Il ruolo del revisore condominiale: quando serve e come sceglierlo

La figura del revisore condominiale garantisce trasparenza e correttezza nella gestione economica del condominio. Competenze, normative, modalità di nomina, vantaggi e criteri per sceglierlo

Autore: Marianna Quatraro
pubblicato il 29/11/2025 alle ore 13:01

In un panorama regolamentare sempre più strutturato e con esigenze di accountability più sentite, il controllo indipendente sulle finanze condominiali risponde a una necessità concreta: quella di assicurare ai proprietari la corrispondenza tra quanto deliberato e la reale amministrazione delle risorse comuni. L’attività di supervisione rappresenta per molti condomini una garanzia di sicurezza e collaborazione, riducendo conflitti e incrementando il coinvolgimento di tutti i soggetti interessati nella gestione. La presenza del revisore condominiale è percepita come uno strumento per valorizzare il patrimonio immobiliare nel tempo, rafforzando la fiducia interna grazie a controlli mirati e trasparenti.

Chi è il revisore condominiale e quali competenze deve possedere

Questa figura professionale si configura come un esperto in materia contabile e amministrativa che opera per conto dei condomini, chiamato a esaminare dettagliatamente la gestione finanziaria del condominio. La sua attività comprende l’analisi dei documenti giustificativi delle spese, la verifica degli estratti conto, il controllo della regolarità dei bilanci e il rilievo di eventuali irregolarità o incongruenze. Le competenze necessarie associano una solida formazione in economia, diritto e prassi condominiale a una comprovata esperienza nell’analisi di dati finanziari.

• Competenze tecniche: conoscenza delle normative vigenti (ad es. Legge 220/2012), padronanza dei principi contabili, dimestichezza con la documentazione fiscale e amministrativa.
• Esperienza: pratica pregressa in revisione contabile, preferibilmente maturata in ambito condominiale; un background in consulenza per amministratori o per assemblee facilita il lavoro.
• Capacità relazionali: il professionista deve gestire rapporti con amministratori, proprietari e gruppi di lavoro, fornendo chiarimenti su aspetti finanziari e giuridici.
• Indipendenza e imparzialità: è essenziale che la persona incaricata sia estranea da conflitti di interesse rispetto all’amministrazione oggetto di verifica.

Sebbene la legge non imponga requisiti precisi, per affidare un incarico di revisione è fortemente raccomandata la scelta di un professionista qualificato, eventualmente iscritto a ordini professionali come commercialisti o revisori contabili. La norma UNI 11777:2020 offre utili parametri di riferimento per identificare le conoscenze, le abilità e le competenze attese in questo ambito.

Funzioni e compiti principali del revisore nei condomini

Compito essenziale del professionista consiste nella verifica dettagliata delle scritture contabili, dei bilanci e dei documenti giustificativi. L’attività si articola in diverse fasi operative:

• Esame della documentazione economico-finanziaria: controllo di fatture, estratti conto, ricevute di pagamento e ogni altro documento comprovante l’uscita o l’entrata di fondi.
• Verifica del rispetto delle delibere: assicurarsi che le spese siano state sostenute conformemente alle decisioni assembleari e alle norme di legge.
• Analisi del rendiconto annuale: solitamente consegnato dall’amministratore, il rendiconto è il fulcro della revisione. Il revisore ne verifica la completezza (registro contabile, riepilogo finanziario, nota esplicativa), la veridicità e la coerenza rispetto alle risultanze degli archivi condominiali.
• Segnalazione di anomalie: emersione di discrepanze, errori o irregolarità nella gestione finanziaria.
• Redazione di una relazione dettagliata: il documento conclusivo viene presentato all’assemblea dei condomini, evidenziando risultati, suggerimenti e, ove necessario, proposte per la correzione di anomalie riscontrate.

L’attività può prevedere anche la revisione dei contratti stipulati dall’amministratore, l’accertamento della tenuta dei registri obbligatori, il controllo della corretta ripartizione delle spese tra i condomini e la valutazione dello stato degli impianti comunali. In base al mandato ricevuto, il professionista può lavorare anche come consulente tecnico in sede di mediazione o giudizio contabile.

La normativa di riferimento: Legge 220/2012 e art. 1130-bis c.c.

Il quadro giuridico di riferimento per la revisione nei condomíni è stato significativamente ridefinito con la Legge 220/2012, nota anche come "Riforma del Condominio". Questa normativa ha introdotto, con l’articolo 1130-bis del Codice Civile, la possibilità per l’assemblea di nominare un revisore con funzioni di controllo sulla contabilità condominiale. La normativa prevede che:

• L’organo assembleare può nominare, con le stesse maggioranze necessarie per l’elezione e la revoca dell’amministratore, uno o più revisori per verificare i conti.
• Il periodo della revisione può essere riferito anche a più annualità individuate in modo specifico.
• La verifica può essere richiesta senza la necessità di sospetti di irregolarità e non è previsto alcun vincolo sulla natura delle motivazioni.
• Tutte le spese relative alla verifica sono ripartite secondo i millesimi di proprietà, a meno che la richiesta non provenga da condensati specifici: in tale caso, i costi sono a carico dei richiedenti.

La riforma ha colmato un vuoto normativo, offrendo ai condomini uno strumento oggettivo e condiviso per il controllo contabile. Nonostante l’attività sia tuttora priva di un vero e proprio albo di categoria e la legge non indichi requisiti particolari per l’incaricato, la complessità delle funzioni rende auspicabile la scelta di soggetti dotati di specifica formazione. Le novità introdotte dalla riforma hanno inoltre rafforzato la trasparenza e la partecipazione dei condomini, chiarendo compiti e responsabilità di ogni figura coinvolta nella gestione condominiale.

Quando è utile nominare un revisore condominiale

L’opportunità di affidare la verifica della gestione amministrativa a uno specialista si manifesta in varie situazione che richiedono un controllo indipendente ed esterno sulla regolarità dei conti:

• Cambio di amministratore senza approvazione del rendiconto finale o con dubbi sull’operato precedente.
• Presenza di errori, discrepanze o difficoltà nella lettura dei bilanci che generano diffidenza tra i residenti.
• Gestione di condomìni di grandi dimensioni o complessi da punto di vista finanziario, dove il volume di operazioni rende più difficile il controllo diretto da parte dei condomini.
• Richiesta espressa dei condomini che desiderano maggiore chiarezza o riscontro sulle modalità amministrative adottate dall’amministratore.

L’incarico può essere conferito in modo facoltativo e discrezionale, anche in assenza di specifici sospetti di irregolarità, con il solo fine di garantire maggiore partecipazione e tranquillità a tutti i soggetti coinvolti. In ogni caso, l’indagine prevede un approccio personalizzato, calibrato sull’oggetto e sulle esigenze della realtà condominiale da esaminare.

Procedure di nomina, compenso e ripartizione delle spese

La procedura per l’incarico segue precise modalità fissate dalla normativa. L’assemblea condominiale delibera la nomina con le stesse maggioranze adottate per amministratori, specificando la durata e l’eventuale estensione a più annualità. La delibera dovrebbe sempre prevedere il compenso del professionista, pattuito prima dell’inizio dell’attività in base alla complessità della revisione richiesta.

Le modalità di suddivisione delle spese variano:

• Ripartizione ordinaria: le spese sono sostenute da tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
• Richiesta da gruppo ristretto: se la nomina non avviene con decisione assembleare ma su iniziativa di singoli o gruppi, il costo resta a loro carico.

Il procedimento è flessibile: può essere deliberato per controllo occasionale o su base periodica e non occorre che sia associato a eventi straordinari o a sospetti irregolari.

Vantaggi della revisione contabile condominiale

L’affidamento dell’attività di revisione a uno specialista comporta diversi benefici in ottica di trasparenza amministrativa e collaborazione. Tra i maggiori vantaggi si segnalano:

• Migliore chiarezza dei bilanci: avere una supervisione tecnica consente di ottenere un quadro chiaro della situazione patrimoniale e finanziaria del condominio.
• Riduzione di conflitti e contenziosi: la figura terza e indipendente contribuisce nel prevenire l’emergere di dispute tra amministratore e proprietari.
• Conformità normativa: il rispetto delle normative di settore, verificato costantemente, permette di evitare sanzioni o errori che potrebbero ripercuotersi su tutti i condomini.
• Supporto all’assemblea: la relazione finale facilita la presa di decisioni informate, fornendo un riferimento autorevole e tecnico sulle questioni finanziarie.
• Tutela del patrimonio comune: individua e segnala tempestivamente sprechi, illeciti o carenze documentali, migliorando la gestione complessiva dell’immobile.
• Incremento della fiducia collettiva: la presenza di una figura tecnica fornisce sicurezza, aumentando il senso di collaborazione all’interno della comunità condominiale.

Sono inoltre da considerare il possibile recupero di somme erroneamente addebitate e la possibilità di suggerire migliorie operative all’amministrazione, nell’ottica di una gestione sempre più efficiente ed efficace.

Criteri per scegliere un revisore condominiale affidabile

La selezione di una persona o di uno studio cui affidare la supervisione richiede un’attenta valutazione di diversi requisiti:

• Curriculum professionale: verifica delle qualifiche accademiche e delle esperienze maturate in area contabile, amministrativa e giuridica, preferibilmente nel settore immobiliare.
• Referenze e feedback: acquisizione di testimonianze da comunità che hanno già sperimentato i servizi offerti, per valutare reputazione e affidabilità nella gestione delle pratiche.
• Trasparenza e chiarezza nei compensi: il preventivo dev’essere esplicito e dettagliato, privo di costi nascosti.
• Indipendenza dal condominio e dall’amministratore: evitare conflitti d’interesse è essenziale per assicurare correttezza e imparzialità nelle valutazioni.
• Approccio metodico: preferire professionisti che adottano sistemi di lavoro certificati, come quelli suggeriti dalle norme UNI, e che illustrano con precisione fasi, tempi e modalità della revisione.

Le considerazioni dovrebbero includere anche la disponibilità a fornire spiegazioni puntuali all’assemblea e la capacità di proporre soluzioni migliorative sulla gestione amministrativa del condominio, aumentando il valore e la sicurezza della gestione finanziaria.