Cambio di uso da ufficio a casa residenziale con una semplice Scia grazie al Salva Casa. Come fare, regole e procedura

Quali sono i casi in cui per legge è possibile procedere al cambio di destinazione d'uso da ufficio a casa esclusivamente con la scia: cosa prevede la normativa in vigore

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 29/07/2025 alle ore 13:01

La procedura per la trasformazione di un ufficio in abitazione costituisce un esempio concreto di mutamento urbanistico rilevante, specialmente a seguito delle recenti modifiche introdotte dal cosiddetto decreto Salva Casa. Questa variazione non riguarda soltanto le procedure formali, ma implica anche un adeguamento delle caratteristiche tecniche e funzionali dell’immobile alle esigenze di una residenza.

La destinazione d’uso identifica la funzionalità attribuita legalmente a un immobile, stabilita dai piani urbanistici comunali e registrata a livello catastale. Tale classificazione incide sul modo in cui può essere utilizzata una proprietà, influenzando in modo diretto gli oneri fiscali, i parametri igienico-sanitari e i requisiti edilizi applicabili. Le categorie funzionali principali sono: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale.

Dal punto di vista edilizio, il cambio può essere «con opere» o «senza opere», in relazione alla necessità di eseguire interventi materiali sull’immobile.

Il Testo Unico dell'Edilizia, modificato dal recente decreto Salva Casa, chiarisce i casi in cui è consentito il cambio e le modalità di presentazione delle istanze, per cui bisogna comunque sempre rispettare:

• Classificazione funzionale: determina le possibilità di sfruttamento dell’immobile.
• Norme locali: possono restringere o ampliare le opzioni rispetto a quanto stabilito dalla normativa statale.
• Titoli abilitativi: differenziati in base alla tipologia e all’entità degli interventi previsti.

Novità e semplificazioni del decreto Salva Casa sul cambio destinazione d’uso

Il Decreto Salva Casa ha introdotto una serie di semplificazioni per i cambi di destinazione d’uso, soprattutto da un punto di vista burocratico per favorire la rigenerazione del patrimonio immobiliare già esistente.

Il legislatore ha stabilito la possibilità di effettuare cambi di destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti, con o senza opere, mediante la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), quando gli interventi rientrano nell’edilizia libera o richiedano soli lavori di lieve entità, come individuati dalla disciplina vigente. Il ricorso al permesso di costruire viene riservato esclusivamente per gli interventi di più particolare complessità strutturale.

Un aspetto chiave è l’ammissibilità dei mutamenti di destinazione d’uso nelle zone A, B e C del DM 1444/1968, fatte salve condizioni più restrittive stabilite a livello comunale tramite piani urbanistici. Le modifiche approvate prevedono dunque:

• Snellimento dell’iter: l’utilizzo della semplice SCIA, nei casi previsti, comporta effetti amministrativi immediati e una riduzione dei tempi rispetto all’iter autorizzativo ordinario.
• Valorizzazione degli immobili: la semplificazione agevola la conversione di spazi sottoutilizzati, in particolare quelli direzionali o commerciali, in abitazioni.
• Adattamento regionale: le Regioni possono adeguare la normativa locale, mantenendo la possibilità di introdurre ulteriori agevolazioni.

È prevista anche la regolarizzazione di cambi già effettuati, purché rientranti nelle nuove disposizioni.

Quando si può utilizzare la SCIA per il cambio d’uso da ufficio a residenziale

La SCIA per la variazione d’uso da ufficio a casa residenziale si può usare solo quando la trasformazione non comporta interventi edilizi rilevanti ma si limita a modifiche interne non strutturali, o quando i lavori rientrano nelle categorie dell’edilizia libera o sono limitati a opere di lieve entità.

Ai sensi delle nuove disposizioni, la SCIA può essere utilizzata se il passaggio tra funzioni avviene all’interno o tra le categorie direzionali e residenziali, purché:

• L’immobile sia situato in zona A, B o C secondo la classificazione urbanistica nazionale.
• La normativa comunale non preveda vincoli o restrizioni ulteriori.
• Le modifiche edilizie non incidano su volumi, sagoma, struttura portante o prospetti, ma siano ascrivibili alla manutenzione ordinaria, a piccole ridistribuzioni degli spazi interni o ad adeguamenti di impianti alla normativa residenziale.

Se la modifica necessita solo di pavimentazioni, sostituzione di infissi interni, opere di adattamento funzionale o il cambio avviene senza opere, il titolo abilitativo richiesto rimane invariabilmente la SCIA. Nei casi in cui invece si renda indispensabile una ristrutturazione pesante, sarà necessario ricorrere a un permesso di costruire.

Procedure operative: passaggi tecnici e amministrativi per il cambio d’uso

La procedura tecnica-amministrativa per il cambio di destinazione d’uso prevede innanzitutto occorre una verifica preliminare di fattibilità, che prevede l’analisi del piano urbanistico comunale, la valutazione della destinazione predominante dell’edificio e l’accertamento dell’assenza di vincoli che impediscano la trasformazione desiderata.

Il cambio di destinazione d'uso prevede, nel dettaglio, le seguenti fasi:

• Valutazione tecnica: il professionista incaricato esamina parametri strutturali, requisiti igienico-sanitari, caratteristiche impiantistiche minime e metrature conformi agli standard residenziali.
• Predisposizione documentale: occorre produrre elaborati tecnici aggiornati, relazione tecnica esplicativa, asseverazioni e la documentazione catastale utile per la variazione. In caso di interventi edilizi, si allegano computi metrici e progetti dettagliati.
• Presentazione della SCIA: la procedura si attiva mediante il deposito della Segnalazione Certificata di Inizio Attività all’ufficio competente, completa di allegati.
• Eventuale comunicazione CILA/CILA-S: richiesta solo quando siano previste opere di edilizia libera correlate alla trasformazione funzionale.

Successivamente, in caso di esito positivo delle verifiche interne, è possibile l’avvio dei lavori di adeguamento se previsti. Al termine degli stessi, viene effettuata la variazione catastale, con presentazione al Catasto nella categoria di destinazione definitiva. Dopo l’aggiornamento catastale e il completamento delle opere, si procede con la Segnalazione Certificata di Agibilità, presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori, a dimostrazione della conformità ai requisiti di sicurezza e abitabilità.

Costi, tempistiche e oneri per il cambio di destinazione d’uso

I costi da sostenere per trasformare un ufficio in abitazione variano in funzione della presenza o meno di opere edilizie e della localizzazione territoriale dell’immobile. Tra le principali voci di spesa rientrano:

• Oneri di urbanizzazione: contributi dovuti al Comune, calcolati in base all’aumento del carico urbanistico derivante dal cambio d’uso e alle metriche comunali.
• Diritti di segreteria e spese amministrative: riguardano la gestione della pratica presso gli uffici competenti e possono variare a seconda della complessità istruttoria.
• Compensi professionali: parcelle di tecnici abilitati (architetti, ingegneri, geometri) per stesura, deposito e asseverazione degli atti e delle relazioni tecniche.
• Spese per la variazione catastale: costi correlati all’aggiornamento della situazione presso il Catasto e alla nuova attribuzione della rendita catastale.
• Opere edilizie: solo se necessarie per conformare l’unità immobiliare ai parametri residenziali.

Le tempistiche, per i casi trattati con SCIA, risultano, in media, ridotte: la comunicazione ha efficacia immediata e può comportare l’inizio dei lavori (o della nuova destinazione) già dopo il deposito, salvo verifica successiva da parte del Comune. Per pratiche più articolate con permesso di costruire, i tempi si allungano anche di diversi mesi.

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