Ville da miliardi, le case più costose del mondo e in Italia e chi se le compra: viaggio nel lusso

Trentanove camere da letto, tre piscine, un hammam, una sala cinema privata, stanze blindate per la conservazione di opere d'arte e persino un apparecchio a raggi X per visite mediche domestiche. Vista sull'oceano, sulla città e sul canyon. Prezzo: 400 milioni di dollari. La mega-villa californiana appena messa in vendita ha battuto ogni record nel mercato immobiliare residenziale privato, riportando l'attenzione su un segmento che non conosce crisi: quello delle proprietà dove il prezzo non è un limite ma un biglietto da visita. Chi compra queste case, dove si trovano le più costose al mondo e cosa succede in Italia? Ecco la mappa del lusso immobiliare planetario.
Senza dimenticare il lato opposto della medaglia, ovvero i mini appartamenti, anche loro relativamente costosi, da 9mq sempre più diffusi e abitati nel centro delle capitali mondiali

La California detta i nuovi record

La villa californiana da 400 milioni di dollari si estende su otto acri con una guest house che, da sola, vale 75 milioni. Al suo interno si trovano sei camere da letto per gli ospiti, alloggi per il personale, una cucina da chef, una palestra e una piscina esterna. La proprietà principale offre una spa in stile resort con aree separate per uomini e donne, un salone di bellezza, una palestra con sala pilates e un cinema privato al piano inferiore. Come ha dichiarato l'agente immobiliare al Wall Street Journal, l'immobile offre "uno stile di vita completamente autosufficiente che supera i resort più raffinati del mondo, pur garantendo privacy ed esclusività totali."

Non è la prima volta che la California produce record immobiliari. Qualche anno fa aveva fatto parlare di sé The One, la mega-mansion di Bel Air da 6.868 metri quadrati progettata dal produttore cinematografico Nile Niami: una struttura con discoteca, salone di bellezza, casinò e pista da bowling, quotata originariamente 500 milioni di dollari. La storia si è conclusa in modo rocambolesco, perché i debiti di costruzione hanno superato i 100 milioni e la proprietà è finita all'asta nel 2022, acquistata dall'imprenditore della moda Richard Saghian a una cifra molto inferiore alle aspettative. Una lezione sul fatto che anche nel mercato dell'ultra-lusso i numeri alla fine contano.

La classifica mondiale: dai palazzi reali ai grattacieli privati

Se si allarga lo sguardo al mercato globale, la villa californiana da 400 milioni è impressionante ma non primeggia in assoluto. Al vertice della classifica mondiale troviamo proprietà di un'altra dimensione.

Buckingham Palace, Londra. Non è in vendita e non lo sarà mai, ma gli analisti immobiliari ne stimano il valore tra 4 e 6,7 miliardi di dollari. Con 775 stanze, 78 bagni, 92 uffici e 19 saloni per cerimonie, è la proprietà residenziale più preziosa del pianeta per storia, posizione e prestigio simbolico.

Istana Nurul Iman, Brunei. La residenza ufficiale del Sultano Hassanal Bolkiah è un capolavoro che combina architettura islamica, malese ed europea. Gli interni sono decorati con 38 tipi di marmo italiano e ospitano un dipinto di Renoir acquistato per 70 milioni di dollari. Con 1.788 stanze, 257 bagni, 5 piscine e una moschea privata, vale circa 1,5 miliardi di dollari.

Antilia, Mumbai. È la residenza privata più costosa al mondo tra quelle abitate da un singolo proprietario. Appartiene a Mukesh Ambani, presidente di Reliance Industries e tra gli uomini più ricchi del pianeta. Ventisei piani, tre eliporti, un garage per 168 auto, teatro privato, piscine, spa e una "sala neve" per simulare la neve in una delle città più calde del mondo. Valore stimato: circa 2 miliardi di dollari.

Villa Les Cèdres, Costa Azzurra. Costruita dalla famiglia del re Leopoldo II del Belgio, si estende su 35 acri di giardini botanici con una piscina olimpionica e vista sul Mediterraneo. Con il suo fascino Belle Époque e la posizione tra Monaco e Nizza, è stata valutata intorno ai 410 milioni di dollari, quasi alla pari con la villa californiana che ha appena fatto notizia.

Villa Leopolda, Nizza. Un'altra perla della Costa Azzurra, già location del film di Alfred Hitchcock "Caccia al Ladro". Di proprietà di Lily Safra, vedova del banchiere miliardario Edmund Safra, è valutata circa 750 milioni di dollari.

Fair Field, Hamptons. La residenza dell'imprenditore Ira Rennert si estende su oltre 9.000 mq con 29 camere e 40 bagni, due biblioteche, un teatro da 150 posti, un garage per 100 auto e persino una centrale elettrica privata. Vale circa 248 milioni di dollari.

La concentrazione geografica è chiara: metà delle proprietà più costose al mondo si trova negli Stati Uniti, con la California meridionale in testa, seguita dalla Costa Azzurra francese, da Londra e da Dubai, che negli ultimi anni ha scalato la classifica grazie a costruzioni come le Armani Beach Residences a Palm Jumeirah, con suite presidenziali in vendita a 125 milioni di euro.

Chi compra queste case

Secondo il Wealth Report 2026 di Knight Frank, nel 2026 gli individui con patrimoni superiori ai 30 milioni di dollari hanno superato quota 713mila a livello mondiale, con circa 89 nuovi ultra-ricchi generati ogni giorno tra il 2021 e il 2026. Questo bacino di potenziali acquirenti è in costante espansione, e con esso la domanda di proprietà nella fascia più alta del mercato.

I compratori di queste mega-ville non cercano solo un'abitazione: cercano privacy totale, sicurezza, status e, sempre più spesso, liquidità. Le proprietà di ultra-lusso sono diventate una classe di asset alternativa, parte di strategie di diversificazione patrimoniale che includono arte, yacht e jet privati. Molti ultra-ricchi adottano un modello multi-residenziale, distribuendo tempo e investimenti su più Paesi e trascorrendo meno di 90 giorni all'anno nelle loro proprietà principali.

L'Italia: il lusso nascosto tra lago, mare e collina

Nel panorama mondiale dell'immobiliare di lusso, l'Italia occupa un posto speciale. Non tanto per i prezzi assoluti, molto più alti altrove, quanto per la qualità del contesto, la storia e l'esclusività delle location.

Il Lago di Como è la prima destinazione italiana per il mercato dell'ultra-lusso. Il 51% degli acquirenti di ville sul Lario sono statunitensi, attratti da Bellagio, Cernobbio, Menaggio e Tremezzina. La villa più costosa attualmente in vendita sul lago vale 21 milioni di euro, ma il mercato esprime picchi di 8.400 euro al metro quadro. Nelle vicinanze della leggendaria Villa Oleandra di George Clooney si trovano proprietà storiche dell'Ottocento che non cambiano mano da decenni. Una di queste, Villa Pied Dans L'Eau, dove vissero Alessandro Manzoni e Cesare Beccaria, è in vendita a 34 milioni di euro.

La Costa Smeralda è il mercato immobiliare più esclusivo d'Italia in termini di prezzi al metro quadro: Porto Cervo raggiunge i 47.000 euro al metro quadro, il valore più alto del paese. La Safar Estate, proprietà in Costa Smeralda composta da tre ville affacciate sulla baia di Romazzino con 39 camere, 40 bagni e due spiagge private, rappresenta l'apice del lusso sardo. Tra i suoi ex proprietari figura Henry Ford, che negli anni Settanta la cedette a uno sceicco.

La Toscana è la regione con la maggiore concentrazione di ville e tenute di pregio: castelli rinascimentali, fattorie nobiliari, residenze storiche. La più costosa è una dimora del Cinquecento vicino a Firenze, con 2.800 metri quadrati interni e 270mila metri quadrati di terreno, in vendita a 48 milioni di euro.

Milano guida il mercato urbano di pregio con prezzi fino a 27.000 euro al metro quadro nelle zone centrali, mentre Portofino, Capri e Forte dei Marmi si confermano le mete balneari più esclusive, con prezzi medi che a Forte dei Marmi superano i 2 milioni di euro per immobile.

Il mercato che non conosce crisi

Il 2025 ha confermato la solidità del segmento: i prezzi delle abitazioni di lusso sono cresciuti in media del 3,2% a livello globale, con 73 mercati su 100 in rialzo. A guidare la crescita è stata Tokyo con un incremento del 58,5%, seguita da Dubai con il 25,1%. In molte città lo spazio acquistabile si è però ridotto drasticamente: a Tokyo si è passati da oltre 60 mq acquistabili per milione nel 2020 a poco più di 36 nel 2025.

La villa californiana da 400 milioni è dunque molto più di un immobile straordinario: è il simbolo di un mercato che continua a riscrivere le proprie regole verso l'alto, indipendentemente da crisi, inflazione e tassi. Per chi ha abbastanza da spendere, il prezzo di una casa non è mai stato un problema. È sempre stato, semmai, il modo più eloquente per raccontare chi si è.