Approfondimento della perizia tecnica: Ogni avviso di vendita contiene una perizia tecnica che descrive lo stato di conservazione, la planimetria, la valutazione del valore di stima e l’elenco di eventuali vincoli o irregolarità. Analizzare questo documento è essenziale per evitare sorprese.
• Visita dell’immobile: È prevista la possibilità di visitare l’immobile prima dell’asta, previa richiesta ai custodi giudiziari. Tale sopralluogo permette di verificare lo stato reale e la presenza di difformità rispetto alla documentazione.
• Comparazione di mercato: Eseguire un confronto tra il prezzo base d’asta e i valori medi degli immobili simili nella stessa area migliora la consapevolezza della convenienza dell’operazione.
• Verifica dei gravami: Accertarsi della presenza di eventuali oneri condominiali, ipoteche o altre pendenze è indispensabile per stimare il costo reale dell’acquisto.
• Supporto di professionisti: L’ausilio di tecnici, consulenti immobiliari o legali è raccomandato sia nella fase di analisi documentale che in quella valutativa, specialmente in presenza di immobili con problematiche urbanistiche o giuridiche.

Passi fondamentali e documentazione necessaria per partecipare all'asta

I passi fondamentali da compiere per partecipare ad un'asta immobiliare prevedono:

• Esame dettagliato dell’avviso di vendita: Ogni partecipante deve leggere attentamente il bando, che indica condizioni, termini e modalità specifiche per la presentazione dell’offerta.
• Verifica dei requisiti di partecipazione: Sono ammesse persone fisiche maggiorenni in possesso della piena capacità di agire e soggetti giuridici. Restano esclusi il debitore e determinate categorie collegate alla procedura esecutiva.
• Raccolta della documentazione: Occorre predisporre una serie di documenti identificativi (carta d’identità, codice fiscale), la domanda di partecipazione compilata in base al fac­simile presente nell’avviso, eventuale delega qualora si partecipi tramite procuratore o società.
• Preparazione del deposito cauzionale: È richiesto un versamento anticipato, solitamente pari al 10% del prezzo base o della somma offerta. Il pagamento si effettua tramite bonifico bancario o assegno circolare intestato secondo le istruzioni dell’avviso.
• Attestazione della titolarità di strumenti telematici: Per le aste online è obbligatorio essere titolari di una casella PEC e di una firma digitale valida, strumenti necessari per sottoscrivere e inviare documentazione tramite i portali ufficiali.
• Indagini preventive: Prima di trasmettere la domanda, è raccomandabile verificare nuovamente la completezza dei documenti e la corrispondenza alle prescrizioni indicate. Anche piccoli errori possono comportare l’esclusione dalla procedura

L’iscrizione costituisce il primo passaggio per accedere alla procedura d’asta e le modalità possono variare: per aste fisiche occorre presentare la domanda in cancelleria o tramite posta, mentre per le aste telematiche l’intera procedura avviene su portali digitali accreditati.

Ogni partecipante riceve una conferma formale dell’iscrizione ed è abilitato a presentare la propria offerta nei termini indicati:

• Gestione del deposito cauzionale: Il versamento deve avvenire prima dell’asta, ed è solitamente pari al 10% dell’importo proposto, da effettuarsi tramite bonifico bancario o assegno circolare. Il deposito rappresenta una garanzia di serietà dell’offerta e viene restituito integralmente in caso di mancata aggiudicazione.
• Presentazione dell’offerta: Per aste tradizionali, è richiesta la consegna in busta chiusa, contenente la documentazione obbligatoria e la dichiarazione dell’importo proposto. Per le aste telematiche viene generato un file cifrato inviato tramite i sistemi ufficiali, firmato digitalmente. In entrambi i casi, l’offerta è irrevocabile e deve rispettare tutti i requisiti formali e sostanziali previsti dall’avviso.
• Controlli preventivi: Gli organizzatori verificano la completezza della documentazione, la validità del deposito e la regolarità della domanda prima dell’ammissione alla gara.

Svolgimento dell'asta: modalità tradizionale e telematica

L’avvio della gara segna il momento centrale dell’asta, che si distingue nettamente in base alla modalità prescelta tra tradizionale e telematica.

Nella tipologia classica, partecipanti e commissione si riuniscono fisicamente in tribunale o nella sede designata. Le offerte vengono rese pubbliche in tempo reale, con rilanci successivi che seguono incrementi minimi fissati in bando.

Nel dettaglio, si prevede:

• Modalità telematica: In questa variante la procedura si svolge interamente su portali online ufficiali, attraverso piattaforme certificate. Gli offerenti, dopo l’identificazione digitale, presentano la propria offerta via file criptato. I rilanci avvengono oppure per via automatica o a chiamata, seguendo tempi regolamentati dalla piattaforma. Ogni passaggio lascia traccia digitale, garantendo trasparenza e tracciabilità.
• Visione delle offerte: Nel sistema telematico si riduce l’effetto psicologico del confronto diretto, limitando la pressione dei rilanci immediati. Tuttavia, la vigilanza deve essere massima anche nei dettagli tecnici (firma digitale, copertura di rete) per evitare errori formali che possano incidere sulla validità dell’offerta

Come ottenere il mutuo per acquistare una casa all'asta

L’accesso al mutuo per immobili acquistati in asta segue una procedura specifica, differente rispetto alle tradizionali compravendite.

Bisogna rivolgersi all’istituto bancario già in fase pre-asta, richiedendo una delibera preventiva di concessione del finanziamento.

Le banche richiedono la documentazione sulla procedura, tra cui il bando, la perizia tecnica e i dati personali e reddituali dell’aspirante acquirente. A seguire i passaggi prevedono:

• Importo finanziabile: In genere la banca concede fino all’80% del valore stabilito dalla perizia, senza superare il prezzo aggiudicato.
• Tempistiche: Le tempistiche per l’erogazione sono snelle ma vincolate al deposito del decreto di trasferimento, cioè il documento che attesta l’effettivo passaggio di proprietà dopo l’aggiudicazione.
• Garanzie richieste: Come in ogni mutuo ipotecario, è prevista l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile a favore della banca, subordinatamente al decreto di trasferimento.
• Svincolo delle somme: L’accredito dell’importo erogato avviene di norma direttamente a favore del Tribunale e deve avvenire entro i termini fissati dalla procedura per il saldo prezzo.

Costi nascosti e spese aggiuntive nell'acquisto all'asta

L’aggiudicazione di un immobile all’asta comporta una serie di costi ulteriori rispetto al prezzo di acquisto, spesso trascurati in fase preliminare. È indispensabile valutare tali costi, come:

• Imposte e tributi: In funzione della tipologia di acquirente e della destinazione d’uso, si applicano l’imposta di registro (o IVA) e le imposte ipotecarie e catastali, con importi variabili secondo le condizioni soggettive e il regime fiscale adottato.
• Compenso al delegato alla vendita: L’importo è determinato dal giudice ai sensi del Decreto Ministeriale 227/2015 e viene richiesto contestualmente al saldo del prezzo di aggiudicazione.
• Spese condominiali arretrate: In caso di acquisto di unità in condominio, occorre tenere conto degli oneri relativi all’anno in corso e a quello precedente. È raccomandato verificare la presenza di eventuali morosità residue.
• Costi per cancellazione trascrizioni: Alcuni tribunali possono richiedere il versamento anticipato degli importi necessari per la cancellazione di ipoteche, pignoramenti o altri gravami pregiudizievoli sull’immobile.
• Eventuali spese tecniche o legali: La verifica dello stato urbanistico e le consulenze legali o notarili comportano ulteriori uscite.

Aggiudicazione e pagamenti: cosa succede dopo aver vinto l'asta

Dopo l’aggiudicazione dell’immobile, il partecipante vincitore deve versare il saldo del prezzo entro il termine previsto dal bando d’asta, generalmente compreso tra 60 e 120 giorni, tramite bonifico bancario intestato secondo le istruzioni fornite dal Tribunale. Dopo il pagamento:

• Verifiche e conferme: Il giudice o il professionista delegato verifica il corretto adempimento dei versamenti e la regolarità di tutta la procedura seguita.
• Ulteriori oneri: Contestualmente al saldo prezzo vanno sostenuti i costi accessori, come tributi, imposte, eventuali spese di cancellazione di gravami e il compenso al delegato.
• Decadenza: Il mancato rispetto delle scadenze può comportare la perdita del diritto all’acquisto e della cauzione già versata.
• Emissione del decreto di trasferimento: Completati i versamenti, il Tribunale emette il decreto di trasferimento, che attesta il passaggio formale della proprietà, superando l’atto notarile tradizionale.

Trasferimento di proprietà 

Il trasferimento della proprietà dell’immobile avviene con l’emissione del decreto di trasferimento da parte del Tribunale, a conclusione positiva di tutte le fasi di pagamento e verifica. Questo documento ha effetti immediati: 

• Consente l’iscrizione nei registri immobiliari ed è opponibile a terzi, offrendo sicurezza sia sotto il profilo giuridico che operativo.
• Consegna delle chiavi e liberazione: Spetta al giudice stabilire modalità e tempi per l’immissione in possesso. In caso di occupazione da parte di terzi, il Tribunale può intervenire con procedure esecutive per liberare l’immobile.
• Adempimenti successivi: Occorre aggiornare le visure catastali, volturare le utenze (energia, acqua, gas) e predisporre eventuali interventi manutentivi o ristrutturativi, soprattutto se l’immobile è rimasto a lungo non utilizzato.
• Verifica di conformità: Ulteriori controlli possono essere svolti sullo stato urbanistico ed edilizio, richiedendo se necessario il supporto di tecnici qualificati per regolarizzare eventuali difformità riscontrate nella perizia.