Affitti brevi, le nuove misure della bozza Ue appena uscita e il raccordo con le regole italiane nazionali e regionali

Il 9 settembre 2026 la Commissione Europea ha presentato una bozza di regolamento destinata a cambiare in modo strutturale il modo in cui gli Stati membri possono regolamentare gli affitti brevi Il commissario europeo per la Casa, Dan Jorgensen, ha illustrato un testo che punta a costruire per la prima volta un quadro comune a livello continentale, lasciando comunque ampio margine di manovra a Regioni e Comuni

Lo stress abitativo come parametro chiave e le limitazioni possibili con carta bianca ai territori

Al centro della bozza c'è un concetto tecnico ma fondamentale, quello di stress abitativo eccessivo Secondo il testo, un'area può essere considerata sotto stress quando il rapporto tra i redditi medi e i prezzi medi di compravendita degli immobili supera la soglia di otto A questo parametro principale si aggiungono due elementi complementari, la crescita di questo rapporto negli ultimi dieci anni e le previsioni sulla sua possibile evoluzione nei successivi tre anni

Una novità significativa inserita nel testo finale riguarda il superamento di una soglia ancora più alta Se il rapporto tra redditi e prezzi supera il valore di dieci, questo elemento risulta sufficiente da solo a giustificare l'introduzione di limitazioni, senza bisogno di verificare gli altri parametri storici o previsionali

Una volta che un'area viene classificata come sottoposta a stress abitativo, il regolamento non impone misure specifiche, ma lascia a Comuni e Regioni la facoltà di scegliere gli strumenti più adatti al proprio contesto Tra le opzioni previste figurano il divieto di avviare nuove attività di locazione breve, l'introduzione di un tetto massimo di notti vendibili ogni anno, limiti applicabili anche ai singoli edifici, fino alla possibilità, più controversa dal punto di vista politico, di limitare l'acquisto o l'uso di immobili destinati specificamente a questo tipo di locazione

Perché nasce questa proposta, il problema dei ricorsi

Uno degli obiettivi dichiarati della Commissione è offrire certezza normativa alle amministrazioni locali che decidono di introdurre restrizioni Fino a oggi, infatti, molte delle misure adottate a livello nazionale o regionale in Europa sono finite davanti ai tribunali, con ricorsi e contestazioni che hanno rallentato o messo in discussione l'applicazione concreta delle norme

La presidente della Commissione Ursula von der Leyen ha collegato direttamente questa iniziativa alla crescente difficoltà di accesso alla casa in molte città europee, sottolineando come lavoratori e studenti non riescano più a permettersi di vivere nelle zone in cui lavorano o studiano

Il caso italiano, un laboratorio già avanzato e l'esempio di Firenze tra i più sviluppati

Il contesto italiano rappresenta probabilmente uno degli esempi più significativi da cui la Commissione ha tratto ispirazione La Toscana è stata la prima Regione italiana a dotarsi di una disciplina organica sugli affitti brevi a livello urbanistico, attraverso l'articolo 59 della Legge Regionale n. 61 del 2024, confluita nel Testo Unico del Turismo regionale

Questa normativa prevede che i Comuni possano subordinare l'attività di locazione breve, in determinate zone, al rilascio di un'autorizzazione quinquennale per ciascuna unità immobiliare Un impianto che è stato oggetto di un'impugnativa da parte del Governo davanti alla Corte Costituzionale, la quale, con la sentenza n. 186 del 2025, ha respinto le principali censure e confermato la legittimità dell'intervento regionale, inquadrandolo nell'ambito delle materie relative al turismo e al governo del territorio

All'interno del quadro toscano, il Comune di Firenze rappresenta oggi il caso di applicazione più avanzato in Italia Con la delibera n. 27 del 5 maggio 2025, l'amministrazione fiorentina ha introdotto un blocco delle nuove licenze per affitti brevi nel centro storico riconosciuto dall'UNESCO, insieme a un limite massimo di sessanta giorni all'anno per le locazioni brevi in quella stessa area Dal febbraio 2025, inoltre, l'uso delle cosiddette key box per la consegna delle chiavi è stato vietato all'interno della zona UNESCO

Il sistema nazionale, CIN e obblighi già esistenti

Al di là delle iniziative regionali, l'Italia dispone già da tempo di un impianto normativo nazionale che regola gli affitti brevi a prescindere dalle specificità territoriali Il Codice Identificativo Nazionale, noto come CIN, è stato introdotto dal Decreto Legge 145 del 2023, convertito nella Legge 191 del 2023, e reso obbligatorio dal 2 settembre 2024

Il CIN viene rilasciato dal Ministero del Turismo attraverso il portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive, e deve essere obbligatoriamente esposto all'esterno dell'immobile oltre che indicato in ogni annuncio pubblicato online, su qualsiasi piattaforma L'assenza del codice espone a sanzioni comprese tra 800 e 8.000 euro, e le piattaforme di intermediazione sono obbligate a rimuovere gli annunci privi della relativa indicazione

In alcune Regioni, come proprio la Toscana, il CIN nazionale si affianca a un ulteriore codice regionale, il CIR, rilasciato direttamente dalla Regione, generando così un doppio livello di adempimenti per i proprietari

Come si coniugano le due normative

Il punto più delicato riguarda proprio il raccordo tra il futuro regolamento europeo e l'insieme di norme già esistenti in Italia Il testo comunitario, una volta approvato definitivamente, avrà la forma giuridica del regolamento, il che significa che sarà direttamente applicabile in tutti i Paesi membri, senza necessità di un recepimento tramite leggi nazionali

Questo aspetto tecnico è particolarmente rilevante per l'Italia, dove il sistema attuale si fonda già su una stratificazione di livelli normativi, quello nazionale con il CIN e gli obblighi fiscali, quello regionale con leggi come quella toscana, e quello comunale con delibere specifiche come quella di Firenze Il regolamento europeo, stabilendo criteri oggettivi e uniformi per individuare le aree a stress abitativo, potrebbe fornire una base giuridica comune capace di rafforzare ulteriormente la legittimità di interventi come quello toscano, già confermato dalla Corte Costituzionale italiana, riducendo il rischio di nuovi ricorsi in futuro

Va inoltre considerato che il regolamento prevede un periodo di transizione per chi già opera nel settore, con i Comuni tenuti a escludere dai nuovi limiti gli immobili già destinati ad affitto breve, per un periodo compreso tra tre e cinque anni Un meccanismo di salvaguardia che si inserisce coerentemente nell'impianto già sperimentato a livello locale in Italia, dove interventi come quello fiorentino hanno previsto scadenze e periodi di adeguamento specifici per gli operatori già attivi sul mercato

Le tempistiche del percorso legislativo

È importante sottolineare che la presentazione della bozza da parte della Commissione non rappresenta la conclusione dell'iter Il testo dovrà infatti passare al vaglio sia del Parlamento Europeo sia del Consiglio dell'Unione Europea, prima di arrivare a una versione definitiva Solo una volta completato questo passaggio istituzionale, il regolamento diventerà pienamente vincolante e applicabile in tutti gli Stati membri, Italia compresa

Nel frattempo, il sistema italiano continuerà a operare secondo le regole già in vigore, tra obblighi nazionali legati al CIN, discipline regionali come quella toscana e regolamenti comunali specifici come quello fiorentino, in attesa di capire come questi diversi livelli normativi si integreranno concretamente con il nuovo quadro europeo una volta che quest'ultimo avrà completato il proprio percorso di approvazione