Seconda casa in Italia 2026: prezzi al mare, montagna e città d'arte secondo Immobiliare.it

Secondo l'analisi di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, ad agosto 2026 sempre più italiani scelgono di acquistare una seconda casa per le vacanze puntando a ripagarla, almeno in parte, attraverso gli affitti brevi. Come sottolinea Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, le condizioni attuali del mercato offrono oggi una scelta ampia e vantaggiosa per chi cerca un'abitazione in cui trascorrere le vacanze, con la possibilità concreta di metterla a reddito nei periodi di inutilizzo tramite le locazioni brevi.

I guadagni più interessanti restano tuttavia legati a specifiche zone e ai soli periodi di alta stagione: in Puglia, ad esempio, tra Salento, Ostuni, Monopoli e la Valle d'Itria, la rendita da locazione turistica può arrivare fino all'8% nei mesi di punta, un dato che rende queste aree tra le più ambite per chi valuta l'acquisto di una casa vacanza anche in chiave di investimento.

Un mercato in crescita nonostante i prezzi in aumento

Nonostante l'aumento generalizzato dei prezzi, l'acquisto di una seconda casa continua ad attrarre un numero crescente di italiani. La fine dell'estate rappresenta, secondo gli analisti del settore, un momento particolarmente strategico per valutare un investimento di questo tipo. "La fine di agosto rappresenta un momento strategico per chi desidera investire nel mercato delle case vacanza. Con la stagione estiva che giunge al termine, questo è il periodo perfetto per valutare immobili al mare, in montagna o nelle città d'arte", ha spiegato Giabardo nell'analisi diffusa da Immobiliare.it a fine agosto 2026.

L'analisi del portale ha preso in considerazione le cifre effettivamente presenti negli annunci, non i valori di rogito, che possono ridursi durante la fase di trattativa, fornendo comunque un quadro affidabile dell'andamento del mercato lungo tutta la Penisola, dal mare alla montagna, fino alle città d'arte.

Dove costa di più e dove si risparmia

Tra le zone costiere italiane, la provincia di Lucca, che comprende la rinomata Forte dei Marmi, si conferma la più cara in assoluto per chi cerca una casa vacanza al mare. All'estremo opposto della classifica si colloca invece la Costa degli Aranci, in provincia di Catanzaro, che risulta la località più accessibile tra quelle analizzate dal portale immobiliare.

Anche sulla Riviera Romagnola, tradizionale meta di villeggiatura per milioni di italiani, i prezzi delle abitazioni continuano a crescere: Riccione si conferma la località più cara dell'intera costa, superando le altre destinazioni storiche della zona.

Un dato che ha sorpreso diversi osservatori riguarda invece il confronto con l'estero: secondo un'analisi comparativa, il prezzo delle case al mare in Croazia risulta oggi superiore rispetto a quello di molte zone costiere italiane, un elemento che rafforza l'attrattività del mercato interno per chi valuta un investimento in una casa vacanza, offrendo prezzi ancora relativamente competitivi rispetto ad alcune destinazioni estere ormai considerate di fascia alta.

Mare, montagna e città d'arte: un mercato a tre velocità

Il mercato delle seconde case italiane si muove su tre direttrici principali, ciascuna con logiche e target di acquirenti differenti. Sul fronte della montagna, le località alpine più ambite restano quelle del Trentino Alto Adige e della Valle d'Aosta, regioni in cui il turismo si lega sia alla stagione estiva sia a quella invernale. Destinazioni come Madonna di Campiglio e Cortina d'Ampezzo raggiungono oggi prezzi superiori ai 5.000 euro al metro quadro, con una rivalutazione media stimata tra il 3% e il 4% annuo, rendendole tra le zone più solide dal punto di vista dell'investimento immobiliare di lungo periodo.

Per quanto riguarda le città d'arte, gli analisti del settore continuano a indicare Milano, Roma e Firenze come valori sicuri per chi cerca un investimento locativo stabile nel tempo, grazie a una domanda turistica costante durante l'intero arco dell'anno e non solo nei mesi estivi.

Sul fronte del mare, oltre alla già citata Toscana, si segnalano diverse regioni emergenti per l'interesse crescente da parte di acquirenti sia italiani sia stranieri. La Calabria, in particolare, sta attraversando una fase di forte sviluppo turistico: città come Tropea e Scalea, sul versante tirrenico, attirano sempre più acquirenti anche stranieri, complice la vicinanza con l'aeroporto di Lamezia Terme, che rende Scalea una meta interessante anche per chi cerca una prima casa. Non mancano opportunità anche sulla costa ionica calabrese, in particolare nelle zone di Staletti e Badolato.

Sicilia e Sardegna: due modelli diversi

In Sicilia, la domanda di seconde case si concentra soprattutto nelle località marittime ricche di attrattive turistiche. Taormina, con il suo celebre affaccio sulla costa ionica, resta tra le mete più richieste, insieme alla zona della Val di Noto, culla del barocco siciliano, e alla città di Siracusa. Sul versante tirrenico, la domanda cresce nei pressi della Riserva dello Zingaro e della celebre San Vito Lo Capo, mentre avvicinandosi a Palermo si registra un interesse diffuso per le villette dell'hinterland cittadino, fino alla suggestiva Cefalù.

In Sardegna, invece, le occasioni più interessanti si concentrano nelle zone limitrofe alla esclusiva Costa Smeralda. Località come Palau, Portobello di Gallura e Santa Teresa di Gallura offrono prezzi ancora accessibili rispetto alle zone più blasonate dell'isola, pur mantenendo un forte appeal turistico che le rende particolarmente interessanti anche in ottica di investimento.

La leva degli affitti brevi cambia le regole del gioco

L'elemento che più sta influenzando le scelte di acquisto nel 2026 resta comunque la possibilità di sfruttare gli affitti brevi per ammortizzare la spesa iniziale. Secondo i dati raccolti dagli analisti del settore, nelle aree più pregiate il prezzo al metro quadro può variare da 2.000 a oltre 8.000 euro per immobili vista mare o situati in rinomate località sciistiche, con rendimenti da locazione che, in specifici segmenti turistici, raggiungono punte del 6-8% su base annua.

Va precisato che questi livelli di rendimento più elevati restano circoscritti a determinate zone, come le già citate Salento, Ostuni, Monopoli e Valle d'Itria in Puglia, e ai soli periodi di alta stagione, quando la domanda turistica raggiunge il proprio picco. Nel resto dell'anno, la redditività tende naturalmente a ridursi, rendendo necessaria una gestione attenta dell'immobile per mantenerlo competitivo sul mercato delle locazioni turistiche durante tutto l'arco dell'anno.

Cosa considerare prima di acquistare

Per chi valuta l'acquisto di una seconda casa in chiave di investimento, gli esperti del settore raccomandano di considerare attentamente la stagionalità del mercato: acquistare tra ottobre e febbraio, periodo di minore domanda, consente generalmente di ottenere condizioni di trattativa più favorevoli rispetto ai mesi estivi, quando la concorrenza tra acquirenti tende a far salire i prezzi richiesti dai venditori.

Resta comunque fondamentale, secondo gli analisti, non basare la decisione d'acquisto esclusivamente sulla prospettiva di rendita da locazione breve, ma valutare con attenzione anche la posizione, i costi di gestione e manutenzione dell'immobile nel tempo, e le normative locali sugli affitti turistici, che negli ultimi anni sono diventate progressivamente più stringenti in diverse regioni e comuni italiani, influenzando direttamente la reale sostenibilità economica dell'investimento nel medio e lungo periodo.