Quando si ha diritto di avere un parcheggio riservato davanti a casa in base normative e giurisprudenza

Ci sono casi ben precisi in cui l'automobilista può chiedere di avere un parcheggio riservato davanti a casa. Esaminiamoli insieme.

Autore: Chiara Compagnucci
pubblicato il 16/08/2022 alle ore 18:30
e aggiornato con informazioni attualizzate il 15/09/2025 alle 21:01

Quando si ha diritto di avere un parcheg

Il diritto di avere un parcheggio riservato davanti casa rappresenta per molti residenti un’esigenza concreta, specialmente nei centri urbani e nei complessi condominiali con elevata densità abitativa. Tuttavia, tale diritto non può considerarsi scontato né automatico ma deriva da precise previsioni normative, regolamentazioni condominiali e valutazioni giurisprudenziali, soprattutto in relazione al rispetto dei diritti di tutti i residenti e alla tutela delle persone con disabilità.

Il quadro normativo: quando sussiste il diritto al parcheggio riservato davanti casa

L’individuazione dei casi in cui si può ottenere un parcheggio riservato davanti all’abitazione si fonda su differenti presupposti giuridici. I principali si articolano come segue:

Proprietà o titolarità esclusiva derivante da regolamento o atto notarile: se lo spazio antistante è di proprietà esclusiva o assegnato all’unità abitativa con apposito atto, il diritto all’uso riservato è pieno. In ambito condominiale, ciò è possibile solo quando il regolamento contrattuale, richiamato in atto di compravendita o approvato all’unanimità, attribuisce la proprietà o l’uso esclusivo dello spazio ad un dato soggetto.
Decisione assembleare: l’assemblea dei condomini può deliberare – nel rispetto delle maggioranze richieste dalla legge – la regolamentazione dell’uso dei posti auto comuni, anche attraverso criteri di rotazione o assegnazione temporanea. L’attribuzione permanente ed esclusiva di uno spazio a favore di singoli richiede l’unanimità.
Condizione di disabilità: chi possiede una documentata riduzione della capacità di deambulazione o altre gravi limitazioni riconosciute dalle autorità sanitarie può presentare richiesta per l’istituzione di uno spazio riservato in prossimità della residenza, tramite il rilascio di specifico contrassegno e domanda ai competenti uffici della Polizia Locale o al Comune.

Il diritto a un parcheggio riservato di fronte alla propria abitazione non si estende al suolo pubblico, salvo nei casi previsti per i portatori di handicap gravi (art. 381 Regolamento di esecuzione del Codice della Strada; Legge 104/1992). Inoltre, non è mai consentito auto-attribuirsi uno spazio pubblico tramite occupazione abusiva o segnaletica spontanea, comportamento sanzionato dalle autorità e rilevante anche dal punto di vista penale se si ostacola l’accesso ad altre proprietà.

Disciplina dei posti auto condominiali: regole, limiti e giurisprudenza

Nel contesto condominiale, i parcheggi sono generalmente considerati parti comuni (art. 1117 Codice Civile), quindi utilizzabili da tutti i condomini secondo il principio del pari godimento (art. 1102 Codice Civile). Nessun proprietario, salvo diverso titolo, può vantare diritti esclusivi stabili su una porzione dell’area comune destinata a parcheggio.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9069/2025 e precedenti, ha consolidato i seguenti principi:

L’uso esclusivo e permanente di uno stallo di parcheggio comune è valido solo se previsto nel regolamento contrattuale o approvato all’unanimità. Senza tali presupposti, la rotazione o assegnazione temporanea deve garantire a tutti i condomini la parità di utilizzo.
È vietata la “divisione” di parti comuni in favore di alcuni, a discapito degli altri, senza il consenso unanime dei condomini. L’assegnazione in via esclusiva o la modifica della destinazione d’uso del cortile richiede maggioranze qualificate a norma degli articoli 1120 e 1136 Codice Civile.
Le aree comuni adibite stabilmente a funzioni diverse rispetto a quelle originarie devono essere regolate tramite appropriata delibera assembleare, con rispetto dei diritti degli altri condomini.

I vincoli pertinenziali possono sorgere solo per effetto di atti specifici, quali regolamenti contrattuali o notarili che assegnano la proprietà del posto auto. Nel caso di assegnazione temporanea, la prassi più diffusa è la rotazione regolamentata dall’assemblea. È buona norma che tale disciplina sia chiaramente riportata nel regolamento di condominio, con criteri di equa ripartizione e rispetto dei millesimi.

Responsabilità, sanzioni e tutela giuridica

L’occupazione abusiva di un parcheggio condominiale riservato, ovvero appartente ad altro condomino, è perseguibile mediante azione civile oltre che, nei casi più gravi, con querela per violazione di domicilio ai sensi dell’art. 614 Codice Penale. La Cassazione n. 31700/2023 ha ribadito che lo spazio condominiale, anche se comune, rientra nella nozione di privata dimora e gode delle relative protezioni penali. Il regolamento può prevedere sanzioni amministrative per infrazioni, fino a 800 euro in caso di recidiva (Art. 70 Disp. att. c.c.).

Il contrassegno auto disabili: modalità di richiesta, diritti e limiti

Persone con disabilità motoria certificata hanno diritto a richiedere uno spazio di sosta riservato in prossimità dell’abitazione o del luogo di lavoro. L’iter prevede la presentazione di:

Certificazione medica dell’ASL attestante la sussistenza di capacità di deambulazione impedita o sensibilmente ridotta
Domanda al Comune tramite Comando di Polizia Municipale
Esibizione di valida documentazione di identità ed eventuale documentazione aggiuntiva richiesta dal Comune

Il rilascio del contrassegno unificato disabili europeo (CUDE) prevede una durata di cinque anni e consente la sosta nei posti riservati segnalati da apposita segnaletica orizzontale e verticale. Il tagliando è personale, non vincolato al veicolo e valido in tutti i paesi dell’Unione Europea.

Tra i diritti connessi al contrassegno vi sono:

Sosta negli spazi riservati
Accesso alle ZTL e alle aree a traffico controllato, se previsto nei regolamenti comunali
Sosta gratuita nelle aree a pagamento (strisce blu) quando i posti riservati sono occupati
Sosta nelle aree di parcheggio a tempo determinato senza limiti orari

Tuttavia, il contrassegno non legittima il parcheggio in zone vietate (es. passo carrabile, uscita garage, attraversamenti pedonali, marciapiedi o spazi per mezzi di soccorso) o in corrispondenza di segnali di rimozione forzata. L’utilizzo improprio del contrassegno è soggetto a sanzioni e, nei casi di falsa attestazione, anche a responsabilità penale.

Parcheggio davanti casa e su suolo pubblico: limiti e divieti

Quando lo spazio antistante l’abitazione è su area pubblica, la riserva di posti è ammissibile esclusivamente in presenza di gravi disabilità e secondo le modalità stabilite dalle amministrazioni comunali. È esclusa la possibilità di delimitare arbitrariamente spazi con oggetti, segnaletica privata o barriere, pratica considerata illecita (Codice della Strada, art. 20 e 21).

La giurisprudenza e le disposizioni degli enti locali risultano molto rigorose nel sanzionare l’occupazione abusiva di suolo pubblico, prevedendo multe sia per infrazione amministrativa sia, nei casi più gravi, il reato di invasione di terreni o edifici (art. 633 Codice Penale). Anche l’apposizione di falsi cartelli di passo carrabile costituisce illecito punito con multe pecuniarie elevate.

Come ottenere o regolarizzare un parcheggio riservato: aspetti pratici

Per i residenti in condominio, la possibilità di ottenere o formalizzare un parcheggio riservato davanti casa necessita di:

Accordo unanime dei condomini o previsione esplicita nel regolamento contrattuale;
Atto notarile che individui il diritto esclusivo sullo spazio;
Regole chiare sulla gestione degli spazi comuni, assegnazione delle aree e rotazione, assicurando il rispetto delle prerogative di tutti i titolari.

Nei centri urbani, salvo casi di disabilità, il rilascio di uno spazio di parcheggio riservato su suolo pubblico può essere richiesto solo tramite Polizia Locale e richiede apposita istruttoria, con verifica dell’assenza di soluzioni alternative. La segnaletica, se concessa, deve riportare gli estremi dell’autorizzazione e del contrassegno. L’occupazione abusiva di tali spazi da parte di terzi è punita con sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, anche penali.

Sanzioni e tutele contro l’occupazione indebita

Il parcheggio senza autorizzazione in uno spazio riservato comporta diverse conseguenze sanzionatorie:

Multa amministrativa: per le autovetture, l’importo può variare da 84 a 338 euro
Decurtazione di punti patente: due punti, in caso di parcheggio abusivo in spazi riservati a persone invalide
Violazione di domicilio e invasione di terreni: se il parcheggio avviene in area condominiale privata senza il consenso degli aventi diritto

Il regolamento condominiale può inoltre prevedere sanzioni pecuniarie interne, che vengono gestite dall’amministratore e destinate alle spese comuni.

Ultime novità normative e orientamenti giurisprudenziali

L’applicazione degli ultimi indirizzi della Corte di Cassazione ha rafforzato la tutela del pari uso dei beni comuni, introducendo limiti ancora più stringenti sulla possibilità di assegnare stabilmente posti esclusivi in cortile condominiale e confermando la legittimità delle delibere assembleari che vietano l’uso esclusivo o la sosta prolungata. Sono da segnalare anche l’introduzione e la progressiva diffusione della Piattaforma unica nazionale informatica per il CUDE, destinata a uniformare i criteri di riconoscimento e circolazione dei veicoli a servizio delle persone con disabilità su base nazionale.