Si può disdire affitto casa prima della scadenza? Come fare, condizioni, procedura, costi e tempi
Come recedere anticipatamente un contratto di locazione: requisiti legali, modalità di comunicazione, tempistiche di preavviso e potenziali costi da considerare
La disdetta anticipata di un contratto di locazione rappresenta una soluzione prevista dalla normativa italiana per permettere di interrompere un contratto di affitto prima della sua scadenza naturale. Questa procedura può essere richiesta sia dal locatore che dal conduttore, ma solo in specifici casi stabiliti dalla legge, come situazioni imprevedibili o necessità personali o familiari.
- Cos'è la disdetta anticipata di un contratto di locazione e in quali casi si può applicare
- Procedura, costi e adempimenti fiscali in caso di disdetta anticipata
Cos'è la disdetta anticipata di un contratto di locazione e in quali casi si può applicare
La disdetta anticipata di un contratto di locazione consiste nella risoluzione del rapporto tra locatore e conduttore prima della scadenza naturale del contratto, regolata dalla Legge n. 431/1998. Tale procedura è consentita solo in specifici scenari previsti dalla normativa vigente.
Dal lato del conduttore, la disdetta anticipata è ammessa in presenza di gravi motivi, ovvero eventi sopravvenuti, imprevedibili e indipendenti dalla sua volontà, che rendono impossibile o eccessivamente gravosa la permanenza nell'immobile. Tra i motivi validi rientrano:
- trasferimenti lavorativi
- gravi problemi di salute
- peggioramenti delle condizioni economiche o lavorative che impediscono il pagamento del canone
- condizioni oggettive dell'immobile che lo rendano inadatto alla permanenza abitativa.
Per il locatore, invece, i motivi di recesso prima della scadenza si restringono a situazioni come la necessità di utilizzare l'immobile per sé o per familiari entro il secondo grado, urgenti lavori di ristrutturazione incompatibili con la permanenza del conduttore o la vendita dell'immobile senza alternative abitabili disponibili.
Il conduttore deve fornire al locatore un preavviso minimo di sei mesi, comunicato tramite lettera raccomandata con avviso di ritorno o PEC. La comunicazione deve includere i dettagli del contratto, la motivazione del recesso e la data di decorrenza della disdetta. Inoltre, il locatore deve impiegare l'immobile per il motivo dichiarato entro 12 mesi, altrimenti l'inquilino può richiedere un risarcimento fino a 36 mensilità per i danni subiti. L'inquilino resta comunque obbligato a pagare il canone di affitto per tutto il periodo di preavviso e a restituire l'immobile in condizioni conformi agli accordi contrattuali.
Procedura, costi e adempimenti fiscali in caso di disdetta anticipata
La procedura di disdetta anticipata richiede che sia rispettato il termine di preavviso previsto dalla legge o dal contratto di locazione. Generalmente, sia il locatore che il conduttore devono inviare una lettera raccomandata con avviso di ricevimento o PEC, specificando i motivi della rescissione e la data effettiva di rilascio dell'immobile. Per un locatore, il preavviso è di almeno sei mesi.
Dal punto di vista dei costi, la disdetta comporta un obbligo di pagamento dell'imposta di registro presso l'Agenzia delle Entrate. Tale importo è fisso e attualmente pari a 67 euro, e deve essere versata, entro 30 giorni dall'evento: utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente. Il mancato rispetto degli adempimenti fiscali può comportare sanzioni amministrative per entrambe le parti.
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