Differenza vani catastali e metri quadri di una casa

Locali, dimensioni, calcolo, imposte da pagare: cosa cambia tra vani catastali e metri quadri di una casa e chiarimenti

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 07/11/2020 alle ore 16:26

Quando si decide di comprare e si trovano e leggono i diversi annunci la prima cosa che si legge è casa 3 o 4 vani più accessori con relativi metri quadri dell’abitazione. Spesso si pensa che 4 vani siano di una casa grande e pertanto di grande metratura, ma non è sempre così. 

Non è detto che a tanti vani debbano corrispondere necessariamente tanti metri quadri, così come anche per soli 2 vani i metri quadri di una casa possono essere tanti. Vediamo in questo pezzo qual è la differenza tra vani catastali e metri quadri partendo dalle loro definizioni. 

• Cosa sono i vani catastali di una casa
• Cosa sono i metri quadri di una casa
• Differenza tra vani catastali e metri quadri

Cosa sono i vani catastali di una casa

I vani catastali di una casa sono i locali utili effettivi che compongono la stessa casa, come camere, cucina, saloni, bagni, ma che non corrispondono ai locali fisici presenti nello stesso immobile. I vani catastali sono, per esempio, stanze, saloni, soggiorni, cucine abitabili, ma anche giardini, cortili, tettoie, che concorrono al calcolo della rendita catastale e quindi delle diverse imposte che si devono pagare sulla casa. 

Il calcolo dei vani catastali di una casa parte innanzitutto dalle diverse tipologie di vani catastali da considerare che sono:

• vani principali, tutte le stanze la cui superficie può arrivare fino a 20 metri quadri e possono essere camere da letto, soggiorni, sale, cucina, e se la superficie totale del vano supera i 20 metri quadri bisogna calcolare l’eccedenza sottraendo alla superficie totale quella massima consentita dal catasto e valutando poi la parte in più in proporzione alla superficie consentita;
• accessori diretti, vani e locali indispensabili per il disimpegno interno o esterno della casa ma che non possono essere considerati vani utili, e stiamo parlando di ingressi, corridoi, bagni, ecc, considerati come ⅓ di unità;
• accessori indiretti, cioè i vani complementari alla funzionalità della casa, come cantine, soffitte, stenditoi, ecc, considerati come ¼ di unità;
• dipendenze, superfici libere e al servizio delle case, come terrazze, tettoie, ecc.

Spiegata tale distinzione dei vani, per il calcolo dei vani catastali si devono considerare:

• i vani principali come 1 vano;
• gli accessori diretti come 1/3 di vano;
• gli accessori indiretti come 1/4 di vano;
• le dipendenze scoperte esclusive o i vani di servizio in comune come portici vengono calcolati in percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.

Per esempio, nel caso di una casa composta da due camere, una sala, una cucina abitabile, un bagno, un corridoio, un ingresso, una cantina ed una tettoia aperta, il calcolo dei vani catastali è il seguente:

• 2 camere da 17 metri quadri sono due vani; 
• 1 sala da 19 metri quadri è un vano;    
• 1 cucina abitabile da 8 metri quadri è un vano.
• 1 bagno che vale 0,33 di un vano, calcolato ad ⅓ di unità;
• 1 corridoio che vale 0,33 di un vano, calcolato ad ⅓ di unità;
• 1 ingresso che vale 0,33 di un vano, calcolato ad ⅓ di unità;
• la cantina che vale 0,25 di un vano calcolata ad ¼ di unità.  

Il calcolo dei vani catastali della casa appena riportata in esempio è di 5,24, a cui aggiungere la tettoia aperta, che rappresenta il 3% del totale, quindi 0,157, per cui si sommano i vani 5,24 + la tettoia di 0,157 sono 5,397 e il risultato dei vani castali della casa è 5,50 per arrotondamento. 

Cosa sono i metri quadri di una casa

I metri quadri di una casa rappresentano le dimensioni minime e massime di locali della casa e nella sua interessa. Per calcolare i metri quadri di una stanza di una casa bisogna solo prendere le misure delle pareti per lunghezza e larghezza e moltiplicarle tra loro. Per esempio se una stanza è lunga 5 metri e larga 3, i metri quadri sono 15 (5×3 = 15).

I sistemi più usati per calcolare i metri quadri sono quelli relativi a:

• superficie utile, per calcolare la misura minima delle stanze e che sarebbe la superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre;
• superficie catastale, importante negli atti notarili di compravendita perché unica misura che risulta ufficiale nei documenti di acquisto, e rappresenta la superficie di pavimento degli spazi di un edificio con carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre e che comprende, per esempio, balconi, terrazze, portici, ballatoi, cantine al piano interrato, tettoie, vani scala interni alle case, ecc.
• superficie complessiva, data dalla somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SU+60% SA);
• superficie calpestabile, data dalla somma di superfici utili e superfici accessori di pavimento.

Differenza tra vani catastali e metri quadri

In base a quanto appena spiegato, possiamo dire che le differenze tra vani catastali e metri quadri di una casa sono sostanziali e dal loro calcolo dipendono i calcoli di diverse imposte. Mentre, dunque, i vani catastali indicano i locali che compongono una casa mentre i metri quadri indicano la grandezza effettiva dei locali della casa e nella sua interezza, comprese le superficie accessorie, come balconi, terrazzi, portici, ecc.

Altra differenza è che i vani catastali che permettono di calcolare la rendita catastale di una casa sono utili e fondamentali ai fini del calcolo di Imu e Tasi sulla casa.

I metri quadri, invece, insieme ad altri parametri, come numero di componenti del nucleo familiare, servono invece a calcolare la Tari, importa sui rifiuti, che deve essere pagata al Comune.