Cosa posso fare se sospetto di abusi edilizi all'interno dell'appartamento del mio vicino in condominio

Quali sono le soluzioni per un condomino che sospetta di abusi edilizi in casa di un vicino nello stesso condominio

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 22/06/2025 alle ore 10:30

Il tema degli abusi edilizi in contesto condominiale è particolarmente sentito, specie nei centri urbani dove la vicinanza tra proprietà rende più sensibili gli effetti di eventuali interventi edilizi non autorizzati. Spesso chi vive in condominio teme che lavori effettuati da un vicino possano compromettere la sicurezza, il decoro o la regolarità della propria abitazione.

Come riconoscere un abuso edilizio nell’appartamento del vicino

Un intervento abusivo è ogni lavoro eseguito senza le necessarie autorizzazioni o in violazione delle regole urbanistiche locali. Può riguardare modifiche strutturali, cambi d'uso degli spazi, realizzazione di verande o ampliamenti, oppure semplici opere che alterano stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio. Sospetti possono nascere da rumori inusuali dovuti ai lavori, documenti esposti in bacheca condominiale non corrispondenti a interventi in atto o, più semplicemente, dalla percezione che opere eseguite superino quanto consentito dal regolamento comunale. Elementi come variazioni alla facciata, agli impianti comuni, o nuove aperture verso parti condominiali, possono essere indicatori di abuso edilizio.

Obblighi e limiti previsti dall’art. 1122 Codice Civile

L'articolo 1122 del Codice Civile disciplina le opere che ogni condomino può realizzare nella propria unità immobiliare o sulle parti comuni a lui attribuite in esclusiva. Secondo questa norma, il singolo proprietario non può eseguire lavori che rechino danno alle parti comuni o alle caratteristiche strutturali, alla sicurezza o al decoro dell'edificio. È richiesto che venga data preventiva notizia all'amministratore dei lavori programmati, il quale dovrà informare l'assemblea. In caso di mancata comunicazione o di danno, possono essere applicate le norme sulla compromissione delle parti comuni o sulla lesione dei diritti degli altri condomini. Si tratta di una disposizione nata proprio per prevenire conflitti tra gli interessi del singolo e quelli della collettività condominiale.

Accesso agli atti edilizi: quando e come il vicino può richiederlo

Il proprietario che teme abusi edilizi può esercitare il diritto di accesso agli atti amministrativi per acquisire copia di permessi, DIA, SCIA, CILA o altri documenti urbanistici relativi all'immobile sospetto. Il requisito richiesto dalla giurisprudenza è la cosiddetta vicinitas, cioè un interesse diretto e attuale, non limitato ai diretti confinanti. La richiesta va presentata all'Ufficio Tecnico del Comune, motivando sinteticamente l'interesse e indicando il tipo di opera oggetto di verifica. In base all'art. 22 della Legge 241/1990, il Comune deve rispondere entro 30 giorni.

• Possono accedere agli atti anche i proprietari non confinanti, se nella stessa zona interessata dai lavori.
• è sufficiente dimostrare una "potenziale utilità" della consultazione degli atti.

Avere documentazione aggiornata permette di valutare, insieme a un tecnico, la conformità delle opere rispetto ai permessi rilasciati.

Procedura da seguire in caso di sospetto abuso edilizio

In presenza di sospetti, è consigliabile procedere in modo ordinato, privilegiando la documentazione e la formalità nella comunicazione:

• Raccogliere informazioni oggettive: foto, testimonianze, eventuali ostacoli all'utilizzo delle parti comuni.
• Contattare l'amministratore: inviare comunicazione scritta (meglio se via PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno), chiedendo verifica della situazione e coinvolgimento dell'assemblea, se necessario.
• Richiedere l'accesso agli atti: domandare, sempre in forma scritta, la documentazione edilizia relativa ai lavori svolti nell'appartamento.
• Consultare un tecnico: far eseguire un sopralluogo da un geometra o architetto per valutare la congruità delle opere.
• Valutare la segnalazione all'autorità competente: come la Polizia Locale o l'Ufficio Urbanistica, in caso siano accertate irregolarità.

Quando e come presentare una segnalazione o denuncia alle autorità

Se la verifica svolta in ambito condominiale non porta risultati chiari, o se le opere configurano una violazione urbanistica, si può procedere con segnalazione alle autorità. La segnalazione di abuso edilizio va rivolta di solito a:

• Polizia Locale
• Ufficio Tecnico Comunale
• Procura della Repubblica

E' possibile utilizzare i moduli disponibili presso gli uffici comunali o la Polizia Locale, oppure inviare PEC indirizzata agli enti. La segnalazione può essere anonima ma, per essere più efficace, conviene fornire dati identificativi e descrizione dettagliata delle opere e dei motivi del sospetto.
L'autorità valuterà la sussistenza di presunti illeciti e, se vi sono motivi, avvierà accertamenti, sopralluoghi e eventuali provvedimenti.

E' importante sapere che, a differenza della querela (rimovibile dal denunciante), la denuncia di abuso edilizio non può essere ritirata ed è perseguibile d'ufficio, proseguendo l'iter anche senza la volontà del denunciante.

Implicazioni legali e possibili sanzioni

La presenza di abusi edilizi comporta sia conseguenze amministrative che penali. Sul piano amministrativo, il Comune può ordinare la demolizione delle opere irregolari e il ripristino dello stato dei luoghi, oltre a imporre sanzioni pecuniarie che possono essere molto onerose. Se l'abuso riguarda la lottizzazione abusiva, le sanzioni includono anche la possibile confisca e acquisizione al patrimonio comunale delle aree coinvolte, come previsto dall'D.P.R. 380/2001.

Le responsabilità sono attribuite al proprietario al momento dell'accertamento, anche in caso di acquisto in buona fede. Da un punto di vista penale, si rischiano sanzioni tra cui l'arresto e l'ammenda, a seconda della gravità della violazione. In ambito condominiale, una volta accertato un abuso, possono emergere conflittualità tra gli interessati e l'amministratore, con potenziale ricaduta su rapporti di buon vicinato e valore dei singoli immobili.

Ruolo e responsabilità dell’amministratore di condominio

L'amministratore ha specifici compiti nella gestione di sospetti abusi edilizi in condominio. Deve vigilare sul rispetto delle regole di buon vicinato e delle norme edilizie, raccogliendo le comunicazioni dei condomini e attivandosi tempestivamente se viene segnalata un'opera potenzialmente lesiva per lo stabile. I suoi obblighi includono:

• Richiedere informazioni e permessi al condomino che esegue i lavori.
• Trasmettere all'assemblea ogni comunicazione preventiva ricevuta.
• Sollecitare la regolarità delle opere se sussistono dubbi sulla liceità dei lavori.
• Valutare l'eventuale coinvolgimento di un tecnico per la verifica dello stato dei luoghi.
• Se necessario, promuovere la convocazione di assemblea straordinaria.

Inadempienze o negligenze possono configurare la responsabilità dell'amministratore verso i condomini per omessa tutela degli interessi comuni, con possibile revoca o richiesta di risarcimento.