Il proprietario di una casa in affitto ha diritto nel 2025 di aumentare costo all'inquilino se spese di condominio aumentano?

Quali sono i casi in cui si può aumentare il costo di una casa in affitto e quando non è possibile: cosa prevedono leggi in vigore a tutela dell'inquilino

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 10/04/2022 alle ore 6:33
e aggiornato con informazioni attualizzate il 23/08/2025 alle 23:30

Il proprietario di una casa in affitto h

La gestione delle spese condominiali in un contratto di locazione rappresenta uno degli aspetti maggiormente dibattuti tra proprietari e inquilini, soprattutto a seguito degli aumenti dei costi legati ai servizi comuni e alla manutenzione degli edifici. Nel 2025, la disciplina sui rapporti tra locatore e conduttore resta normata dettagliatamente dal codice civile e dalla specifica normativa sulle locazioni abitative, con particolare attenzione alla corretta ripartizione delle spese e ai meccanismi di adeguamento dei canoni, nel pieno rispetto dei principi di trasparenza e correttezza contrattuale. È pertanto fondamentale conoscere diritti, obblighi e limiti delle parti interessate, così da prevenire controversie e tutelare adeguatamente le proprie posizioni.

Gestione delle spese condominiali nel contratto di locazione

Quando si stipula un contratto di locazione, il tema relativo alla suddivisione tra canone d'affitto e spese condominiali va affrontato con precisione, poiché influisce direttamente sugli oneri economici a carico dell'inquilino. Secondo l’articolo 9 della Legge 392/1978, sono generalmente a carico del conduttore (inquilino) le spese condominiali per servizi quali la pulizia, l’illuminazione, il riscaldamento centralizzato, la manutenzione ordinaria dell’ascensore e la maggior parte dei servizi comuni. Tuttavia, in caso di accordo specifico, le parti possono stabilire condizioni diverse, a patto che non risultino vessatorie per il conduttore. Il proprietario rimane invece obbligato a corrispondere le spese straordinarie di manutenzione, come previsto dall’articolo 1576 del Codice Civile.

È importante sottolineare che, nel rapporto tra condominio e unità immobiliare locata, il soggetto obbligato nei confronti del condominio è sempre e soltanto il proprietario. Pertanto, ogni accordo tra locatore e conduttore riguarda esclusivamente il rapporto interno tra le parti e non modifica la situazione giuridica verso il condominio stesso.

Ripartizione delle spese: ordinarie e straordinarie

Per una corretta gestione amministrativa e per evitare contestazioni, è indispensabile distinguere chiaramente tra spese condominiali ordinarie e straordinarie. Tra le prime (a carico dell’inquilino) rientrano:

Servizi di pulizia e manutenzione ordinaria delle aree comuni
Manutenzione ordinaria ascensore e impianti condivisi
Quota 90% portineria (se presente), consumi acqua, energia e riscaldamento
Manutenzione verde comune

Mentre restano a carico del proprietario tutte le spese relative a:

Rifacimento straordinario facciate, scale, impianti, tetti e aree comuni strutturali
Quote amministrative, assicurative e fiscali imputate alla proprietà
Sostituzione e installazione di nuovi impianti o strutture condominiali

La corretta attribuzione delle spese trova riferimento anche nell’allegato G al Decreto Ministeriale 30 dicembre 2002, per le locazioni convenzionate, e nei regolamenti-tipo adottati a livello nazionale.

Quando è possibile aumentare le spese condominiali a carico dell'inquilino?

Nell’ambito contrattuale, esistono due tipologie principali di gestione delle spese condominiali:

Spese forfettarie: se le spese condominiali sono fissate a forfait nel contratto (cioè un importo predeterminato e fisso), il proprietario non può imporre aumenti in caso di aumento effettivo delle stesse durante il periodo di validità contrattuale.
Spese a consuntivo: se il contratto prevede il pagamento delle spese condominiali secondo i rendiconti effettivi deliberati dall’assemblea o comunicati dall’amministratore, l’inquilino dovrà adeguarsi alle eventuali variazioni e corrispondere l’importo effettivo, che può aumentare o diminuire rispetto alle previsioni.

Nel caso di variazione delle spese ordinarie, l’inquilino è tenuto a corrispondere l’incremento solo se previsto nel contratto, previa comunicazione dettagliata dei nuovi costi. Il proprietario, invece, non può trasferire aumenti relativi alle spese straordinarie o ad altri oneri non specificatamente imputabili al conduttore. Per le spese fisse suddivise in percentuale o per riparto millesimale, l’adeguamento segue quanto deliberato periodicamente dall’amministrazione condominiale.

Variazione ISTAT, rinnovi e aggiornamenti contrattuali

In base alla legge 431/1998, il rinnovo del canone e l’adeguamento legato all’inflazione, generalmente tramite indice ISTAT dei prezzi al consumo, può avvenire esclusivamente a scadenza del contratto od ove contrattualmente previsto. Anche l’adeguamento delle spese condominiali segue questo principio: aumenti correlati all’aumento dei costi generali possono essere richiesti soltanto se le clausole sono chiare e sottoscritte da entrambe le parti. Ogni variazione deve essere accompagnata da una comunicazione scritta e documentata, con diritto dell’inquilino a visionare i documenti giustificativi.

FAQ – Domande frequenti su aumenti e spese condominiali

Il proprietario può aumentare unilateralmente le spese condominiali all’inquilino?
No, salvo il caso di spese a consuntivo chiaramente previste in contratto. Gli aumenti legati a spese impreviste devono essere documentati e notificati con precisione all’inquilino.
L’inquilino può chiedere un controllo sui costi?
Sì, ha diritto a visionare i documenti giustificativi delle spese richieste dal proprietario, secondo quanto previsto dall’articolo 9 della Legge 392/1978.
Cosa succede se sono state pagate spese non dovute?
L’inquilino può richiederne la restituzione entro 2 anni dal pagamento, presentando le opportune prove di versamento.
Le spese condominiali possono diminuire?
Sì, in caso di minori costi effettivi rispetto alle previsioni annuali. Il conguaglio sarà a favore dell’inquilino, se a suo credito.