In quali casi anche gli atti e contratti fatti davanti al notaio sono nulli e come si possono contestare

La validità degli atti predisposti da un notaio rappresenta un tema centrale nell’ordinamento italiano, specie per la sicurezza delle transazioni giuridiche e la protezione degli interessi dei terzi.

Un documento notarile non garantisce automaticamente l’assenza di vizi: la nullità può emergere qualora l’atto contrasti in modo palese con la legge, l’ordine pubblico o il buon costume. La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta con la sentenza n. 18834 del 10 luglio 2025 a fornire chiarimenti in merito.

Le cause di nullità degli atti e contratti notarili

Secondo la normativa in vigore, la nullità di un atto notarile può verificarsi quando è espressamente proibito dalla legge, come previsto dalla Legge Notarile, o quando viola principi inderogabili, come ordine pubblico o buon costume e sussiste:

• Nullità testuale: sussiste quando la disposizione normativa dichiara espressamente la causa di invalidità.
• Nullità virtuale: si ha in seguito a interpretazioni consolidate giurisprudenziali o dottrinali in presenza di contrasti inequivoci.

Gli atti affetti da nullità comprendono, tra gli altri:

• quelli realizzati in violazione di norme imperative;
• atti con oggetto impossibile o indeterminato;
• atti compiuti da soggetti privi di capacità;
• atti in cui il notaio risulti portatore di interesse diretto.

Diversi casi trattati dalla Cassazione illustrano i casi più comuni di invalidità degli atti notarili. 

Tra le ipotesi ricorrenti di nullità si segnalano:

• Clausole statutarie illegittime: la previsione di clausole nei contratti sociali che attribuiscono diritti di voto difformi da quanto stabilito dalla legge rende invalido l’atto.
• Oggetto non determinato o indeterminabile: nei contratti immobiliari, la mancata indicazione precisa dei dati catastali o l’uso di formule generiche configura una nullità.
• Violazioni nelle menzioni urbanistiche: l’omissione delle menzioni, salvo sanatoria civilistica, dà luogo a nullità con effetti professionali disciplinari a carico del notaio.
• Procura a donare inidonea: l’assenza di indicazioni riferite all’ordinamento estero nella procura a donare rende nulla la procura stessa.
• Clausole relative all’interprete: la partecipazione di soggetti non idonei, come parenti stretti, in qualità di interpreti o testimoni può causare nullità dell’atto.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18834 del 10 luglio 2025, ha stabilito che un atto pubblico può escludere la presenza di clausole vessatorie, ma non quella di clausole abusive, e se figurasse tale mancanza, allora l’atto stesso risulterebbe nullo.  

La Cassazione ha distinto nettamente i due istituti:

• Le clausole vessatorie devono essere approvate esplicitamente e risultano valide se lette e condivise dinanzi al notaio, il quale garantisce la piena consapevolezza delle parti coinvolte.
• Le clausole abusive, pur inserite in atti pubblici, risultano nulle se determinano uno squilibrio significativo a danno del consumatore, indipendentemente dalla presenza del notaio o dalla firma. La tutela del consumatore prevale persino sulla volontà negoziale espressa di fronte a un pubblico ufficiale.

Come si possono contestare gli atti notarili nulli: strumenti e procedura

La contestazione dell’invalidità di un atto notarile richiede una procedura specifica, fondato sia sulla normativa processuale civile che su norme di settore.

Quando gli atti fatti da un notaio sono nulli secondo Cassazione, la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo:

• Azione giudiziaria: la richiesta di accertamento della nullità si presenta con atto di citazione dinanzi al tribunale competente, allegando le ragioni di invalidità in relazione alle norme violate.
• Intervento d’ufficio: il giudice, nei procedimenti in cui rileva la nullità, può dichiararla d’ufficio per le ipotesi di nullità assoluta.
• Reclamo all’autorità notarile: nel caso di presunte irregolarità, si può presentare ricorso al consiglio notarile distrettuale competente, che può attivare procedimenti disciplinari nei confronti del professionista.

Il procedimento civile ordinario prevede:

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