Gli sbagli di un amministratore di condominio rendono possibile sempre la revoca?

L’amministratore di condominio rappresenta una figura tecnica e gestionale che opera come mandatario per l’interesse collettivo dei condomini. Tuttavia, la stabilità di questo incarico non è assoluta: esistono specifiche condizioni che possono condurre alla cessazione anticipata della sua funzione.

Secondo la normativa italiana, l’assemblea può, infatti, in ogni momento valutare se la condotta dell’amministratore sia conforme alle aspettative e agli obblighi previsti. In presenza di irregolarità nella gestione, violazioni della trasparenza o problematiche di comunicazione, la rimozione dall’incarico diventa non soltanto un diritto, ma anche uno strumento di tutela degli interessi collettivi. 

Motivi per la revoca: errori e gravi irregolarità nella gestione

Gli errori nella gestione condominiale non si traducono automaticamente in revoca, ma la gravità delle violazioni, la recidività delle condotte e il danno prodotto possono rendere necessaria la sostituzione. 

Dunque, non tutti gli errori commessi dall’amministratore costituiscono giusta causa di risoluzione dell’incarico. La normativa e l’interpretazione giurisprudenziale richiedono l’applicazione del principio di proporzionalità: la colpa deve essere valutata in relazione alla sua incidenza sulla trasparenza e sull’affidabilità della gestione.

Tra i principali motivi di revoca figurano:

• Assenza o inadeguatezza del rendiconto annuale di gestione, che impedisce un’analisi trasparente delle finanze condominiali
• Mancata apertura del conto corrente intestato al condominio, con conseguenti rischi di confusione patrimoniale
• Omissione nella convocazione dell’assemblea annuale per l’approvazione del bilancio
• Gestione finanziaria opaca, ad esempio utilizzo di fondi comuni per scopi personali o spese non deliberate
• Inosservanza delle delibere assembleari e dei provvedimenti giudiziari
• Rifiuto, anche reiterato, di convocare l’assemblea per discutere la sua stessa revoca
• Mancata collaborazione nel fornire la documentazione o le informazioni richieste dai condomini. 

Nella valutazione, assume rilievo anche la proporzione tra l’errore compiuto e le sue conseguenze: irregolarità formali che non causano alcun pregiudizio non sempre portano, infatti, alla risoluzione del rapporto. 

Revoca assembleare: procedura, maggioranze e limiti

La revoca di un amministratore di condominio deve essere adottata in sede assembleare. La decisione può essere adottata dall’assemblea in qualsiasi momento, anche in assenza di uno specifico illecito da parte dell’amministratore, purché si rispettino le maggioranze e i procedimenti previsti dal Codice Civile. La procedura richiede alcune tappe fondamentali:

• Richiesta di convocazione: può essere presentata da almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi per indire un’assemblea straordinaria con l’ordine del giorno relativo alla revoca
• L’amministratore ha dieci giorni per fissare la riunione; se omette, i condomini possono provvedere autonomamente
• Per deliberare la revoca, occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi
• In assenza di giusta causa, all’amministratore spettano eventuali compensi residui.

È possibile impugnare la decisione entro 30 giorni. 

Revoca giudiziale: quando il singolo condomino può agire e quali prove sono necessarie

La revoca giudiziale dell’amministratore viene percorsa quando non si riesce a raggiungere in assemblea la maggioranza richiesta o quando si verificano gravi irregolarità.

In questi casi, anche il singolo condomino può rivolgersi al tribunale con una motivazione fondata e documentata. I presupposti indicano un elenco esemplificativo di gravi violazioni, come:

• Mancato rispetto dell’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto
• Gestione dei fondi condominiali senza conto corrente dedicato
• Rifiuto immotivato di convocare l’assemblea su richiesta di almeno un sesto dei condomini
• Mancata esecuzione di provvedimenti assembleari o giudiziari
• Confusione patrimoniale tra fondi condominiali e personali
• Omissione di informazioni essenziali, come i dati anagrafici o i registri contabili.

Diritti e obblighi dopo la revoca: conseguenze per amministratore e condominio

A seguito della revoca scattano specifici obblighi e diritti in capo sia all’amministratore uscente sia al condominio. La normativa stabilisce che il professionista revocato deve:

• Consegnare senza ritardi tutta la documentazione relativa alla gestione e ai singoli condomini al successore
• Eseguire le attività strettamente urgenti per evitare danni agli interessi comuni, senza diritto a compensi aggiuntivi dopo la cessazione
• Restituire chiavi, registri, contratti e qualsiasi altro bene o documento di proprietà condominiale

L’omessa consegna dei documenti può comportare un’azione giudiziale urgente contro l’ex amministratore ed essere oggetto di risarcimento del danno.

Sul fronte economico, se la revoca avviene senza giusta causa, l’amministratore può richiedere il pagamento delle spettanze residue e degli eventuali danni subiti dall’interruzione anticipata del mandato. In presenza di gravi irregolarità, invece, il condominio può agire per il risarcimento dei pregiudizi patiti. 

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