Chi deve controllare per legge se c'è una ipoteca sulla casa secondo normativa 2025 in vigore

Controllo ipoteca casa 2025: chi deve verificarla per legge, come funziona la procedura e quali responsabilità spettano a venditore, acquirente e notaio

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 30/07/2022 alle ore 8:34
e aggiornato con informazioni attualizzate il 22/08/2025 alle 23:30

L’ipoteca sull’immobile è una garanzia reale a tutela dei crediti e rappresenta un elemento di primaria importanza nelle transazioni immobiliari, nelle procedure di mutuo ipotecario e in caso di insolvenze debitorie. Il quadro normativo vigente in Italia, adeguato alle disposizioni aggiornate per il 2025, stabilisce regole precise sia per l’individuazione degli obblighi di verifica, sia per la trasparenza nei confronti dell’acquirente, introducendo tutele significative ma anche oneri di controllo specifici.

Saper verificare la presenza di ipoteche su un immobile è dunque un passaggio essenziale, non solo per chi si appresta a comprare casa, ma anche per chiunque debba interfacciarsi con proprietà immobiliari, eredità o procedure esecutive. Di seguito vengono approfonditi i punti chiave sulla natura giuridica dell’ipoteca, le diverse modalità di controllo secondo la normativa 2025, i soggetti obbligati alla verifica e le tutele per il cittadino.

Che cos’è l’ipoteca sulla casa e quali sono le sue tipologie

L’ipoteca rappresenta un diritto reale di garanzia iscritto su un bene immobile (come abitazioni, terreni o fabbricati) per assicurare il credito vantato dal creditore. In base all’articolo 2808 del Codice Civile, “l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.

Le principali tipologie di ipoteca sono:

Ipoteca volontaria: viene costituita con accordo scritto tra debitore e creditore, frequente nei mutui bancari per acquisto casa.
Ipoteca legale: scaturisce automaticamente in seguito a specifiche condizioni di legge, spesso attivata quando il prezzo di un immobile non viene saldato interamente al momento del rogito.
Ipoteca giudiziale: nasce da provvedimenti dell’autorità giudiziaria come sentenze o decreti ingiuntivi che impongono obblighi di pagamento.

Ogni tipo di ipoteca segue l’immobile, non il proprietario: pertanto, anche dopo un acquisto, eventuali vincoli rimangono e possono essere fatti valere dai creditori nei confronti del nuovo proprietario.

Come effettuare il controllo ipotecario, strumenti disponibili

La verifica circa la presenza di ipoteche avviene principalmente tramite ispezione ipotecaria:

Presso l’Agenzia delle Entrate (Servizi di Pubblicità Immobiliare): si possono consultare i registri immobiliari recandosi agli uffici territoriali oppure tramite le nuove piattaforme telematiche. Dal 2025, l’accesso online ai registri è stato semplificato e reso più trasparente, consentendo ai cittadini e ai professionisti di ottenere visure ipocatastali in tempo reale mediante SPID o CIE.
Richiesta di visura ipotecaria: consente di acquisire informazioni su tutte le formalità gravanti su un immobile (ipoteche, pignoramenti, trascrizioni), nonché la cronologia degli atti e gli estremi delle eventuali cancellazioni.
Costi e limitazioni: la richiesta può essere gratuita per i titolari di diritti reali sull’immobile oppure a pagamento per terzi interessati. La visura può essere chiesta sia per soggetto sia per immobile, anche tramite piattaforme abilitate e servizi professionali.

Le recenti modifiche normative hanno introdotto la possibilità di ottenere una certificazione digitale completa dello stato ipotecario, valida anche per la stipula di atti di compravendita e registrazione contrattuale.

Durata, cancellazione ed effetti delle ipoteche

Ogni ipoteca registrata ha una efficacia legale di vent’anni dalla data di iscrizione nei pubblici registri, salvo rinnovo da parte del creditore. L’estinzione avviene automaticamente alla restituzione integrale del debito che ha originato il vincolo, come nei casi di saldo rate di mutuo, oppure attraverso provvedimento giudiziario (cancellazione forzata) o per rinuncia espressa del creditore.

Occorre comunque distinguere tra l’estinzione di fatto e l’estinzione formale, poiché la rimozione dell’ipoteca dai registri richiede una procedura dedicata. Per le ipoteche da mutuo, dal 2007 è prevista “cancellazione automatica” al saldo del finanziamento su comunicazione della banca; in altri casi occorre rivolgersi a un notaio per richiedere l’atto formale di cancellazione.

L’estinzione non immediata dal registro può impedire la piena commercializzazione dell’immobile fino alla completa cancellazione formale.
È importante verificare la rispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i dati risultanti dai registri, per evitare contenziosi successivi alla stipula.

Tutele per acquirenti e conseguenze in caso di ipoteca non dichiarata

La presenza di un’ipoteca non è di per sé un ostacolo insormontabile per la compravendita, ma è indispensabile che l’acquirente sia informato e che la regolarità venga garantita prima della firma dell’atto definitivo (rogito). Se emerge la presenza di ipoteca successivamente alla firma:

L’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme pagate.
Può agire legalmente contro il venditore e il notaio per ottenere un indennizzo economico e il risarcimento di eventuali danni patrimoniali.
Il diritto di agire nei confronti dell’agente immobiliare sussiste solo in casi particolari di dolo o gravi omissioni informative.

Nel caso di acquisto consapevole di casa ipotecata, il prezzo di mercato tende a ridursi sensibilmente, ma è importante formalizzare accordi chiari nel contratto rispetto all’estinzione dei debiti e alla cancellazione del vincolo.

Ipoteche fiscali: peculiarità e restrizioni

Un caso speciale riguarda le ipoteche iscritte dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione per debiti fiscali superiori a 20.000 euro. Il contribuente deve ricevere una preventiva comunicazione formale (preavviso di iscrizione). Nonostante la possibilità di iscrivere un’ipoteca anche sulla prima casa, per procedere al pignoramento valgono limiti stringenti (il valore del debito, la natura della residenza, l’assenza di altri immobili e la categoria catastale).

La proporzionalità tra l’importo dell’ipoteca e il valore dell’immobile è requisito di legittimità: iscrizioni manifestamente sproporzionate possono essere contestate in giudizio.

Procedura pratica per il controllo e la richiesta della visura ipotecaria

Chiunque, cittadino o professionista, può richiedere una visura ipotecaria presso i Servizi di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate mediante:

Modulo predefinito da presentare allo sportello territoriale competente;
Accesso ai servizi telematici con SPID/CIE;
Portali specializzati per visure ipocatastali e ipoteche.

La richiesta può essere effettuata per immobile, per soggetto o per singola formalità tramite i dati catastali. Il documento riporta le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni rilevanti, nonché la storia giuridica dell’immobile oggetto dell’indagine, eventuali atti di provenienza e il dettaglio delle formalità presenti o cancellate.

La visura ipotecaria rappresenta la principale fonte di accertamento in sede di compravendita, donazione, successione o contenzioso.

FAQ e casi pratici sulle ipoteche immobiliari

Posso comprare un immobile con ipoteca?
La legge lo consente, purché l’acquirente sia consapevole del vincolo e le condizioni siano chiare nel contratto. Conviene ottenere garanzie sulla cancellazione dell’ipoteca al momento del rogito o valutare l’eventuale accollo del debito.
Come viene cancellata formalmente l’ipoteca?
Dopo l’estinzione del debito, si può procedere alla cancellazione automatica (per i mutui bancari) o con apposito atto notarile (per le altre ipoteche). È consigliabile richiedere copia della cancellazione registrata.
È obbligatoria la verifica da parte dell’acquirente?
Pur non essendo un obbligo di legge per il cittadino, si raccomanda sempre una verifica preventiva tramite visura, per evitare rischi di acquisto inconsapevole di gravami.
Chi risponde in caso di omissione della verifica?
Il notaio, quale pubblico ufficiale, è direttamente responsabile. L’agente immobiliare risponde solo in caso di dolo o collusione con il venditore.