Nuova Sanatoria Edilizia avanza in manovra finanziaria 2027 per riaprire il condono: gli abusi edilizi e difformità sanabili

Dentro la manovra 2027 c’è una proposta per riaprire la sanatoria edilizia, Fratelli d’Italia che ha depositato un emendamento ( che sembra stia avanzando trovando sponde in tutta la maggioranza) che riapre il condono del 2003, quello della legge 326/2003, per le opere ultimate entro il 31 marzo 2003. 

L’emendamento: cosa propone Fratelli d’Italia e a che punto è

L’annuncio è dei deputati campani di Fratelli d’Italia Imma Vietri e Michele Schiano di Visconti. La proposta riaprirebbe il condono del 2003 solo per le opere finite entro il 31 marzo 2003, senza estenderlo ai lavori successivi. Le Regioni avrebbero 60 giorni dall’entrata in vigore della legge per approvare una propria norma di attuazione con condizioni e procedure. Il caso al centro del dibattito è la Campania, che nel 2003 non aveva adottato il condono, e dove i proponenti parlano di circa 50.000 ordini di demolizione, una cifra che non ha trovato conferme in un controllo amministrativo. Alcune ricostruzioni parlano di una norma limitata alla sola Campania, altre di una riapertura valida per tutte le Regioni che la adottino: il testo finale definitivo chiarirà quale sia la versione corretta.

Da ricordare che un tentativo analogo nella manovra 2026 si è chiuso con un semplice ordine del giorno accolto dal governo, senza nessuna modifica alla legge. A gennaio 2026 gli emendamenti al decreto Milleproroghe presentati da Vietri (FdI), Zinzi (Lega) e Patriarca (Forza Italia) sono stati dichiarati inammissibili perché estranei alla materia del decreto.

Che cosa sarebbe sanabile con il condono 2003: limiti ed esclusioni

Il modello della nuova sanatoria è quello del 2003, che consentiva di regolarizzare opere realizzate senza permesso, opere parzialmente conformi al titolo edilizio e interventi di manutenzione straordinaria e restauro fatti senza autorizzazione. Per riferimento, i limiti di quella sanatoria erano ampliamenti fino al 30% del volume originario o a 750 metri cubi, nuovi edifici residenziali fino a 750 metri cubi per domanda e un tetto di 3.000 metri cubi per le nuove costruzioni.

Restano fuori, come nel 2003, gli abusi su aree con vincoli ambientali, paesaggistici o idrogeologici, le opere che non rispettano le norme antisismiche e, secondo le anticipazioni, gli immobili di proprietà di persone condannate per reati collegati e quelli di particolare valore, come i monumenti nazionali. Tra le questioni aperte ci sono tre punti che il testo dovrà chiarire: se si potranno presentare nuove domande o solo definire quelle pendenti, quali requisiti valgano per gli immobili vincolati e che effetto avrà la norma sugli ordini di demolizione e sui procedimenti già in corso.

Che cosa si sana già oggi: il Salva Casa tra tolleranze e oblazione

Per chi non vuole aspettare, la strada esiste. Il decreto-legge 69/2024, il cosiddetto Salva Casa, ha modificato il Testo unico dell’edilizia in tre direzioni. La prima sono le tolleranze costruttive: per le opere ultimate entro il 24 maggio 2024, gli scostamenti da altezze, distanze, volumi e superficie coperta non sono violazioni edilizie se restano entro il 2% per superfici utili sopra 500 metri quadrati, il 3% tra 300 e 500, il 4% tra 100 e 300 e il 5% sotto i 100 metri quadrati. Con un calcolo nostro, in un appartamento di 90 metri quadrati la tolleranza arriva a 4,5 metri quadrati, e in uno di 150 a 6.

La seconda direzione è la sanatoria per le difformità parziali. L’articolo 36 conserva la doppia conformità, cioè il rispetto delle regole urbanistiche sia al momento della costruzione sia a quello della domanda, solo per le opere senza permesso, con totale difformità o con variazioni essenziali. Per le parziali difformità e per le opere senza Scia, il nuovo articolo 36-bis richiede la conformità alle regole urbanistiche di oggi e a quelle edilizie in vigore all’epoca della costruzione. Il Comune deve rispondere entro 45 giorni per il permesso e 30 per la Scia, e nel caso del permesso il silenzio vale come assenso.

La terza è il costo. La sanatoria si ottiene pagando un’oblazione pari al doppio dell’aumento di valore di mercato dell’immobile, in una forbice da 1.032 a 30.984 euro. Per chi non regolarizza le sanzioni salgono: per le difformità parziali dal permesso la sanzione passa a tre volte il costo di produzione o il valore, e il Comune può subordinare la sanatoria a lavori di adeguamento alle norme tecniche, edilizie e igienico-sanitarie e alla rimozione di ciò che non si può regolarizzare. Il decreto è in vigore dal 30 maggio 2024, e le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 nei limiti di tolleranza non richiedono nemmeno l’autorizzazione paesaggistica. Un terzo dei proventi di sanzioni e vendite va a demolizioni di opere abusive e rigenerazione urbana. Altre novità del decreto riguardano lo stato legittimo dell’immobile, che si dimostra con il titolo originario o con l’ultimo titolo che ha riguardato tutta l’unità, il cambio di destinazione d’uso senza opere a certe condizioni e l’inserimento tra le opere libere di tende, pergole e chiusure amovibili in vetro di balconi e logge.

Che cosa fare nel frattempo

La conclusione pratica è netta. Chi ha un abuso che non rientra nelle tolleranze né nella sanatoria del Salva Casa, per esempio un’opera totalmente difforme o in un’area vincolata, non può contare su una riapertura del condono: non esiste, e i tentativi fatti finora non sono arrivati in porto. Chi ha una difformità parziale o uno scostamento minimo può regolarizzare ora, con una verifica da un tecnico su tolleranze, stato legittimo e conformità, e con un costo calcolabile. Per un immobile in vendita o da ristrutturare, l’accertamento dello stato legittimo è la prima cosa da fare. Per la Campania, la partita è politica: serve una legge regionale entro 60 giorni dall’entrata in vigore, e la giunta guidata da Roberto Fico può non attuarla. Il prossimo passaggio da seguire è il deposito dell’emendamento: se arriva con un testo e supera il vaglio di ammissibilità, se ne riparlerà con la manovra in Parlamento.