Come funziona contratto di affitto con cedolare secca 2025 per una casa o appartamento

Il contratto di affitto con cedolare secca è una delle modalità fiscali più vantaggiose e trasparenti per chi desidera affittare un immobile a uso abitativo nel 2025. Attraverso questo regime opzionale, proprietari e inquilini possono beneficiare di una semplificazione degli adempimenti fiscali e di un risparmio economico concreto rispetto al classico regime IRPEF. Scegliere la cedolare secca consente di eliminare molte imposte accessorie e di rendere stabile, nel tempo, l’importo del canone di locazione tutelando così entrambe le parti da aumenti inattesi.

Cos’è la cedolare secca e come funziona nel 2025

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che permette ai proprietari di immobili destinati a uso abitativo di essere tassati con un’unica imposta sostitutiva, evitando il pagamento dell’IRPEF ordinaria, delle relative addizionali locali e delle imposte di registro e bollo in fase di registrazione, risoluzione o proroga del contratto di locazione. La normativa di riferimento principale è l’articolo 3 del Decreto Legislativo 23/2011 e le successive modificazioni contemplate anche nella Legge di Bilancio in vigore.

Aliquote cedolare secca 2025:

• 21% per i contratti a canone libero (4+4);
• 10% per i contratti a canone concordato (3+2), transitori e studenti universitari in Comuni ad alta tensione abitativa;
• Dal 2025, per gli affitti brevi (durata max 30 giorni), 21% per il primo immobile, 26% dal secondo al quarto; oltre tale soglia, obbligo di gestione come attività imprenditoriale.

Questa tassazione non si applica ai contratti commerciali, a immobili accatastati come uffici (A10) o locati da società. Si attiva tramite apposita opzione in fase di registrazione o tramite dichiarazione dei redditi per i contratti brevi non obbligatoriamente registrati.

Chi può scegliere la cedolare secca e per quali immobili

Possono accedere alla cedolare secca le persone fisiche titolari di diritti di proprietà, usufrutto o altri diritti reali di godimento su unità immobiliari residenziali (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10). Sono inclusi anche box, cantine e altre pertinenze se locate congiuntamente alla casa.

La cedolare secca è preclusa a:

• Imprenditori e lavoratori autonomi che affittano nell’ambito della loro attività;
• Società, enti e soggetti diversi dalle persone fisiche;
• Contratti dove l’inquilino utilizza l’immobile per scopi strettamente aziendali/professionali.

L’opzione può essere esercitata per ciascun immobile a prescindere dalla presenza di comproprietari (ognuno può decidere autonomamente). Per le locazioni brevi il limite massimo, ribadito dalla normativa 2025, è di quattro unità: superato tale numero, scatta l’obbligo della partita IVA.

Le tipologie di contratti di locazione ammessi

Il regime sostitutivo della cedolare secca si applica ai seguenti contratti:

• Contratto libero (4+4): durata minima quattro anni, rinnovabile di ulteriori quattro;
• Contratto a canone concordato (3+2): durata minima tre anni con rinnovo automatico di altri due, stipulato in comuni ad alta tensione abitativa;
• Contratto transitorio: durata da uno a diciotto mesi, spesso usato per esigenze temporanee specifiche;
• Contratto per studenti universitari: da 6 mesi a 3 anni;
• Locazioni brevi: durata massima di 30 giorni, sia dirette sia tramite intermediari digitali (es. portali online);
• Pertinenze: box, cantine, posti auto locati insieme all’immobile principale.

Non sono ammessi al regime gli immobili strumentali (ad es. uso ufficio) e gli affitti di tipo commerciale, salvo la deroga per la categoria C/1 stipulata solo nel 2019.

Come si esercita l’opzione per la cedolare secca

Per accedere a questo regime il locatore deve effettuare una scelta esplicita:

1. Comunicazione formale all’inquilino (preferibile raccomandata A/R): obbligatoria la rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone, compreso quello collegato all’ISTAT.
2. Registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI: si può optare contestualmente per la cedolare.
3. Opzione annuale: la cedolare vincola il locatore per tutta la durata del contratto o della singola annualità per cui è stata esercitata. La revoca è possibile per le annualità successive.

La conferma dell’opzione va ribadita in sede di proroga. Per i contratti brevi senza obbligo di registrazione, l’opzione va comunicata in dichiarazione dei redditi.

Vantaggi e limiti della cedolare secca

I principali vantaggi del regime includono:

• Semplificazione fiscale: pagamento di un’unica imposta sostitutiva rispetto ai molteplici tributi ordinari;
• Canone bloccato: nessun aumento o adeguamento ISTAT per tutta la durata dell’opzione;
• Risparmio economico: aliquote generalmente inferiori rispetto al regime IRPEF ordinario (es. nel 2025: 10% invece del 21/23/25% IRPEF su canone concordato);
• Nessun versamento di imposta di registro e bollo su registrazione e rinnovi;
• Reddito separato: il reddito da locazione non si somma agli altri redditi ai fini del calcolo delle imposte progressive, utile per chi percepisce altri redditi.

I limiti della cedolare secca sono:

• Impossibilità di aggiornare il canone: anche se formalmente pattuito tra le parti, non può essere adeguato per tutta la durata della cedolare;
• Esclusione per immobili commerciali e per soggetti diversi dalle persone fisiche;
• Perdita di alcune deduzioni/detrazioni disponibili con il regime IRPEF.

Modalità di pagamento e dichiarazione della cedolare secca

Il versamento dell’imposta sostitutiva avviene attraverso la dichiarazione dei redditi, compilando il quadro dei fabbricati (Quadro B 730 o RB Unico). Le scadenze per acconti e saldo coincidono con quelle IRPEF:

• Acconto del 100%: unico pagamento entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro; in due rate (40% entro 30 giugno, 60% entro 30 novembre) se maggiore;
• Saldo: entro il termine di versamento dell’IRPEF dell’anno successivo.

I codici tributo da utilizzare sul modello F24 sono: 1840 (acconto prima rata), 1841 (acconto seconda rata/unica soluzione), 1842 (saldo).

Simulazione di calcolo: quanto si risparmia realmente?

Questa simulazione, con valori indicativi, sottolinea la convenienza della cedolare secca soprattutto per chi rientra in aliquote IRPEF superiori e opta per contratti a canone concordato.

Domande frequenti sulla cedolare secca (FAQ)

• Posso passare da regime ordinario a cedolare secca durante il contratto?
  Sì, anche in corso di contratto tramite comunicazione all’Agenzia delle Entrate e, se necessario, informando l’inquilino.
• La cedolare secca si può applicare agli affitti brevi?
  Sì, a patto di non superare i quattro immobili e di rispettare i limiti normativi previsti.
• Quali immobili non rientrano?
  Immobili accatastati A/10 (uffici), immobili uso commerciale (tranne i casi particolari e limitati alla categoria C/1 nel 2019) o gestiti da società e partite IVA.
• È obbligatorio comunicare la scelta all’inquilino?
  La comunicazione è obbligatoria solo per la rinuncia all’aggiornamento del canone; l’opzione per la cedolare si esprime in fase di registrazione Agenzia delle Entrate o dichiarazione dei redditi.

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