Quali conseguenze ci sono se si eredita casa o altre costruzioni con abusi edilizi e come sanare problema

In Italia, il fenomeno dell'abusivismo edilizio è ancora molto diffuso, e capire come sanare un abuso edilizio ereditato diventa fondamentale per chiunque si trovi in tale circostanza. Le leggi non imputano responsabilità penali agli eredi, ma le sanzioni amministrative possono essere trasferite, creando un onere che richiede un'attenta gestione.

Tipologie di abusi edilizi più comuni

Tra i casi più comuni di abusi edilizi, troviamo gli interventi senza titolo abilitativo, ossia opere realizzate senza le necessarie autorizzazioni comunali. Queste includono costruzioni in aree non edificabili o prive del permesso di costruire, spesso associati a pesanti sanzioni amministrative.

Un'altra tipologia di abuso è rappresentata dagli interventi in totale difformità rispetto al progetto autorizzato, considerati gravi perché alterano significativamente la struttura approvata, causando modifiche nelle dimensioni o nella destinazione d'uso.

I cambiamenti di destinazione d'uso, quando non accompagnati dai dovuti permessi, costituiscono un altro abuso comune. Ad esempio, trasformare un garage in un'abitazione senza autorizzazione viola le normative urbanistiche.

Le modifiche interne, come l'abbattimento di tramezzi o l'apertura di nuove porte e finestre, rientrano tra le difformità parziali. Sebbene possano sembrare di minore entità, richiedono comunque un titolo abilitativo adeguato.

Infine, l'aumento della cubatura o della superficie di solaio rispetto al progetto originale è un'altra violazione frequente, tipica nelle ristrutturazioni non autorizzate. In questi casi, la legge prevede sanzioni specifiche e l'obbligo di ripristino delle condizioni originarie.

Responsabilità legali nell'ereditare un immobile abusivo

Ereditare un immobile abusivo implica responsabilità legali significative per gli eredi, che possono diventare soggetti a sanzioni amministrative. Anche se non sono penalmente responsabili per l'abuso originario, devono affrontare possibili ordinanze di ripristino o demolizione emesse dal Comune. Inoltre, la legge italiana consente loro di rinunciare all'eredità per evitare tali responsabilità. 

Responsabilità penale e amministrativa e conseguenze per gli eredi

Gli eredi non sono penalmente responsabili per l'abuso edilizio commesso dal defunto, poiché la responsabilità penale è personale e non si trasmette. Tuttavia, le conseguenze amministrative possono rappresentare un peso significativo.

Sul fronte amministrativo, gli eredi possono essere destinatari di ordini di ripristino o demolizione emessi dal Comune per sanare l'abuso edilizio. Queste ordinanze non cadono in prescrizione e possono essere attivate in qualsiasi momento. È importante che gli eredi si adoperino per valutare la possibilità di procedere a una sanatoria edilizia come soluzione per regolarizzare la situazione. Il costo della sanatoria, tuttavia, è a carico degli eredi, il che potrebbe rappresentare un onere economico considerevole.

Oltre agli ordini di ripristino o demolizione, gli eredi rischiano di dover pagare sanzioni pecuniarie legate all'abuso edilizio, che variano a seconda della gravità. In alcuni casi, la multa può consistere nel doppio del valore dell'aumento venale del manufatto abusivo, come previsto dal Testo Unico sull'Edilizia.

Un'altra importante considerazione per gli eredi riguarda la possibilità di confisca dell'immobile nel caso in cui non venga rispettata un'ordinanza di demolizione. La confisca è una misura severa che comporta la perdita della proprietà dell'immobile a favore dell'amministrazione comunale.

Come sanare un abuso edilizio ereditato

Per sanare un abuso edilizio ereditato, il primo passo è verificare se l'immobile è sanabile secondo le normative vigenti. È consigliato affidarsi a un tecnico abilitato per valutare l'entità dell'abuso e preparare la documentazione necessaria. 

Verifica della sanabilità dell'abuso

Il processo di verifica della sanabilità di un abuso edilizio ereditato implica innanzitutto un'analisi approfondita da parte di un tecnico qualificato, come un geometra, architetto o ingegnere, per valutare il tipo e l'entità dell'abuso rispetto alle normative urbanistiche locali.

Il concetto chiave nella verifica è la doppia conformità, che richiede che l'intervento abusivo sia conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Gli abusi che rispettano queste condizioni possono essere sanati pagando le relative sanzioni ed eseguendo eventuali lavori di adeguamento richiesti.

Per stabilire la conformità, è necessario ottenere e analizzare documenti ufficiali come le planimetrie catastali, i permessi edilizi originari e i regolamenti comunali attuali. In alcuni casi, le irregolarità minori potrebbero rientrare nella soglia di tolleranza del 2%, esentandole così da sanzioni.

Qualora l'abuso non risultasse sanabile, bisogna valutare alternative quali la demolizione o il ripristino dello stato precedente, sempre considerando le norme vigenti. 

Procedura di sanatoria, tempistiche e costi

Per avviare la sanatoria, è necessario presentare una richiesta formale al Comune dove è situato l'immobile. La domanda deve essere accompagnata da una serie di documenti tecnici, come relazioni e dichiarazioni redatte da un tecnico abilitato, che attestino la possibilità di sanare l'abuso in conformità con la normativa vigente.

La tempistica per la valutazione da parte del Comune è di solito fissata a 60 giorni dalla presentazione della documentazione completa. Durante questo periodo, l'ufficio tecnico comunale verifica che la richiesta rispetti i criteri di "doppia conformità" e che tutte le altre condizioni siano soddisfatte. In assenza di comunicazioni entro il termine, si potrebbe applicare il principio del silenzio-assenso, a seconda delle normative locali.

I costi includono le spese per la preparazione della documentazione tecnica e il compenso per il professionista incaricato. A questi si aggiungono le sanzioni amministrative determinate dal Comune. L'importo delle sanzioni varia in base alla gravità della violazione e alla regione in cui si trova l'immobile. 

Oltre ai costi diretti, è importante considerare anche l'eventuale impatto economico sul valore della proprietà, che può incrementare una volta regolarizzata. La regolarizzazione dell'immobile potrebbe far incrementare anche le imposte future, come quelle catastali o sull'Imu, a seconda del cambiamento di classificazione dell'immobile.

Casi particolari di sanatoria

In alcuni casi, la sanatoria edilizia può essere applicata a situazioni specifiche, come gli abusi compiuti prima del 1967. Secondo la Legge Ponte, edifici costruiti prima di questa data potrebbero non necessitare di un titolo edilizio. Inoltre, il recente Decreto Salva Casa 2024 semplifica la sanatoria per piccoli abusi, come modifiche interne minori. Tali sanatorie richiedono comunque una verifica tecnica e una modulistica specifica da presentare al Comune.

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