Come fare cambio destinazione uso immobili? E quando è possibile e con quali costi con Decreto Salva Casa

di Marianna Quatraro pubblicato il 31/05/2024 alle 12:20
aggiornato con informazioni attualizzate il 14/06/2025 alle 20:01

Quali sono le modifiche del Decreto Salva Casa per le procedure dei cambi di destinazione d’uso degli immobili: tutto quello che bisogna sapere

Il cambio di destinazione d'uso degli immobili rappresenta una procedura che permette di modificare la funzionalità di un edificio o di una sua parte. Grazie al recente Decreto Salva Casa, questa procedura è stata notevolmente semplificata, specialmente per quanto riguarda le aree urbane e le singole unità immobiliari. Vediamo insieme come procedere con il cambio di destinazione d'uso, quando è possibile effettuarlo e quali sono i costi da sostenere secondo le nuove disposizioni normative.

Cosa prevede il Decreto Salva Casa per il cambio di destinazione d'uso

Il Decreto Salva Casa ha introdotto importanti semplificazioni per la sanatoria dei piccoli abusi edilizi e ha modificato in modo significativo le procedure relative al cambio di destinazione d'uso degli immobili. Questo decreto ha stabilito un nuovo principio di indifferenza funzionale tra destinazioni d'uso omogenee, che rappresenta una vera svolta nel settore.

Secondo le nuove disposizioni, è possibile effettuare il cambio di destinazione d'uso purché avvenga:

All'interno della stessa categoria funzionale (ad esempio, da un tipo di attività commerciale a un'altra)
Tra categorie funzionali omogenee (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale)
Per singole unità immobiliari situate nelle zone A, B e C (rispettivamente centri storici, zone di completamento e zone di espansione)

Un aspetto rilevante della nuova normativa riguarda la distinzione tra cambi di destinazione d'uso con o senza opere edilizie:

Il cambio di destinazione d'uso senza opere è soggetto esclusivamente alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
Per i cambi che prevedono opere edilizie, rimangono in vigore le disposizioni già presenti nel Testo Unico sull'Edilizia

Il decreto ha anche precisato che i cambi da uso produttivo a residenziale sono sempre consentiti, sebbene ogni Comune possa autonomamente stabilirne le condizioni specifiche attraverso i propri regolamenti urbanistici.

Limitazioni per le unità immobiliari al piano terra

Esistono alcune limitazioni da considerare, in particolare per le unità immobiliari situate al piano terra. In questi casi, il cambio verso la destinazione residenziale è possibile esclusivamente nelle situazioni previste dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio locale. Questa restrizione mira a preservare determinate caratteristiche urbanistiche e funzionali degli edifici nelle varie zone cittadine.

Novità sugli standard urbanistici e sui parcheggi

Una delle innovazioni più significative introdotte dal Decreto Salva Casa riguarda l'eliminazione dell'obbligo di reperimento degli standard urbanistici previsti dal decreto ministeriale n. 1444 del 1968 e il vincolo dei parcheggi stabilito dalla Legge n. 1150 del 1942.

Questa modifica comporta che non sussiste più:

L'obbligo di reperimento di ulteriori aree per i servizi di interesse generale
Il vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi

Tale semplificazione velocizza notevolmente le procedure di gestione degli immobili, pur mantenendo fermo il rispetto delle norme urbanistico-comunali e delle normative nazionali vigenti. Si tratta di un cambiamento che alleggerisce gli oneri a carico dei proprietari e facilita la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.

Ulteriori modifiche per il cambio di destinazione d'uso

Il testo definitivo del Decreto Salva Casa, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ha introdotto ulteriori specifiche relative al cambio di destinazione d'uso degli immobili:

Disciplina per unità immobiliari al primo piano e seminterrate

È stata prevista una disciplina specifica per il cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. In particolare, il testo definitivo stabilisce che tale cambio sia disciplinato dalla legislazione regionale, attribuendo quindi alle Regioni un ruolo importante nella regolamentazione di queste casistiche specifiche.

Mutamento tra categorie funzionali diverse

Il mutamento di destinazione d'uso tra categorie funzionali diverse è sempre consentito, con un'importante precisazione: resta ferma la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare condizioni specifiche. Tra queste può essere inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'edificio.

Ad esempio, in un condominio prevalentemente residenziale, il Comune potrebbe stabilire che il cambio di destinazione d'uso di un'unità commerciale debba essere orientato verso l'uso residenziale, per mantenere l'omogeneità funzionale dell'edificio.

Costi per il cambio di destinazione d'uso con il Decreto Salva Casa

Nonostante le semplificazioni procedurali introdotte dal Decreto Salva Casa, il cambio di destinazione d'uso comporta comunque dei costi che è necessario considerare prima di intraprendere questa procedura.

La spesa media per effettuare un cambio di destinazione d'uso si aggira generalmente intorno ai 500-600 euro, comprendendo diversi elementi:

Parcella del tecnico incaricato: varia in base alla complessità del lavoro e alla zona geografica
Oneri di segreteria per le pratiche generali: circa 150 euro
Oneri per la presentazione della documentazione: circa 100 euro
Oneri per il rilascio del Permesso di Costruire: circa 100 euro
Marca da bollo per la Segnalazione Certificata di Agibilità: 16 euro
Imposta di variazione catastale: tra 50 e 100 euro

Va inoltre considerato che, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, resta fermo il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria, quando previsto.

Procedura per richiedere il cambio di destinazione d'uso

Per procedere con il cambio di destinazione d'uso di un immobile secondo le nuove disposizioni del Decreto Salva Casa, è necessario seguire questi passaggi:

Verifica preliminare: controllare che il cambio desiderato sia compatibile con le norme urbanistiche locali e con quanto previsto dal Decreto Salva Casa
Consultazione di un tecnico: rivolgersi a un geometra, architetto o ingegnere per una valutazione professionale
Preparazione della documentazione: raccogliere tutti i documenti necessari, inclusi planimetrie, titoli di proprietà e progetti
Presentazione della SCIA: nel caso di cambio senza opere, o richiesta del Permesso di Costruire se sono previsti interventi strutturali
Aggiornamento catastale: dopo l'approvazione, procedere con l'aggiornamento della categoria catastale dell'immobile
Verifica di agibilità: assicurarsi che l'immobile rispetti i requisiti di agibilità per la nuova destinazione d'uso

È importante sottolineare che, nonostante le semplificazioni, ogni Comune può avere regolamenti specifici che integrano la normativa nazionale. Per questo motivo, è sempre consigliabile verificare presso l'ufficio tecnico comunale quali siano le disposizioni locali prima di avviare la procedura.

Vantaggi del cambio di destinazione d'uso secondo le nuove regole

Le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa offrono numerosi vantaggi per i proprietari di immobili che intendono effettuare un cambio di destinazione d'uso:

Maggiore flessibilità nell'utilizzo degli spazi immobiliari
Procedure semplificate e più rapide, specialmente per i cambi senza opere
Eliminazione di vincoli relativi agli standard urbanistici e ai parcheggi
Possibilità di riqualificare immobili inutilizzati o sottoutilizzati
Maggiore valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente

Queste semplificazioni rappresentano un'opportunità significativa per rivitalizzare il mercato immobiliare, permettendo un utilizzo più efficiente degli spazi esistenti e facilitando l'adattamento degli immobili alle mutevoli esigenze economiche e sociali.

Casi in cui il cambio di destinazione d'uso non è possibile

Nonostante le aperture introdotte dal Decreto Salva Casa, esistono situazioni in cui il cambio di destinazione d'uso può non essere consentito:

Immobili soggetti a vincoli storici, artistici o paesaggistici, per i quali è necessario ottenere autorizzazioni specifiche dalle Soprintendenze
Edifici situati in zone a rischio idrogeologico o con particolari restrizioni ambientali
Casi in cui il cambio comporterebbe un aumento del carico urbanistico non sostenibile dalla zona
Immobili in zone con destinazione esclusiva stabilita dai piani regolatori (ad esempio, zone industriali dove non è ammessa la residenza)
Situazioni in cui il cambio contrasterebbe con specifiche norme di sicurezza o sanitarie

È sempre consigliabile, prima di pianificare un cambio di destinazione d'uso, consultare un tecnico qualificato che possa valutare la fattibilità dell'intervento in relazione alle normative vigenti e alle caratteristiche specifiche dell'immobile e della zona in cui è situato.