In quali casi l'amministratore di un condominio puņ decidere di fare dei lavori senza consenso assemblea
Quali sono i casi che permettono all'amministratore di condominio di eseguire lavori senza consenso dell'assemblea: cosa prevede la normativa vigente
L’amministratore di condominio ricopre un incarico di gestione e rappresentanza delle parti comuni dell’edificio, come stabilito dal Codice Civile.
Il suo operato è tuttavia subordinato, nella maggior parte dei casi, alla volontà espressa dall’assemblea dei condomini, organo decisionale che approva spese, interventi e piani di manutenzione. La delibera assembleare funge da autorizzazione preventiva per l’attuazione di lavori di particolare impatto o rilevanza economica.
Tuttavia, la legge riconosce precise fattispecie in cui l’amministratore può intervenire senza il consenso assembleare, ponendo così un delicato equilibrio tra autonomia gestionale e democrazia condominiale.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze e presupposti per l’intervento senza autorizzazione
L'amministratore di condominio deve occuparsi della manutenzione ordinaria e straordinaria di un condominio.
La prima categoria comprende interventi ciclici e riparazioni di entità contenuta, come la pulizia delle scale, il controllo degli impianti e la tinteggiatura delle parti comuni.
Per tali operazioni, è riconosciuta un’ampia autonomia decisionale: l’amministratore può disporre l’esecuzione attingendo alle somme già deliberate nel preventivo annuale, senza richiedere ulteriori consensi.
- Opere di manutenzione ordinaria: titolare della gestione decisionale è l’amministratore;
- Manutenzione straordinaria: prevede interventi che modificano, migliorano o ripristinano parti essenziali dell’edificio, come il rifacimento della facciata, la sostituzione dell’ascensore o il consolidamento strutturale, che richiedono, salvo urgenze, espressa autorizzazione da parte dell'assemblea di condominio.
La differenza tra lavori ordinari e straordinari incide, dunque, direttamente sull’autonomia dell’amministratore.
Lavori per urgenza e necessità: quando l’amministratore può agire autonomamente
Secondo la normativa vigente, l’amministratore può decidere di fare lavori senza autorizzazione preventiva dell’assemblea solo nei casi in cui si tratti di lavori urgenti, per tutelare la sicurezza dei condomini e delle parti comuni.
Si tratta di situazioni nelle quali il ritardo nella manutenzione potrebbe compromettere la sicurezza dell’edificio, dei condomini o produrre danni ingenti alle parti comuni.
- Lavori urgenti su ascensore guasto;
- Riparazioni dovute a rottura di tubature o allagamenti improvvisi;
- Interventi su cornicioni pericolanti;
- Azioni di messa in sicurezza dopo eventi atmosferici avversi;
- Pronto intervento in caso di incendio o rischio crollo.
Esempi pratici di lavori urgenti che un amministratore può disporre senza chiedere all'assemblea sono i seguenti:
- Ascensore fuori servizio: l’immediata riattivazione tramite riparazioni è autorizzata per garantire la mobilità e la sicurezza degli abitanti;
- Crollo di cornicioni: se rappresentano rischio per la pubblica incolumità, è consentito procedere senza attendere delibera assembleare;
- Allagamenti provocati da rottura di tubature condominiali: i lavori di ripristino devono essere ordinati con tempestività;
- Incendio o danni a impianti elettrici comuni: se si pregiudica la sicurezza dello stabile, l’amministratore può incaricare i tecnici per azioni immediate.
Limiti e responsabilità dell’amministratore per lavori eseguiti senza consenso
L’autonomia decisionale di un amministratore è, quindi, delimitata da obblighi precisati dalla legge. Deve, infatti, rispondere delle spese disposte senza preventiva delibera se manca il requisito dell’urgenza o della necessità. In queste ipotesi, i condomini possono rifiutarsi di riconoscere l’onere economico e l’amministratore potrebbe essere chiamato a risponderne personalmente.
Vi è inoltre responsabilità contrattuale se l’amministratore non ottempera tempestivamente ai suoi doveri di tutela e conservazione delle parti comuni, configurandosi i presupposti per la revoca dall’incarico o per risarcimento danni in caso di omissione grave. Analoga disciplina si applica alle scelte relative alle ditte incaricate: in assenza di necessità indifferibili, la selezione spetta all’assemblea.
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