I comportamenti illeciti e disonesti più diffusi di un amministratore di condominio e come difendersi

Sono numerosi i comportamenti di un amministratore di condominio che possono essere considerati illeciti. Ecco cosa bisogna controllare per evitare controversie.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 31/05/2023 alle ore 17:01

Non serve tirare in ballo le più famose pellicole cinematografiche per ricordare i litigi che avvengono nel contesto di un'assemblea di condominio. Alcune volte l'indice è puntato contro l'amministratore di condominio, accusato di comportamenti illeciti. Andiamo allora alla ricerca degli errori più comuni che può commettere, anche con dolo ovvero con disonestà. Anticipiamo subito un obbligo di legge molto noto: l'amministratore di condominio deve convocare l'assemblea per l'approvazione del bilancio consuntivo almeno una volta all'anno.

In caso contrario ovvero senza la riunione e la votazione dei condomini, non può riscuotere le quote condominiali relative all'annualità. Eventuali decreti ingiuntivi per la riscossione degli oneri condominiali potrebbero essere impugnati con successo dai condomini. Non ci resta allora che approfondire:

• Amministratore di condominio, quali sono i comportamenti disonesti

• Altri comportamenti illeciti dell'amministratore di condominio da controllare

• Come difendersi da comportamenti illeciti e disonesti di un amministratore di condominio

• Quando e come si può revocare la nomina di un amministratore di condominio

Amministratore di condominio, quali sono i comportamenti disonesti

Si tratta di una situazione tutt'altro che rara ed è quella dell'avanzo di gestione. Succede quando le somme riscosse dai condomini siano maggiori rispetto alle spese effettive da sostenere. Cosa fare? Di certo l'amministratore di condominio che gestisce la "cassa" non può intascarsele.

A norma di legge deve essere divise tra i singoli condomini e dunque materialmente restituire. Oppure vanno riportate all'attivo del bilancio dell'anno successivo da utilizzare nel caso di spese straordinarie che, nel contesto della vita di condominio, sono sempre dietro l'angolo. In questo caso, come negli altri che vedremo in questo articolo, l'assemblea di condominio è sovrana e mantiene il controllo di tutte le decisioni.

Abbiamo accennato alla possibilità che il condominio possa essere interessato da lavori straordinari rispetto a quelli già preordinati. In questo caso l'amministratore non può chiedere un compenso ulteriore rispetto a quello fissato nell'atto di nomina. Il solo caso per cui può scattare una somma aggiuntiva deve essere indicato nel preventivo sottoposto all'attenzione dell'assemblea di condominio al momento della nomina.

La stessa Corte di Cassazione ha ben precisato che se l'assemblea non ha deliberato un compenso straordinario in favore dell'amministratore di condominio, i condomini non possono presumere che l'incarico sia a pagamento perché è già stato stabilito un corrispettivo per tutta l'attività che è chiamato a svolgere.

Altri comportamenti illeciti dell'amministratore di condominio da controllare

Se c'è un aspetto a cui bisogna prestare attenzione è quello della divisione dei costi della bolletta dell'acqua. Il motivo è molto semplice: nel caso in cui il condominio abbia optato per un contatore unico per l'acqua, la ripartizione deve necessariamente avvenire secondo i millesimi.

Lo dispone la normativa di base, secondo cui l'amministratore non può stabilire altri modi diversi per dividere la spesa. A meno che non sia la stessa assemblea di condominio a stabilire regole diverse. Ecco dunque che in caso di errori, la sola strada percorribile è quella di impugnare la delibera che deve avvenire entro 30 giorni. Insomma, in estrema sintesi, l'amministratore non può imporre una propria posizione differente da quella generale.

Pensi ai comportamenti scorretti e non può che venire in mente il conto corrente. Ebbene, la sua gestione è di centrale importanza in quanto le quote mensili dei vari condomini devono essere depositato solo sul conto corrente condominiale.

La trasparenza nella gestione del denaro è dunque un elemento centrale da cui non si può prescindere. In caso contrario, l'amministratore potrebbe commettere illeciti anche di carattere penale. Allo stesso tempo, semaforo rosso nel caso di richiesta di somme di denaro ai condomini per la copertura degli ammanchi di cassa per via della mancata riscossione delle quote dai morosi. Anche in questo caso, la regola di base non cambia: le spese vanno divise in base ai millesimi.
 

Come difendersi da comportamenti illeciti e disonesti di un amministratore di condominio
 

Per difendersi da comportamenti illeciti e disonesti di un amministratore di condominio la prima soluzione, più semplice, è sempre quella di controllarne l’operato nei vati casi e si tratta di controlli a cui dovrebbe procedere l’assemblea di condominio in modo da verificare che la gestione condominiale da parte dell’amministratore, soprattutto dal punto di vista economico e fiscale, sia sempre corretta.
 
Quando invece si scopre il comportamento illecito e disonesto dell’amministratore di condominio, la legge permette di denunciarlo per cattiva condotta e in questo caso lo stesso amministratore di condominio è tenuto anche al risarcimento del danno al condominio.
 
Si può, per esempio, denunciare un amministratore di condominio per mancata tenuta della contabilità condominiale, soprattutto se ha creato gravi danni al condominio e ai condomini, considerando le conseguenze fiscali, o nel caso di mancato o ritardato pagamento di bollette dell'acqua per cui sono previste sanzioni e interessi
 
In questi casi, come già accaduto, l’amministratore di condominio viene condannato al risarcimento del danno arrecato al condominio. Altra soluzione per difendersi da un amministratore di condominio che assume comportamenti disonesti e illeciti è quella di revocarne la nomina.

Quando e come si può revocare la nomina di un amministratore di condominio

 
Quando l’amministratore di condominio assume comportamenti illeciti e disonesti può essere revocato dal suo incarico. Stando a quanto previsto dalle leggi in vigore, infatti, è possibile revocare l’amministratore di condominio prima della scadenza del suo mandato in presenza di motivazioni previste dalla normativa in vigore, per esempio per giusta causa, cioè per cattiva condotta, se l’amministratore di condominio si rende colpevole di gravi irregolarità o compie atti in malafede non agendo nel bene e negli interessi del condominio che amministra.
 
La revoca dell’amministratore di condominiale scatta infatti nei seguenti casi:

• quando risulta inadempiente;
• quando commette gravi irregolarità;
• quando non rispetta gli obblighi previsti;
• quando non fa nulla di fronte a richieste e lamentale, ovviamente gravi e importanti, da parte dei condomini.
• quando non effettua tempestivamente lavori urgenti in condominio che possono mettere a rischio condomini e terze persone (e in tali casi può scattare per lui anche la responsabilità pensale);

 
Per approvare la revoca dell’amministratore di condominio dal suo incarico prima della scadenza del mandato, l’assemblea condominiale deve raggiungere la maggioranza dei condomini che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio e che gli appartamenti abbiano un valore complessivo di almeno 500 millesimi.
 
La revoca dell’amministratore di condominio, per l’approvazione da parte dell’assemblea, deve essere inserita tra i punti all’ordine del giorno in discussione, deve essere poi regolarmente convocata l’assemblea, riportando oggetto della discussione e sede di convocazione.
 
Se l’amministratore di condominio si rende colpevole di comportamenti illeciti e gravi irregolarità, per esempio fiscali, può essere revocato dal suo incarico anche dall’autorità giudiziaria su ricorso di ogni condominio come previsto dal Codice Civile.